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　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須讓投資型為主導的市場(chǎng)向消費型主導的市場(chǎng)轉型,否則住房型消費者沒(méi)有支付能力進(jìn)入以投資型為主導的市場(chǎng)

　　緊要問(wèn)題仍然是房地產(chǎn)的價(jià)格是投資者來(lái)定價(jià)還是消費者來(lái)定價(jià)

　　十項措施、四萬(wàn)億總投資,最近國務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟、擴大內需十項措施引起了全世界矚目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國十條”)。在“國十條”中,房地產(chǎn)政策同樣是十分重要的地位。但是,“國十條”的房地產(chǎn)政策是什么?其意義如何?它能夠把中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向哪里?它能否對擴大內需真正起到重要的作用?對于這些問(wèn)題,“國十條”出臺后,討論的意見(jiàn)很多,大家都能夠從各自的角度來(lái)看及詮釋對房地產(chǎn)的影響。本文也是對“國十條”房地產(chǎn)政策的一點(diǎn)理解。

　　首先,從“國十條”來(lái)看,房地產(chǎn)對擴大內需的重要性得到了充分肯定。但是,大家都知道,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式與途徑有多種多樣,而不同的房地產(chǎn)模式,房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會(huì )很大。比如,房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導的房地產(chǎn)發(fā)展模式,如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開(kāi),并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展,如香港；也有以投資為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,但目前國際上這種情況比較少,因為這種方式是經(jīng)濟危機及金融危機的根源；絕大多數國家房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　在“國十條”中,房地產(chǎn)作為擴大內需切入點(diǎn),重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。比如說(shuō),在“國十條”的第一條,強調安居工程對擴大內需的重要性。也就是說(shuō),政府希望通過(guò)財政支出來(lái)加強廉租屋、棚戶(hù)區住房改造、農村居民的危房來(lái)改善弱勢居民基本居住條件。這樣,不僅可以通過(guò)政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件,也可以擴大居民的住房條件來(lái)帶動(dòng)居民內需。

　　而在安居工程的基礎上,中央政府準備在三年內用9000億來(lái)加大對保障性住房建設,以此來(lái)解決1300萬(wàn)戶(hù)居民的基本住房問(wèn)題。如果說(shuō)1300萬(wàn)戶(hù)居民的住房以每戶(hù)一套,每一套為90平方米,也就是說(shuō),三年內生產(chǎn)保障性住房可達到11萬(wàn)億平方米,相當于2007年全國商品房銷(xiāo)售總面積150%。這樣一個(gè)量的投入,可以看到中央政府改善居民基本住房條件的決心。

　　其次,“國十條”在加強安居工程及保障性住房的基礎上,把商品房發(fā)展放在個(gè)人自住型消費上。也就是說(shuō),對于個(gè)人合理的自住型住房購買(mǎi),政府通過(guò)信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場(chǎng)等鼓勵個(gè)人住房購買(mǎi)。由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計劃分配中走出不久,住房消費需求仍然存在巨大的市場(chǎng),也就是有人一直強調的房地產(chǎn)潛在消費需求。但問(wèn)題是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須讓投資型為主導的市場(chǎng)向消費型主導的市場(chǎng)轉型,否則住房型消費者沒(méi)有支付能力進(jìn)入以投資型為主導的市場(chǎng)。目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題,就在于這種轉型或是太慢或是還沒(méi)有開(kāi)始。因此,從“國十條”所顯現出來(lái)的房地產(chǎn)政策意蘊來(lái)看,未來(lái)的商品房市場(chǎng)就是一個(gè)以消費為主導甚至是合理住房消費為主導的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)中,其價(jià)格基本上是由消費者實(shí)際支付能力來(lái)決定的。如果國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然保留在以投資為主導的市場(chǎng)價(jià)格上,要達到擴大內需的目標是根本不可能的。

　　第三,既然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是以消費為主導的市場(chǎng),那么對房地產(chǎn)投資政策應以謹慎為主。既應認識到必須嚴格限制房地產(chǎn)投機炒作,也應認識到投資型房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可持續,而且也是未來(lái)中國經(jīng)濟潛在風(fēng)險及危機的根源所在。正是在這樣的一個(gè)認知基點(diǎn)上,最近不少人鼓吹放開(kāi)第二套住房的政策看來(lái)不太容易得到響應,估計相關(guān)政府部門(mén)不會(huì )冒如此巨大的風(fēng)險。

　　對此,“國十條”的房地產(chǎn)政策及意蘊十分明確,房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性是擴大內需的重要切入點(diǎn),也是未來(lái)中國經(jīng)濟發(fā)展之動(dòng)力。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)擴大內需是放在保障性住房及以消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,對于這兩個(gè)方面,“國十條”有各項優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵。同時(shí),“國十條”清楚明確表示,對于房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作與投機不僅不鼓勵而且嚴格遏制,要讓當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導改變到以消費為主導上來(lái)。

　　當前的緊要問(wèn)題仍然是房地產(chǎn)的價(jià)格是投資者來(lái)定價(jià)還是消費者來(lái)定價(jià)。如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定價(jià)權”不能夠轉移,那么要通過(guò)商品房來(lái)激勵居民住房消費并非是一件易事。而且,就當前國內外的經(jīng)濟形勢來(lái)看,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定價(jià)權”轉移是一種必然,任何人改變不了,任何政策也改變不了。(作者易憲容 系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)