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　　-潘石屹“百日巨變”的論調

　　發(fā)生時(shí)間：3月

　　關(guān)注度：★★★★☆

　　今年年初，SOHO中國當家人潘石屹連續在各種公眾場(chǎng)合發(fā)表言論，認為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)生巨變，大量企業(yè)將進(jìn)行整合。

　　潘石屹認為2008年，房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢(qián)少地多。絕大部分房地產(chǎn)公司日子不好過(guò)，房地產(chǎn)商肯定會(huì )設法通過(guò)各種渠道取得資金。在今天的經(jīng)濟形勢下，為取得這些資金付出的成本和代價(jià)要比前兩年高得多。但只要房地產(chǎn)公司能夠未雨綢繆，早做準備，對克服今年資金的困難就會(huì )很有好處。潘石屹還比對了多家同業(yè)公司的財務(wù)情況，并指出2007年，全國新商品房的銷(xiāo)售額為2.9萬(wàn)億人民幣，從國土資源部公布的數據來(lái)看，1至11月份繳納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數據應該超過(guò)1萬(wàn)億元。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，其他的三分之二是農民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地所花的資金超過(guò)了3萬(wàn)億元。也就是說(shuō)去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的錢(qián)超過(guò)了全年的銷(xiāo)售收入。每家的情況可能各有不同。有資金鏈條緊的，也有資金鏈條比較寬裕的，總的情況不容樂(lè )觀(guān)。

　　一時(shí)間一石激起千層浪，各方爭論不斷。

　　各方聲音：

　　●某房企高層表示：行業(yè)調整可能會(huì )發(fā)生在局部經(jīng)商環(huán)境并不規范的區域市場(chǎng)，但整體性市場(chǎng)的洗牌格局并不會(huì )出現。中國城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，對于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，仍會(huì )有一定的發(fā)展空間。

　　●有市場(chǎng)人士表示：這種爭論全是所站的立場(chǎng)使然，認為即將發(fā)生整合的，都是手中握有大把現金的企業(yè)，而認為短期內不會(huì )整合的，都是資金面偏緊的公司，各方都在利用自己的影響力去謀求最大的利益。

　　-由萬(wàn)科引起的降價(jià)潮

　　發(fā)生時(shí)間：4月開(kāi)始

　　關(guān)注度：★★★★★

　　不知是萬(wàn)科總能洞察先機還是引領(lǐng)樓市，這一波的降價(jià)確是從萬(wàn)科開(kāi)始的。從今年4月份開(kāi)始，降價(jià)的傳聞一次又一次地圍繞在上海萬(wàn)科周?chē)�，而傳言中的降價(jià)幅度也越來(lái)越大，而萬(wàn)科始終否認。早在4月中旬，類(lèi)似“5月份將集中降價(jià)”的傳聞已經(jīng)開(kāi)始流傳，甚至被部分媒體見(jiàn)諸報端。當時(shí)有報道稱(chēng)，萬(wàn)科將在5月份進(jìn)行集中降價(jià)，降價(jià)后接近以九折銷(xiāo)售。而當時(shí)萬(wàn)科市場(chǎng)部門(mén)人士表示，公司并沒(méi)有降價(jià)，同時(shí)也沒(méi)有醞釀對新開(kāi)樓盤(pán)的降價(jià)計劃。在今年元宵節的大規模九五折優(yōu)惠后，萬(wàn)科不會(huì )再采取大規模的降價(jià)行為。今年2月21日元宵節當天，萬(wàn)科進(jìn)行了一次針對上海全部10個(gè)樓盤(pán)的大型促銷(xiāo)，當天回籠資金2.57億元。

　　到了下半年，萬(wàn)科終于不再遮遮掩掩了。在上海公開(kāi)宣布，旗下的8個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始不同程度的促銷(xiāo)活動(dòng)，其中萬(wàn)科金色雅筑、萬(wàn)科新里程等樓盤(pán)的價(jià)格此前已經(jīng)有所調整，萬(wàn)科金色雅筑更是喊出了“直降10萬(wàn)”的口號。在萬(wàn)科的示范效應下，上海內、中、外環(huán)均有樓盤(pán)出現不同程度的降價(jià)，其中內環(huán)的中遠兩灣城部分房源直降7000元引發(fā)了市場(chǎng)的震動(dòng)。

　　在萬(wàn)科等樓盤(pán)大張旗鼓降價(jià)的同時(shí)，也有一些樓盤(pán)堅守陣地，稱(chēng)不會(huì )降價(jià)。但是統計數據顯示，7、8兩個(gè)月，上海樓市推出的新盤(pán)中有44.8%的樓盤(pán)出現降價(jià)行為，盡管降價(jià)幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤(pán)仍然維持高價(jià)位相比，已經(jīng)透露出上海樓市堅冰開(kāi)始融化。

　　各方聲音：

　　●萬(wàn)科董事長(cháng)王石曾表示，“下半年的形勢可能比想像的更嚴重，萬(wàn)科已做好最壞打算�！睘榇�，“將調整年初計劃，減少開(kāi)工量，確�，F金流，應對樓市的進(jìn)一步調整�！�

　　●業(yè)內專(zhuān)家易憲容表示：萬(wàn)科作為國內房地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)，它的行為將預示著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現全面的調整，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將全面理性回歸。

　　-“金九銀十”暗淡收場(chǎng)

　　發(fā)生時(shí)間：9月、10月

　　關(guān)注度：★★★★☆

　　盡管此前業(yè)內人士對今年“金九銀十”的低迷早有預期，但成交量的低迷還是大大出乎他們意料。由于今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策頻出，上海樓市在經(jīng)歷短暫的反彈之后，從6月份開(kāi)始再度陷入低迷，這讓開(kāi)發(fā)商們對今年的“金九銀十”給予厚望，但結果卻讓他們很不樂(lè )觀(guān)。一個(gè)民間房地產(chǎn)研究中心報告顯示，9月開(kāi)發(fā)商的大舉推盤(pán)并沒(méi)能帶來(lái)樓市的回暖，相反，上海樓市出現了“史上最冷金九”，上海一手商品住宅的成交量跌到了44.69萬(wàn)平方米，為旺季樓市新低，同時(shí)創(chuàng )下了2.76的月供需比新高，慘淡的“金九”樓市創(chuàng )下了近三年來(lái)最為嚴重的滯銷(xiāo)局面。其數據顯示，9月，上海一手商品房的供應量為176.18萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增加了75.1%、不過(guò)比去年同期還是少了28.3%。成交64.42萬(wàn)平方米、環(huán)比下滑22.5%、同比減少74.6%。8月略有緩解的供需關(guān)系在9月急劇惡化，達到2.73的歷史新高，平均成交價(jià)格為12923元／平方米，環(huán)比下降3.3%。隨后，雖然樓市新政頻出，但是由于政策的滯后性，“銀十”的成交情況依舊慘淡。

　　在今年的“金九銀十”中，開(kāi)發(fā)商們憋足了勁，將此前緊捂的樓盤(pán)紛紛推出，使得市場(chǎng)供應量大增，但由于成交萎靡，開(kāi)發(fā)商的資金回籠并不順暢，這對資金鏈已經(jīng)開(kāi)始緊張的部分開(kāi)發(fā)商而言，顯然不是個(gè)好兆頭。不過(guò)，值得注意的是，在“金九銀十”中，也不乏一些樓盤(pán)出現旺銷(xiāo)局面。

　　各方聲音：

　　●易居中國分析師傅琦認為：對降價(jià)以及政策的等待，是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因，10月下半月開(kāi)始擠牙膏式地出臺政策，反而加重了市場(chǎng)的觀(guān)望情緒。從各項數據可以看到，如果沒(méi)有操作細則的配合，新政效應無(wú)法在地方發(fā)揮出來(lái)。上海樓市是在普通住房新標準明確后才出現明顯的恢復，而不少城市還沒(méi)有地方措施，各家銀行的房貸細則也并不周全。

　　-綠地集團斥資近7億元，逆市拿地

　　發(fā)生時(shí)間：9月底

　　關(guān)注度：★★★★☆

　　今年下半年，綠地集團斥資近7億元獲取上海市青浦區和奉賢區的三幅地塊，土地總面積約28.42萬(wàn)平方米，規劃總建筑面積約58.4萬(wàn)平方米。綠地方面表示，將利用這三幅地塊規劃打造符合市場(chǎng)需求的中小戶(hù)型住宅和現代服務(wù)業(yè)樓宇項目。

　　今年9月底，上海土地出讓25號公告地塊開(kāi)標，其中奉賢區南橋鎮地塊被綠地集團以2.45億元收入囊中，該地塊地處南橋新城核心位置，規劃總建筑面積約19.2萬(wàn)平方米，規劃建設集高端辦公、酒店公寓、住宅、商業(yè)于一體的現代服務(wù)業(yè)綜合項目。

　　32號公告中緊鄰昆山綠地21城的青浦區白鶴鎮地塊，規劃建設總部辦公大樓與住宅產(chǎn)品，住宅項目定位為小戶(hù)型青年公寓，而總部辦公大樓則主要面向長(cháng)三角金融企業(yè)。另一青浦區趙巷鎮地塊也被綠地集團獲得，作為吉盛偉邦綠地國際家具村的二期項目。

　　綠地集團董事長(cháng)張玉良表示，雖然當前國內外經(jīng)濟發(fā)展面臨諸多挑戰和困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之出現一定調整，但綠地集團依然堅定看好上海經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。

　　各方聲音：

　　●業(yè)內人士表示：目前的市場(chǎng)還處于調整期，短期內市場(chǎng)存在較大的不確定性，行業(yè)調整還將持續一段時(shí)間，在拿地方面應采取審慎的態(tài)度。我們需要的是一個(gè)過(guò)渡時(shí)間，等待一個(gè)好時(shí)機的出現。

　　●專(zhuān)家表示：綠地集團在此次新獲的三個(gè)項目的規劃定位上,非常符合上海房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)和老百姓需要改善住房條件的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍然是非常樂(lè )觀(guān)的。

　　-國務(wù)院召開(kāi)會(huì )議：“4萬(wàn)億投資計劃”、十大舉措確保擴大內需

　　發(fā)生時(shí)間：11月5日

　　關(guān)注度：★★★★★

　　11月5日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署進(jìn)一步擴大內需促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的措施。

　　這是國務(wù)院常務(wù)會(huì )議在一月內連續第二次針對全國經(jīng)濟情況進(jìn)行部署。相比于10月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議將宏觀(guān)經(jīng)濟調控目標由“一保一控”轉為“保字當先”，將“保持”改為“促進(jìn)”。會(huì )議明確提出10條具體措施，計劃到2010年總共投入4萬(wàn)億進(jìn)行投資，進(jìn)一步擴大內需、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)。其中以下措施將惠及樓市：一是加快建設保障性安居工程。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶(hù)區改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點(diǎn)。二是加大金融對經(jīng)濟增長(cháng)的支持力度。取消對商業(yè)銀行的信貸規模限制，合理擴大信貸規模。為加快建設進(jìn)度，會(huì )議還決定，今年第四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災后重建基金提前安排200億元，帶動(dòng)地方和社會(huì )投資，總規模達到4000億元。

　　4萬(wàn)億投資一石激起千層浪，激起的不僅是有望走出金融危機和經(jīng)濟衰退陰影的興奮，也激起許多思想沖撞。

　　各方聲音：

　　●一位新浪網(wǎng)友表示：出臺政策的手筆之大，完全超出市場(chǎng)的預料。其中有關(guān)貨幣政策的放松政策,將有助于緩解房地產(chǎn)等類(lèi)企業(yè)面臨的資金困境,并提振市場(chǎng)對上市公司經(jīng)營(yíng)前景的信心。

　　●證券投資負責人表示：近期國家頻頻出臺刺激經(jīng)濟政策體現了政府保增長(cháng)的決心，這在一定程度上扭轉了市場(chǎng)悲觀(guān)預期，促進(jìn)投資者恢復信心。不過(guò)，各項政策對經(jīng)濟的刺激效果估計要到明年才能顯現效果。

　　-兩率雙降，中央政府攜手救市

　　發(fā)生時(shí)間：10月至今

　　關(guān)注度：★★★★★

　　在世界金融危機日趨嚴峻、中國經(jīng)濟遭受沖擊日益顯現的背景下，繼10月22日財政部與央行出臺樓市救市方案后，黨中央國務(wù)院又于近日決定對宏觀(guān)調控政策作出重大調整，實(shí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并在今后兩年多時(shí)間內安排約4萬(wàn)億元資金強力啟動(dòng)內需，促進(jìn)經(jīng)濟穩定增長(cháng)。

　　自今年7月份以來(lái)，國家采取了比上半年更加積極的財政政策，包括增加在薄弱環(huán)節支出，加大支農惠農政策力度，適當調高出口退稅，鼓勵居民首次購買(mǎi)住房率等，在穩定出口的同時(shí)著(zhù)力拉動(dòng)內需。

　　針對目前低迷、嚴峻的經(jīng)濟市場(chǎng)，國家在貨幣政策上也進(jìn)行靈活調整。日前，央行為響應了國務(wù)院此前提出的“一保一控”經(jīng)濟戰略方針，宣布下調貸款基準利率和存款準備金率，這也是4年來(lái)的首次降息和9年來(lái)的首度下調準備金率。與以往的整體性調整不同，此次對存款準備金率和貸款利率的調整都更側重于結構性的調整。

　　截止發(fā)稿，央行今年已經(jīng)連續4次降低利率，2次降低存款準備金率，受惠人群也將再度擴大。而最近27日的降息，也是11年來(lái)手筆最大的降息舉措，將一年期存貸款利率下調1.08%。

　　各方聲音：

　　●某房企高層表示：新的宏觀(guān)調控政策出臺后，首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提升了購買(mǎi)力。對于最近連續幾次的大幅降息，將刺激潛在購房群體盡早結束觀(guān)望，穩定市場(chǎng)信心，對樓市成交也將起到推動(dòng)作用。

　　●有市場(chǎng)人士分析：新政策的推出，對于市場(chǎng)成交量的回升會(huì )有一定的作用，短期對大盤(pán)的刺激有限，關(guān)鍵是要看這些措施在未來(lái)對經(jīng)濟基本面的改善到底有多少，這才是市場(chǎng)信心企穩的支點(diǎn)。