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　　中國人民銀行決定從11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率108個(gè)基點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準利率做相應調整；同時(shí)，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。此次降息幅度之大，超出市場(chǎng)預期，反映了央行“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實(shí)”地貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策。

　　政策階段性利好房地產(chǎn)業(yè)

　　券商研究均認為，自本年度9月份以來(lái)的持續降息，包括本次的大幅度降息，對于房地產(chǎn)行業(yè)起到了“扶大廈于將傾”的作用。按照國金證券的研究觀(guān)點(diǎn)，降息是經(jīng)濟下行周期中對沖房?jì)r(jià)調整的強有力手段———由于利率是房地產(chǎn)行業(yè)的重要變量之一，通過(guò)持續、快速的下調利率，房?jì)r(jià)的調整幅度將會(huì )縮小，從而可以幫助行業(yè)逐步復蘇。

　　降息的作用反映在兩個(gè)方面。一方面，降息直接降低開(kāi)發(fā)商的資金成本———根據中原證券研究機構的估算：此次降息可為房地產(chǎn)上市公司每年節省利息開(kāi)支20億元，提升上市公司業(yè)績(jì)10.25%。對于負債率較高和業(yè)績(jì)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這筆開(kāi)支的節省無(wú)疑是“雪中送炭”，緩解了公司現金流壓力。

　　另一方面，此輪降息減少了按揭購房者的利息支出。根據廣發(fā)證券研究機構的測算：對于首次置業(yè)、購房總價(jià)為100萬(wàn)元、10年期等額償還的購房者，降息之后的利息支出較之前下降了8.69%；若償還期延長(cháng)至30年，則利息支出下降了20.85%。根據高華證券的估算：先后四次降息之后，首次購房者的五年及五年以上期按揭貸款利率從先前的6.66%降至4.28%，相當于房?jì)r(jià)下調了18%。目前，住房按揭貸款利率已經(jīng)降至10年以來(lái)的最低水平。

　　房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢難改

　　但是，券商研究機構均認為，降息不能夠從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢。

　　首先，開(kāi)發(fā)商所面臨的巨大的資金壓力并無(wú)減少，資金鏈斷裂的風(fēng)險依然很大。對行業(yè)資金成本的降低，降息手段較為間接，效用并不顯著(zhù)。廣發(fā)證券認為，政府若要行業(yè)走出資金短缺的困境，最為直接的手段是松動(dòng)對房產(chǎn)企業(yè)的貸款限制，通過(guò)銀行信貸渠道來(lái)滿(mǎn)足行業(yè)資金需求。但問(wèn)題是，即使貨幣政策進(jìn)一步大幅放寬，由于經(jīng)濟環(huán)境的不斷惡化，商業(yè)銀行也很難改變對房企的“惜貸”態(tài)度，銀行的信貸渠道仍舊不暢。

　　其次，市場(chǎng)并沒(méi)有因為降息而放棄房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌的預期，所以場(chǎng)外觀(guān)望氛圍濃重，需求難以真正被激發(fā)；相對降息效應而言，房?jì)r(jià)的充分下跌才是行業(yè)需求釋放的關(guān)鍵因素。正如中原證券的研究觀(guān)點(diǎn)———與市場(chǎng)對房?jì)r(jià)下降的預期幅度相比，降息雖使購房成本有所下降，但效果甚微，不足以打消市場(chǎng)的觀(guān)望態(tài)度。聯(lián)合證券研究機構認為，行業(yè)走勢能否反轉很大程度上取決于投資性購房者的介入；而未來(lái)持續的降息有助于房?jì)r(jià)跌至理論底部，屆時(shí)，投資性需求將會(huì )被激發(fā)，行業(yè)有望見(jiàn)底反轉。

　　再者，正如長(cháng)江證券的研究觀(guān)點(diǎn)：如果把目光放得更為長(cháng)遠一些，房地產(chǎn)價(jià)格因貨幣政策的松弛而不能夠完成充分的調整，那么整個(gè)行業(yè)的調整時(shí)間有可能延長(cháng)———這顯然不是好事情。

　　行業(yè)發(fā)展有其自身的內在規律，持續降息的貨幣政策雖然為企業(yè)“雪中送炭”，但是很難扭轉行業(yè)的下調趨勢。長(cháng)城證券認為，促使行業(yè)真正意義上反轉的兩個(gè)因素是：合理的房?jì)r(jià)和宏觀(guān)經(jīng)濟預期的好轉；目前政策出手力度雖大，但是只能減緩行業(yè)的調整幅度，而不能夠改變行業(yè)趨勢。中原證券認為，政策效應是一個(gè)累積見(jiàn)效的緩進(jìn)過(guò)程；收入預期的好轉、有效購買(mǎi)能力的積累和全球金融危機下恐慌氛圍的消退都需要時(shí)間來(lái)完成。(中原證券研究所 謝佩潔 劉冉）