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　　　“4萬(wàn)億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇形成輿論共識

　　在11月26日舉行“4萬(wàn)億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇上， 中國社科院金融研究所研究員易憲容教授和香港工商管理博士暨澳達實(shí)業(yè)羅振坤行政總裁分別做主題演講，兩位嘉賓從宏觀(guān)、中觀(guān)、微觀(guān)等角度對當前國際形勢及中國地產(chǎn)發(fā)展形勢和深圳地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展做了深度的個(gè)性化剖析并與來(lái)賓親切互動(dòng)。熱烈的現場(chǎng)氣氛下形成輿論共識：深圳樓市率先全國提前調整，正在“驚蟄”式復蘇。

　　樓市回暖或深圳先行

　　作為這一輪全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的“領(lǐng)跌者”，深圳樓市近來(lái)呈現出回暖行情，成交明顯放大，頹勢有所減弱。

　　數據顯示，11月前半個(gè)月，深圳市一手房共成交2977套，與10月份全月的成交總量相當；日均成交量198套，創(chuàng )今年以來(lái)新高。而11月17日到23日一周內，深圳一手房市場(chǎng)共成交1650套，較前周環(huán)比上升22.6%，二手房市場(chǎng)成交量也環(huán)比上升17.1%。

　　易憲容教授認為，深圳樓市是市場(chǎng)化程度最高的城市，在這次宏觀(guān)調控里一直走在前面。而這先人一步也是我們深圳一個(gè)最好、最大的機會(huì )。

　　易憲容分析說(shuō)，在這輪周期性調整中，深圳比任何城市都來(lái)得早而快，如去年下調的時(shí)間比其他城市早了2個(gè)月到1年，正如北京最近才出現下調，而深圳已經(jīng)下調1年。調整得早，自然反應得快，回調得快。深圳經(jīng)過(guò)僅1年半的調整，房?jì)r(jià)跌幅甚至達四成，本身底線(xiàn)價(jià)值開(kāi)始表現出來(lái)，周期性調整必將提前結束。先知先覺(jué)者敏銳把握市場(chǎng)動(dòng)向紛紛入市，才會(huì )導致近期成交量的明顯上升。

　　　樓市繁榮是中國經(jīng)濟動(dòng)力

　　易憲容指出，4萬(wàn)億經(jīng)濟方案中對房地產(chǎn)所占的比重，或者是不會(huì )如大家希望的那么高，但是其中幾個(gè)重大的問(wèn)題政府是比較明確�！暗谝�，房地產(chǎn)仍然把它界定為擴大內需、拉動(dòng)內需的基本層面。第二，近一段時(shí)間來(lái)政府采取了一系列讓房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的政策，比如說(shuō)住房稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠等等。第三，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明確的界定，也就是把房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展由早段時(shí)間以投資為主導的市場(chǎng)，改變?yōu)橄�費為主導的市場(chǎng)�！�

　　因此，易憲容認為，在這種前提下，未來(lái)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是一點(diǎn)都不可懷疑的，它是我們未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力。

　　2009年三季度豪宅將掀高潮

　　短短兩個(gè)多月之內，央行連續第四次降息，且幅度遠超市場(chǎng)預期。羅振坤博士認為，這一著(zhù)眼于刺激宏觀(guān)經(jīng)濟的貨幣政策，也將對樓市產(chǎn)生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩定，市場(chǎng)回暖也有望提前出現。

　　后“驚蟄”時(shí)節，深圳樓市會(huì )呈現何種走向？羅振坤博士表示，在調整之下，有部分樓盤(pán)項目?jì)r(jià)格超跌，將剛性需求扭曲了，而現在宏觀(guān)調控放松，信心有了保證，相信接下來(lái)深圳住房成交會(huì )持續放大�？梢灶A見(jiàn)，目前深圳樓市剛剛進(jìn)入“驚蟄”，所以不同發(fā)展商會(huì )有不同的價(jià)格取向，短期來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)房?jì)r(jià)反復的局面，但價(jià)格終會(huì )企穩。長(cháng)期來(lái)看，樓市將重回上升軌道。

　　羅振坤博士預測，深圳豪宅市場(chǎng)在2009年第三季度會(huì )引領(lǐng)下一個(gè)升浪。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)比較分散，在這次調整中，如果這次深圳或者全國一些豪宅在調整中有足夠深度的調整，2009年第三季度毫宅價(jià)格肯定有超過(guò)兩成的升幅。

　　精彩言論

　　　　住房銷(xiāo)售的下降最核心的概念是2008年個(gè)人住房按揭貸款迅速下降，2007年個(gè)人住房按揭貸款達到8699億，2008年1-9月份，個(gè)人住房貸款只有2432億，同比下降了3119億。根據我的分析，2008年個(gè)人住房貸款如果能夠達到3500億已經(jīng)是很好了，也就是說(shuō)2008年個(gè)人住房按揭貸款要減少5000億，因此樓市銷(xiāo)售迅速下降。

　　　　——易憲容認為，個(gè)人按揭貸款下降是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的最大問(wèn)題。

　　　　4萬(wàn)億刺激內需政策沒(méi)有一條是投到商品房，4萬(wàn)億刺激內需政策根本就沒(méi)有一個(gè)對商品房救市作用。4萬(wàn)億增加了廉租房、經(jīng)濟適用房，其實(shí)這不是對房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接效用，而是對相關(guān)行業(yè)有直接作用，比如鋼鐵、水泥方面有積極作用。

　　　　——業(yè)內都說(shuō)4萬(wàn)億刺激計劃等于救樓市，對這點(diǎn)羅振坤博士有保留。但他同時(shí)認為，4萬(wàn)億會(huì )帶來(lái)購房者信心，從而刺激樓市回暖。

　　　　外資投資國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，2012年后會(huì )看好的……國際的金融重心接著(zhù)會(huì )遷移到中國，金融權力也會(huì )重新分配，中國在國際金融上話(huà)事權會(huì )越來(lái)越大。這次看到美國、歐洲次貸危機導致金融信心破產(chǎn)，對沖基金也好，能夠生存下來(lái)，他們一定要投資。

　　　　——關(guān)于外資進(jìn)入中國樓市的現象，羅振坤博士認為，現在國內房地產(chǎn)不是那么瘋狂、已經(jīng)調整下來(lái)，他相信兩三年后大量國外資金會(huì )投入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。