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　　潛在需求仍巨大至少還有20年好光景 企業(yè)應抓住機會(huì )調整

　　在日前舉行的“中國產(chǎn)業(yè)投資論壇”上，針對撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內人士認為，未來(lái)兩年房?jì)r(jià)可能會(huì )劇烈的震蕩。但是，中國樓市需求的基本面沒(méi)有改變，潛在需求仍然巨大，至少還有20年沒(méi)有問(wèn)題，企業(yè)應抓住這個(gè)機會(huì )進(jìn)行調整。

　　需求基本面未變

　　數據中華研究總監胡江認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不活躍，成交數量急劇減少、價(jià)格開(kāi)始下行，企業(yè)和消費者信心嚴重不足。這是國際金融危機和政府對房地產(chǎn)調控的兩種力量復合在一起的結果。

　　胡江認為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本方面并沒(méi)有改變。他將需求分為：基本居住需求、居住改善的需求、投資性需求和社會(huì )經(jīng)濟結構深刻變化所產(chǎn)生的對生產(chǎn)、對社會(huì )服務(wù)的非居住性需求。這些需求并沒(méi)有改變，并且是潛在的巨大的。

　　以北京市為例，每年的人口都在不斷的增長(cháng)，其中有一部分肯定是沒(méi)有住房的�？匆粋�(gè)有趣的統計，北京市2007年有11萬(wàn)多對的新人結婚，1萬(wàn)多對的夫婦離婚。新婚成家或離婚都需要房子。這種需求簡(jiǎn)單的說(shuō)，就可以在北京產(chǎn)生幾十萬(wàn)套、若干萬(wàn)套的需求。

　　對于購房支付能力，胡江把北京市居民的收入扣掉恩格爾系數那部分，拿剩下的那一筆錢(qián)和住宅銷(xiāo)售額做了一個(gè)比較，發(fā)現不成比例。因此，他認為，對于社會(huì )的潛在需求，有支付的能力是存在的。

　　太平洋投資副總裁廖小龍認為，只有高端的豪宅倒下時(shí)，才真正意味著(zhù)市場(chǎng)低谷的到來(lái)。以北京為例，最近一季打折廣告主要表現在中低端產(chǎn)品和偏遠地區的產(chǎn)品，豪宅沒(méi)有出現大的折扣，這說(shuō)明市場(chǎng)的剛性需求仍然比較穩定。

　　調整期可能要兩年

　　對于最近出臺的一系列有利于房地產(chǎn)的政策和舉措，住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，是利好，有利于購房和市場(chǎng)活躍。但究竟能起多大的作用，效果是不是很快的顯現，取決于宏觀(guān)經(jīng)濟面的變化走勢和企業(yè)在發(fā)展戰略與應對當前市場(chǎng)的舉措和態(tài)度。

　　廖小龍表示，到了四季度，整個(gè)開(kāi)發(fā)商基本上看通了，小的開(kāi)發(fā)商以一個(gè)折扣迅速賣(mài)掉囤貨收回資金；高端的開(kāi)發(fā)商正在尋找積極的融資渠道，準備在明年或者后年回到市場(chǎng)抄底。

　　泛華建設集團董事、副總裁羅云兵表示，房地產(chǎn)有一定周期性，這一波周期從1999年開(kāi)始，如果沒(méi)有國家持續利好的經(jīng)濟形勢和奧運會(huì )的支撐，在2007或2006年就應該有這樣一個(gè)拐點(diǎn)。所以目前出現房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷是客觀(guān)的規律使然，沒(méi)必要盲目的樂(lè )觀(guān)或悲觀(guān)。

　　羅云兵認為，可能要到明年下半年會(huì )是一個(gè)上漲再下跌，到第二年又會(huì )迎來(lái)第二個(gè)房地產(chǎn)的看漲時(shí)期。房地產(chǎn)的一線(xiàn)城市的確存在一些泡沫現象，這一泡沫正好借助房地產(chǎn)的調整期進(jìn)行調整，使得房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，這也是一件好事情。

　　廖小龍則認為，從整個(gè)行業(yè)的周期來(lái)看，并不怎么樂(lè )觀(guān)。從房地產(chǎn)行業(yè)收縮、減產(chǎn)到復蘇需要一到兩年的時(shí)間。對于基金而言，還是應該觀(guān)望，等待市場(chǎng)新的一拐點(diǎn)。

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，羅云兵認為，從城鎮人均居住面積上看，按照這些年的發(fā)展規律，達到中等發(fā)達國家水平至少需要20年。因此，房地產(chǎn)至少在20年內沒(méi)有問(wèn)題，這大概要經(jīng)過(guò)兩到三個(gè)周期。業(yè)界應充分認識這個(gè)規律，利用這個(gè)周期，調整自己、抓住機遇。

　　房?jì)r(jià)或將劇烈波動(dòng)

　　對于房?jì)r(jià)走勢，胡江認為，近期平均水平不會(huì )有太大的變化，但會(huì )呈現出這樣一種狀況：現有樓盤(pán)的價(jià)格很難降下去，即使出現爛尾樓開(kāi)發(fā)商也會(huì )在那熬著(zhù)；未來(lái)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)可能比較容易進(jìn)行價(jià)格的重構。但從長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)是會(huì )上漲的。

　　嘉銘集團副總裁、資深地產(chǎn)專(zhuān)家王達明認為，今后幾年房地產(chǎn)的波動(dòng)是必然的，而且這個(gè)波動(dòng)肯定是一個(gè)劇烈的波動(dòng)，會(huì )超出我們的預測。今后半年、一年、兩年之內房地產(chǎn)的走勢波動(dòng)性比過(guò)去幾年的波動(dòng)性更大，可能暴跌暴漲很長(cháng)一段時(shí)間然后走平穩。這取決于經(jīng)濟的宏觀(guān)政策，取決于大家心理的判斷，也取決于整個(gè)土地的供應。

　　廖小龍認為，短期沒(méi)有特別看好趨勢上的反轉機會(huì )，從目前全國的價(jià)格走勢來(lái)說(shuō)，有一個(gè)比較大的時(shí)間差異和地區的差異。首先是一線(xiàn)城市、沿海地區，其次是二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，即使北京、上海差異也很大。

　　胡江同時(shí)預測，未來(lái)建設用地的供給量肯定會(huì )增加，隨著(zhù)有效供給的增加和土地供給量的增加，肯定會(huì )影響未來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)，影響其中的一系列產(chǎn)品，包括價(jià)格。

　　對于房?jì)r(jià)的降幅，胡江給出了三條底線(xiàn)：市場(chǎng)價(jià)格底線(xiàn)、產(chǎn)業(yè)價(jià)格底線(xiàn)和社會(huì )價(jià)格底線(xiàn)。市場(chǎng)底線(xiàn)房?jì)r(jià)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本線(xiàn)，降到此有利于市場(chǎng)博弈；但如果市場(chǎng)價(jià)格降到社會(huì )平均按揭價(jià)格水平以下，同時(shí)也降到平均企業(yè)項目抵押貸款的價(jià)格平均水平以下，這時(shí)按揭者、企業(yè)都會(huì )跑，這是社會(huì )災難線(xiàn)。(記者阮修星 見(jiàn)習記者董瀟)