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    嘉賓：北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理 宮萍

　　在中央救市新政出臺1個(gè)月后，一直態(tài)度低調的北京市政府終于“出手”了。由北京市11個(gè)相關(guān)部門(mén)聯(lián)手制定的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，分別于加大住房保障力度、落實(shí)完善財稅信貸政策、調整住房供應結構，以及規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面，推出了一系列措施�！兑庖�(jiàn)》對于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力如何？未來(lái)樓市是否會(huì )有所帶動(dòng)？此次上證第一演播室請來(lái)業(yè)內人士對此做出解答。

　　主持人：繼上海之后，作為一線(xiàn)城市的北京也開(kāi)展了“救市”行動(dòng)，能否先分析一下《意見(jiàn)》出臺的背景和意義？

　　宮萍：從政策出臺的大背景來(lái)看，目前全球面臨經(jīng)濟危機，我國的出口貿易大幅下滑，拉動(dòng)內需促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展已是當務(wù)之急。房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，刺激樓市發(fā)展已成為促進(jìn)經(jīng)濟整體向上的重要源動(dòng)力。

　　11月22日北京11部門(mén)聯(lián)手出臺新政，其惠及范圍和力度都比較大。仔細分析一下《意見(jiàn)》，可以發(fā)現該文件“以解決居民各類(lèi)基本住房需求為核心”，重點(diǎn)建設“保障性”住房體系，同時(shí)輔以減息、降稅、降低貸款首付比例等方式，以鼓勵剛性購房需求的合理釋放。與其他地方政策不同的是，北京新政首次談到了繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)對于拉動(dòng)內需和促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的直接作用，從而點(diǎn)出了“救市”主題。

　　主持人：您認為《意見(jiàn)》中有何亮眼之處？

　　宮萍：從《意見(jiàn)》內容來(lái)看，由于著(zhù)重提出以落實(shí)有關(guān)政策措施為主，因此在稅收和信貸方面并未有新意。但隨之配套出臺的《北京市建設委員會(huì )關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，卻使得相當部分的住宅得以重新劃入“普通住宅”，從而導致這部分房源業(yè)主或購買(mǎi)客戶(hù)能夠降低交易成本，這也使得《意見(jiàn)》提及的“調整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jì)r(jià)格標準”成為最為引人注目的要點(diǎn)。

　　舉例說(shuō)明，在假設賣(mài)方交納稅費均由買(mǎi)方支付的情況下，一套120平方米大小的物業(yè)，單價(jià)為15000元/平方米，位于三環(huán)至四環(huán)間，房產(chǎn)證核發(fā)滿(mǎn)3年，其總價(jià)為180萬(wàn)元。根據北京新訂的享受優(yōu)惠政策住房標準，該套房屋已由之前的“非普宅”轉變?yōu)椤捌照�”，如果該套物業(yè)發(fā)生交易，不但可享受到契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，以及土地增值稅等一系列稅賦的調整，還可以根據優(yōu)惠利率減少月供支出，計算下來(lái)，政策出臺之后，該套物業(yè)可在稅費和利息方面共節省31萬(wàn)元左右。

　　主持人：《意見(jiàn)》出臺之后，是否會(huì )對北京樓市帶來(lái)回暖影響？

　　宮萍： 按照此次對享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jì)r(jià)格標準進(jìn)行的調整，雖然契稅最高降幅達2%，且印花稅和土地增值稅皆已減免，但屬于稅收“大頭”的營(yíng)業(yè)稅仍然需要征收。以一套15000元/平方米、80平方米大小、總價(jià)120萬(wàn)元的房屋進(jìn)行計算，成為“普宅”之后契稅可降低2.4萬(wàn)元，再算上印花稅和土地增值稅，則總稅費降低僅為37200元；但假設取消了5.5%的營(yíng)業(yè)稅，便可再節省66000元。所以說(shuō)，在稅收方面的調節還是有空間的。

　　從調整“普宅”價(jià)格標準，并由此帶來(lái)稅費降低，對于購房消費者來(lái)說(shuō)，是一大利好。但在目前嚴峻的經(jīng)濟形勢下，由于消費者對未來(lái)收入預期降低，導致購房意愿顯著(zhù)下降，因此對于自住需求者來(lái)說(shuō)，觀(guān)望態(tài)勢仍會(huì )加劇發(fā)展。如果希望樓市回暖，還是需要下“猛藥”以刺激拉動(dòng)需求釋放，如減免營(yíng)業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個(gè)人購房限制、放寬改善型住房消費者入市標準等。(作者：唐文祺)