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　　金融專(zhuān)家、上海瑞思房地產(chǎn)投資管理公司董事長(cháng)王世渝談比評中美房地產(chǎn)

　　近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，在新的形勢下，中國的房地產(chǎn)會(huì )走向何方？中國會(huì )出現美國那樣的金融危機嗎？中國的房地產(chǎn)金融怎樣為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展服好務(wù)？這些問(wèn)題在不久前召開(kāi)的中國環(huán)渤海地區不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展論壇上的一些專(zhuān)家的演講中能夠找到一些答案。而著(zhù)名金融專(zhuān)家、上海瑞思房地產(chǎn)投資管理公司董事長(cháng)王世渝的觀(guān)點(diǎn)，也令人感到耳目一新——

　　大家都知道，一場(chǎng)全球性的金融危機是由美國的房地產(chǎn)次貸危機造成的。危機已經(jīng)使美國的五大投資銀行滅了兩個(gè)，一個(gè)被托管，另兩個(gè)進(jìn)行了轉型。因為全球經(jīng)濟一體化的緣故，金融危機對美國實(shí)體經(jīng)濟的影響是迅速的，對整個(gè)世界各國實(shí)體經(jīng)濟的影響也是必然的。而且，對中國實(shí)體經(jīng)濟的影響也已經(jīng)開(kāi)始了。

　　中國與美國房地產(chǎn)的不同

　　因為房地產(chǎn)是這一輪美國金融海嘯的罪魁禍首。會(huì )不會(huì )就有這樣的結論說(shuō)，時(shí)下的中國房地產(chǎn)也會(huì )和美國一樣呢？中國的房地產(chǎn)是不是也會(huì )拖累中國的投資銀行，拖累中國的金融，然后再影響到中國的實(shí)體經(jīng)濟呢？我認為，這樣簡(jiǎn)單的分析，是一個(gè)巨大的錯誤。為什么呢？首先房地產(chǎn)在美國和房地產(chǎn)在中國各自的發(fā)展歷史階段、市場(chǎng)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)鏈都是不一樣的，區別很大，所以不能簡(jiǎn)單這樣類(lèi)比，因為美國的金融由于房地產(chǎn)按揭債券出了問(wèn)題，就認為中國的房地產(chǎn)金融也出了問(wèn)題，這是不對的。

　　但是我們想美國為什么房地產(chǎn)按揭會(huì )出這么大問(wèn)題呢？這確實(shí)不是房地產(chǎn)本身出了問(wèn)題。是美國的金融出了問(wèn)題。在中國我們講房地產(chǎn)和金融的關(guān)系，是房地產(chǎn)為主，是金融為輔，而在美國是反過(guò)來(lái)，美國是金融為主，房地產(chǎn)為輔。在我國房地產(chǎn)僅僅是金融領(lǐng)域里面一個(gè)產(chǎn)品而已。而整個(gè)美國的房地產(chǎn)是被金融化的房地產(chǎn)，被證券化的房地產(chǎn)，所以和中國房地產(chǎn)性質(zhì)是完全不一樣的，美國的房地產(chǎn)僅僅是金融家們手上一個(gè)工具，一個(gè)產(chǎn)品。所以不能簡(jiǎn)單把中國房地產(chǎn)理解為與美國的房地產(chǎn)一樣。

　　美國房地產(chǎn)金融海嘯的成因

　　為什么美國的金融危機會(huì )從房地產(chǎn)領(lǐng)域出問(wèn)題呢？是因為美國以美元為中期，放棄了黃金本位制這樣一個(gè)貨幣政策，美元成為全球性貨幣結算的核心，這樣一個(gè)核心讓美國的產(chǎn)業(yè)結構不斷的發(fā)展，包括高科技的發(fā)展，金融業(yè)的發(fā)展，美國成為全球金融業(yè)最發(fā)達到極致的領(lǐng)域。由此金融服務(wù)市場(chǎng)太成熟，成熟的過(guò)度，服務(wù)過(guò)度就是供應過(guò)度。金融服務(wù)過(guò)度一定要把金融和工具、產(chǎn)品連接的非常緊，很容易連接的緊就是房地產(chǎn)，雖然是全球很多移民都愿意到美國去，但是美國幾百年建國的歷史，這個(gè)國家該建的房子早就建完了，建完了的時(shí)候，房地產(chǎn)還有什么可發(fā)展的呢？沒(méi)有多大的發(fā)展。房地產(chǎn)從住房需求來(lái)講早就基本上飽和了，但是由于金融的流動(dòng)性太大，美元要找到出處，美元需要回報，所以就大大降低美元在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的回報率。也就是說(shuō)讓根本就買(mǎi)不起房子的人千方百計去買(mǎi)房子，連首付都不要。就是零首付，只要購房者承諾一個(gè)回報率，就會(huì )得到你百分之百按揭。因此，在美國大量買(mǎi)房的人就是用零首付的消費者，就是用消費者的收入來(lái)制約其他行業(yè)里面證券的收入，一旦消費者支付不了自己的按揭。就會(huì )出現一個(gè)一個(gè)斷供，導致銀行所發(fā)的貸款還不起，最終導致了這次金融危機。

　　中國應從美國的金融危機中汲取教訓

　　毫無(wú)疑問(wèn)，在全球金融危機的影響下中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也漸入低迷的怪圈。這其實(shí)也為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌提供了機會(huì )。一方面，土地的供應應該反思，是不是應該做到有效控制？另一方面開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰也會(huì )非常明顯。這一輪洗牌過(guò)后留下來(lái)的不一定是大開(kāi)發(fā)商，被淘汰的也不一定是小開(kāi)發(fā)商。關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商自己的產(chǎn)品的結構，財務(wù)結構和資產(chǎn)配置。再一個(gè)就是想方設法控制房子價(jià)格，使之盡量不要虛高。(記者 水墨)