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　　作為固定資產(chǎn)投資中的“大權重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近五年來(lái)一直是推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的引擎之一。因此，新一輪以擴大內需為基礎的經(jīng)濟刺激計劃，也包含了高達9000億元的提振房地產(chǎn)投資的措施。

　　但與十年前通過(guò)住房商品化來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)不同，現在強調的是增加保障性住房投資。具體而言，今后三年內，全國將新增200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，并完成100多萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾和礦區的棚戶(hù)區改造工程，平均每年達3000億元。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，將分流商品房市場(chǎng)需求，抑制房?jì)r(jià)反彈。顯然，這對商品房市場(chǎng)而言是一種新的考驗。

　　防止引擎“熄火”

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，政府加大住房保障投資將對擴大內需和拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生明顯效果，防止房地產(chǎn)這一引擎“熄火”。

　　今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，行業(yè)景氣度不斷回落。國家統計局最新數據顯示，10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為99.68，比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn)，這已是該指數連續第11個(gè)月回落。該指數“破百”也表明，房地產(chǎn)業(yè)已告別了景氣周期。

　　上海證券金融地產(chǎn)研究員沈莉指出，此次中央政府推出住房保障投資計劃，意在彌補房地產(chǎn)投資缺口，防止行業(yè)景氣持續下滑。

　　2007年，全國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際完成開(kāi)發(fā)投資額2.5萬(wàn)億元，其中保障性住房投資993.8萬(wàn)元；2008年前10個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.39萬(wàn)億元，同比增長(cháng)24.6%，增幅比1-9月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)預計，今年房地產(chǎn)投資規模大約是2.8萬(wàn)億元，其中保障性住房投資1494億元。

　　沈莉測算，2009年，如果保障性住房完成3000億元投資，那就比近兩年的平均水平增加近2000億元，這將在很大程度上彌補因商品房市場(chǎng)萎縮而帶來(lái)的投資規模下降。這也相當于給房地產(chǎn)市場(chǎng)投資注入了“穩定劑”。

　　據北京經(jīng)濟信息中心的一位研究員分析，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數是5，對GDP拉動(dòng)的彈性系數是7.5。依此匡算，未來(lái)三年9000億元的住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬(wàn)億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬(wàn)億元的國內生產(chǎn)總值。

　　住房和城鄉建設部有關(guān)負責人也表示，加大住房保障投資對拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和刺激消費有雙重促進(jìn)作用。通過(guò)這些大規模住房保障投資，可以促進(jìn)居民住房消費。另外，居民在獲得住房保障后，還能降低對未來(lái)的風(fēng)險預期，加大其他家庭消費。

　　壓制房?jì)r(jià)反彈

　　專(zhuān)家指出，目前，全國房?jì)r(jià)已經(jīng)伴隨成交量步入下行通道，政府加大保障性住房的供應，將使部分商品住房的市場(chǎng)需求分流到保障房上來(lái)，從而抑制房?jì)r(jià)反彈；另外，將在很大程度上改變樓市格局。

　　“9000億元投資、近700萬(wàn)套保障房將對未來(lái)普通住宅房?jì)r(jià)造成很大的壓力�！� SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示。他指出，在過(guò)去幾年，開(kāi)發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場(chǎng)原來(lái)的供求關(guān)系平衡將被打破，這不僅反映在成交量上，還會(huì )反映在房?jì)r(jià)上。

　　易居中國研究院分析，據國家統計局的相關(guān)統計數據，2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500萬(wàn)—600萬(wàn)套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來(lái)三年經(jīng)濟適用房加國有農、林、礦區棚戶(hù)改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應200萬(wàn)套。那么，經(jīng)濟適用房和改造房占住房成交的比重依然將達到40%左右，減去原來(lái)10%的市場(chǎng)份額，經(jīng)濟適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)的報告也認為，這對商品房市場(chǎng)而言，將是一個(gè)不小的沖擊，而普通商品房將面臨更大考驗。

　　國家統計局近日公布的數據顯示，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。今年前10個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(cháng)13.1%。其中，空置商品住宅6835萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18%，增幅比1-9月提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　加速行業(yè)洗牌

　　住房保障投資對地產(chǎn)商而言可謂喜憂(yōu)參半。政府投資的保障住房中，大多數將由地產(chǎn)商承建。萬(wàn)科等行業(yè)龍頭公司均表示，將參與保障住房的開(kāi)發(fā)。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，保障性住房利潤穩定，但銷(xiāo)售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率。而且，政府選擇承建商時(shí)，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良，規模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)洗牌的速度會(huì )進(jìn)一步加快。

　　“那些更容易獲得安居工程開(kāi)發(fā)權的企業(yè)，特別是國有企業(yè)將有更大的機會(huì )生存下來(lái)，而那些缺乏資金、粗放經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，他們面對的局面將更加嚴峻，所謂的‘過(guò)冬’也將更加漫長(cháng)和嚴酷�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長(cháng)張永岳對媒體表示。

　　業(yè)內專(zhuān)家介紹，9000億元投資計劃中的大部分需要開(kāi)發(fā)商參與投資和實(shí)施，尤其是6000億元的經(jīng)濟適用房投資，基本上都將由開(kāi)發(fā)商參與其中。

　　按照2007年新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房的利潤很低，但由于定價(jià)遠低于商品住宅，銷(xiāo)售基本沒(méi)有問(wèn)題，這對于資金緊張、現有樓盤(pán)滯銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商而言，屬于低利潤加無(wú)風(fēng)險的投資，是理想的“蛋糕”。

　　專(zhuān)家指出，由于此前經(jīng)濟適用房占住宅市場(chǎng)供應量不足一成，對商品房市場(chǎng)的影響非常小，但未來(lái)3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滯銷(xiāo)，因此，以普通住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)，應正視這一市場(chǎng)變化。(記者 林喆)