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　　姜煒 中國新榮國際投資集團地產(chǎn)投資部經(jīng)理，北京遠東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理，地產(chǎn)神仙派的核心成員之一

　　國際金融海嘯對中國實(shí)體經(jīng)濟已經(jīng)產(chǎn)生了嚴重的影響。短期內，政府只有依靠投資型內需拉動(dòng)才能保持經(jīng)濟增長(cháng)。

　　陳國強 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)

    中央樓市新政不是對地方政府和開(kāi)發(fā)商的妥協(xié)。中央政策和地方政府的政策存在明顯區別。

　　牛刀 原名陳乾，中國房地產(chǎn)獨立評論家，曾擔任多家傳媒機構總經(jīng)理，現自創(chuàng )牛刀工作室中央政府還在堅守宏觀(guān)調控的底線(xiàn)。

    開(kāi)發(fā)商、地方政府和一些媒體根據自身利益在對中央新政進(jìn)行嚴重誤導。

　　曹建海 中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任

    中央出臺的樓市新政是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府的妥協(xié)。它是房地產(chǎn)商成功綁架中國經(jīng)濟和政府的又一例證。

　　【 話(huà) 題 】

　　歷經(jīng)五年的本輪房地產(chǎn)上漲周期終于結束了。氣勢洶洶、一路飆升的房?jì)r(jià)，在2008年的這個(gè)冬天被凍結。國際金融風(fēng)暴的“寒流”更是令其雪上加霜。上海易居房地產(chǎn)研究院對37個(gè)城市400余家房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)了四季度市場(chǎng)預測調研，從成交量、價(jià)格、土地等多個(gè)角度摸底對樓市的預期。接受調查的房地產(chǎn)企業(yè)中43.8%認為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮；51.4%認為四季度房?jì)r(jià)將會(huì )下調；60.6%認為土地招投標市場(chǎng)

　　將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區域的全國和地方性龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都是跌聲一片。

　　然而，就在房?jì)r(jià)即將跌入“深寒”的前夜，“豬堅強”們苦苦等待的“解放軍”終于來(lái)了。人們驚訝地發(fā)現樓市居然開(kāi)始“供暖”，先是地方政府開(kāi)始出手“救市”，后是財政部、國家稅務(wù)總局和人民銀行聯(lián)手出臺政策刺激樓市。

　　中央和地方政府頻頻吹出的“政策暖風(fēng)”能否溫暖深度寒冷的樓市？樓市“采暖費”將由誰(shuí)支付？普通購房者將何去何從？一時(shí)間成為了大眾議題�！吨袊�財富》特別采訪(fǎng)了四位業(yè)內人士，從不同視角就此展開(kāi)討論。

　　樓市真的“入冬”了嗎

　　《中國財富》：開(kāi)始討論之前，我們需要各位專(zhuān)家和業(yè)內人士先為讀者做一個(gè)事實(shí)判斷——中國目前的房?jì)r(jià)是否真的已經(jīng)開(kāi)始大幅下跌？并且進(jìn)入了一個(gè)下跌通道呢？如果不是，那么，真實(shí)的情況是什么？

　　曹建海：房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)下跌通道，就連北京也已經(jīng)開(kāi)始下降了。這并不是什么說(shuō)法的問(wèn)題，而是真實(shí)的打折下降。

　　萬(wàn)科、金橄欖等都大幅降價(jià)，開(kāi)發(fā)商所謂的尾盤(pán)掃貨、市場(chǎng)調整的說(shuō)法已經(jīng)不攻自破了。中國的房?jì)r(jià)，尤其是一線(xiàn)大中城市的房?jì)r(jià)，三年內要下跌一半，中行預期兩年內下降20%只是保守的估計。

　　陳國強：深圳、廣州等一線(xiàn)城市跌幅較大，一些二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)卻還在上漲，所以，不能籠統地說(shuō)是漲還是降。目前，北京、上海不同房地產(chǎn)企業(yè)、不同的房地產(chǎn)項目采取的策略都不一樣。有些項目在價(jià)格上比較靈活，也比較務(wù)實(shí)，價(jià)格開(kāi)始下降。一般這些樓盤(pán)都會(huì )比較熱銷(xiāo)。但是，有些開(kāi)發(fā)商還在觀(guān)望，扛著(zhù)沒(méi)有降價(jià)，房子銷(xiāo)售不出去。這是各個(gè)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略不同。

　　牛 刀：目前一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下跌通道，二三線(xiàn)城市也有30多個(gè)進(jìn)入了下跌通道。國家發(fā)改委統計的70個(gè)大中城市有41個(gè)進(jìn)入了下跌通道。只有像烏魯木齊、銀川這樣的城市沒(méi)有出現下跌。

　　《中國財富》：作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，姜煒經(jīng)理是怎么看待目前的樓市走勢的呢？

　　姜 煒：房?jì)r(jià)是在跌，但是，我更愿意說(shuō)這是有些企業(yè)在進(jìn)行價(jià)格調整。目前，房?jì)r(jià)下跌是多方面原因促成的，其中有購買(mǎi)力不足的問(wèn)題，有房?jì)r(jià)長(cháng)得過(guò)快的問(wèn)題，也有經(jīng)濟環(huán)境變化的問(wèn)題。如果今后宏觀(guān)經(jīng)濟真的走上了衰退的道路，實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有被有效刺激而出現經(jīng)濟增長(cháng)率下滑的情況，房?jì)r(jià)也會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟往下走，并

　　且會(huì )很明顯的出現下跌。如果現在的政策不變、經(jīng)濟發(fā)展水平和規律不變，那么，房地產(chǎn)價(jià)格只能是震蕩調整。

　　樓市“入冬” 政府為何“供暖”

　　《中國財富》：自從房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌以來(lái)，救市言論就不絕于耳。救樓市就是救經(jīng)濟、救人民的說(shuō)法甚囂塵上。然而，與此同時(shí)，救樓市就是救開(kāi)發(fā)商的民間說(shuō)法亦不脛而走。到底政府為何救市，中國經(jīng)濟是否需要用振興樓市的方法來(lái)挽救呢？

　　曹建海：地方政府和房地產(chǎn)商是緊緊地聯(lián)系在一起的。他們早就形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。某些地方政府其實(shí)也是房地產(chǎn)商。一些地方政府說(shuō)救市不是在救樓價(jià)，而是救人民、救經(jīng)濟，這只是個(gè)托詞。打著(zhù)救人民的幌子來(lái)維持房地產(chǎn)泡沫，維持高企的房?jì)r(jià)，還不許房地產(chǎn)商退還差價(jià)款，就是讓房地產(chǎn)來(lái)掠奪人民，讓擁有房產(chǎn)的人掠奪沒(méi)有房產(chǎn)的人，房產(chǎn)多的人掠奪房產(chǎn)少的人，讓城市掠奪農村。

　　陳國強：地方政府財政嚴重依賴(lài)土地出讓收益，是一個(gè)很?chē)乐�、很根本的�?wèn)題。今年隨著(zhù)樓市的低迷，導致地方政府土地出讓收益下降，同比去年全國地方財政土地收益平均萎縮50%以上，有些地方甚至下滑超過(guò)80%。如此一來(lái)，樓市低迷、房?jì)r(jià)下跌，就嚴重打擊、動(dòng)搖了地方財政基礎。

　　但是，我們也要看到事情的另一方面。房地產(chǎn)關(guān)系到當地經(jīng)濟的整體狀況，樓市低迷減緩了當地經(jīng)濟的發(fā)展速度。今年前三季度，比如說(shuō)上海的經(jīng)濟發(fā)展速度就低于全國平均增速，其中就有上海樓市低迷的因素。北京今年前三季度GDP增速也低于全國平均增速。北京市統計局就直截了當地承認，北京經(jīng)濟增速減緩就是因為北京樓市低迷造成的。

　　姜 煒：國際金融海嘯對中國實(shí)體經(jīng)濟已經(jīng)產(chǎn)生了嚴重的影響。雖然目前中國爆發(fā)經(jīng)濟危機的可能性不大。但是，如果政府控制不好，中國有可能產(chǎn)生經(jīng)濟危機。政府要擺脫經(jīng)濟衰退只有拉動(dòng)內需，也就是拉動(dòng)國內的消費和投資。拉動(dòng)消費型內需，對于政府來(lái)說(shuō)，除了減稅，逐步增加人民收入外，沒(méi)別的辦法。消費不可能在短期內提高，去彌補目前的經(jīng)濟衰退。短期內，政府只有依靠投資型內需拉動(dòng)才能保持經(jīng)濟增長(cháng)。

　　《中國財富》：是不是可以這樣說(shuō)，房?jì)r(jià)下跌會(huì )直接影響中國經(jīng)濟發(fā)展，使中國進(jìn)入經(jīng)濟衰退呢？或者說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟？

　　陳國強：中央政府對于樓市政策的轉變，是跟宏觀(guān)經(jīng)濟形勢轉變有關(guān)的。樓市對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響很明顯�，F在宏觀(guān)經(jīng)濟是保增長(cháng)，如果目前政府不出手救市，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )出現大幅下跌。房?jì)r(jià)下跌會(huì )直接影響中國經(jīng)濟發(fā)展，使中國進(jìn)入經(jīng)濟衰退。

　　牛 刀：中國經(jīng)濟并沒(méi)有衰退，只是在對原先過(guò)熱的經(jīng)濟進(jìn)行調整，也不會(huì )有經(jīng)濟危機，更不會(huì )出現房地產(chǎn)崩盤(pán)。中國房?jì)r(jià)下跌不會(huì )影響經(jīng)濟發(fā)展，不會(huì )出現信貸危機，房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有綁架中國經(jīng)濟，中國樓市不需要挽救。

　　就拿房?jì)r(jià)下跌比較嚴重的深圳來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)信貸余額約有2291億元，其中只有16.35億元的壞賬，其中15億元的壞賬是由于房地產(chǎn)炒家造成的，只有一點(diǎn)幾個(gè)億是個(gè)人斷供。這樣的房?jì)r(jià)下跌怎么會(huì )影響宏觀(guān)經(jīng)濟呢？

　　房地產(chǎn)沒(méi)有綁架中國經(jīng)濟，而是綁架了地方政府。目前房地產(chǎn)行業(yè)只占中國GDP的5.6%，它怎么能綁架中國經(jīng)濟呢？房地產(chǎn)是綁架了部分地方財政，收買(mǎi)大量地方官員。許多貪污案件不都與房地產(chǎn)有關(guān)嗎？

　　中央新政是對地方政府和地產(chǎn)商的妥協(xié)嗎

　　《中國財富》：地方政府紛紛出臺救市政策后，中央政府也出臺了樓市新政。難道說(shuō)，中央政府也向地方政府和房地產(chǎn)商妥協(xié)了嗎？還是目前存在對于中央新政的某種誤讀？

　　曹建海：中央出臺的樓市新政是一種傳統的唯GDP論的產(chǎn)物。這是一個(gè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府妥協(xié)的產(chǎn)物，不存在誤讀。它是房地產(chǎn)商成功綁架中國經(jīng)濟和政府的一個(gè)很好驗證。

　　中央根據世界各國的步調統一降息，而降息是可以的。但是對于房地產(chǎn)業(yè)應出臺別的相應政策，特別不應該出臺優(yōu)惠和降低貸款首付的政策。

　　所以說(shuō)，這次中央出臺樓市新政是一種其真實(shí)意愿的表達，中央依舊認為只有就房地產(chǎn)才能把中國經(jīng)濟拉起來(lái)，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展的最大動(dòng)力。

　　陳國強：中央樓市新政不是對地方政府和開(kāi)發(fā)商的妥協(xié)。中央政府主要要刺激內需，提高住房消費。中央的政策和地方政府的政策在救市的方向、目標、重點(diǎn)上都是十分不一樣的，存在明顯區別。中央主要針對首次購房、改善性住房降低了貸款門(mén)檻，要解決中低收入人群的住房困難，改善住房條件。地方政府則傾向保房?jì)r(jià)、保財政。

　　牛 刀：中央政府的做法是合適的。中央政府還是在堅守宏觀(guān)調控的底線(xiàn)，目前“90~70”的政策、“9•27”信貸新政都沒(méi)有變。二套房貸款的限制也不會(huì )取消。其實(shí)，我認為這次新政是近幾年來(lái)宏觀(guān)調控的延續。

　　中央三部委出臺樓市新政并不是對地方政府的妥協(xié)，是給地方政府一個(gè)“救市”的原則和政策底線(xiàn)，讓地方政府及時(shí)向中央政策“看齊”。

　　目前，開(kāi)發(fā)商、地方政府和一些媒體根據自身利益在對中央新政進(jìn)行誤讀，甚至嚴重誤導，無(wú)限放大地方救市政策，從而忽視中央的根本調控措施。

　　《中國財富》：中央政府的樓市新政能夠有效控制地方政府的積極“救市”嗎？如果失控，中國樓市將會(huì )怎樣？中國經(jīng)濟會(huì )不會(huì )受到嚴重影響？

　　牛 刀：中央雖然也給了地方政府一些寬松的政策，那是為了平衡各方面的利益關(guān)系。中央并不希望擊垮房地產(chǎn)行業(yè)，而是希望房地產(chǎn)商積極配合緩步降低房?jì)r(jià)、逐漸放大交易量。

　　然而，對于某些拒不改正，依舊堅持實(shí)施違規、違法的“救市”措施的地方政府，中央政府今后肯定會(huì )對其進(jìn)行嚴厲的糾正與制裁。在今年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，我想中央政府就會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)和地方政府的行為進(jìn)行更加嚴厲的規范。中央絕不會(huì )允許地方政府自行其是，嚴重擾亂中央宏觀(guān)調控的行為。

　　曹建海：我沒(méi)有牛刀那么樂(lè )觀(guān)。我認為中央樓市新政策采取之后只能加大銀行壞賬，把銀行徹底與房地產(chǎn)綁在一起。目前，雖然單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并不大，但是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種房屋抵押貸款、土地抵押貸款，各個(gè)相關(guān)行業(yè)的貸款已經(jīng)占到了銀行貸款的一半。這些貸款在房?jì)r(jià)下降后，大多都將成為不良貸款，變成爛賬。

　　我一點(diǎn)也不避諱地說(shuō)，中國應盡快擺脫房地產(chǎn)經(jīng)濟，斷絕依靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的模式。如果房地產(chǎn)還死扛不降價(jià)，中國經(jīng)濟必死無(wú)疑。中國經(jīng)濟現在是癌癥晚期，將伴隨房?jì)r(jià)崩盤(pán)而崩盤(pán)、破產(chǎn)。如果房?jì)r(jià)大幅下降，中國經(jīng)濟還會(huì )有一線(xiàn)生機，盤(pán)活各種資產(chǎn)，拉動(dòng)內需，發(fā)展非房地產(chǎn)行業(yè)，那時(shí)工農商業(yè)才會(huì )有一線(xiàn)生機。

　　姜 煒：目前，中國實(shí)體經(jīng)濟出現了嚴重的衰退。如果政府控制不好，中國有可能產(chǎn)生經(jīng)濟危機。中央政府也是沒(méi)有辦法。兩害相衡取其輕吧。

　　這就如同一個(gè)人只有先活著(zhù)，然后才能再考慮以后活得更好�，F在是活都活不了的時(shí)候，還要考慮今后的健康嗎？所以為什么人餓的時(shí)候要吃樹(shù)皮、吃草根。樹(shù)皮吃下去，人們都知道是對身體不好的，但是要先活著(zhù)。

　　我從來(lái)不認為中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是合理的，即使是房地產(chǎn)發(fā)展最好的時(shí)候。對某個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)、對房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)也許是有利的，但是對整個(gè)市場(chǎng)、整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)卻是不健康的。中國房地產(chǎn)一直就是一個(gè)亞健康狀態(tài)。實(shí)際上，我們一直就沒(méi)有找到一個(gè)好的、健康的模式。

　　但是，目前的情況是，我們必須先活著(zhù)。

　　陳國強：政策只是一個(gè)因素，還有經(jīng)濟環(huán)境因素和房地產(chǎn)商的營(yíng)銷(xiāo)策略。如果地方政府、房地產(chǎn)商不配合中央政府的政策進(jìn)行房?jì)r(jià)的調整，不降價(jià)，中央政策就會(huì )被大打折扣，起不到調整經(jīng)濟的作用。那時(shí)，房?jì)r(jià)將不可能緩和下降，消費者信心將難以恢復，在局部地區會(huì )出現經(jīng)濟“硬著(zhù)陸”。房?jì)r(jià)暴跌將威脅到中國經(jīng)濟，給中國經(jīng)濟帶來(lái)衰退。房?jì)r(jià)“硬著(zhù)陸”將對全社會(huì )產(chǎn)生震蕩，是財富的一種蒸發(fā)。

　　如果開(kāi)發(fā)商讓出一部分利潤給消費者，就能帶動(dòng)成交量恢復到一定水平，從而恢復消費者信心。這將有利于中國經(jīng)濟的發(fā)展，也會(huì )帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，不會(huì )衰退。

　　我認為房?jì)r(jià)會(huì )通過(guò)中央政府的調控和地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費者三方的努力，實(shí)現“軟著(zhù)陸”，未來(lái)會(huì )有一個(gè)比較好的結果。

　　政府救市，房?jì)r(jià)會(huì )止跌嗎

　　《中國財富》：政府出手“救市”，為房地產(chǎn)提前“供暖”，是否能使它熬過(guò)這個(gè)冬天呢？房?jì)r(jià)會(huì )就此止跌嗎？普通購房者應如何應對新的樓市變化？

　　姜 煒：商品房房?jì)r(jià)對經(jīng)濟具有先導性作用，房子不是一個(gè)像糧食一樣的生活必需品，當經(jīng)濟出現一點(diǎn)波動(dòng)的時(shí)候，房子的成交量會(huì )明顯的下降。如果經(jīng)濟能穩定下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)調整。如果經(jīng)濟繼續下行，房地產(chǎn)將是一個(gè)下跌的過(guò)程。我覺(jué)得相關(guān)度會(huì )很大。

　　陳國強：現在政策已經(jīng)見(jiàn)底了，但是市場(chǎng)還沒(méi)有見(jiàn)底�，F在樓市呈現出買(mǎi)方市場(chǎng)的格局。消費者應多看、多了解，少操作。

　　在其他因素都不變的情況下，有可能今年底明年初開(kāi)發(fā)商的資金都會(huì )比較緊張，他們會(huì )加大降價(jià)幅度，實(shí)現明年年降價(jià)、明年年中降到底的預期。

　　但是，如果政策變化或開(kāi)發(fā)商資金得到有效緩解，房?jì)r(jià)就不會(huì )產(chǎn)生預期的下降�，F在是消費者可以買(mǎi)房的有利時(shí)機。但也可以再繼續觀(guān)望一段時(shí)間。

　　曹建海：我對中央政府救市不抱任何信心，他們不可能達到目的。任何人也不能扭轉房?jì)r(jià)大幅度下降的趨勢，不能扭轉這種經(jīng)濟模式的破產(chǎn)。這種模式將受到嚴厲的懲罰。

　　我認為，普通購房者三年內不要買(mǎi)商品房，那將是非理性消費，現在最好是租房子住。如果你更重視其他非經(jīng)濟損失，比如說(shuō)沒(méi)房導致婚姻破裂、不能要孩子，等等；那你就買(mǎi)吧。

　　牛 刀：北京的房?jì)r(jià)今年年底不會(huì )見(jiàn)底，見(jiàn)底早著(zhù)呢。政府只要不放松二手房貸、盯住開(kāi)發(fā)商的土地兩年不抵押，不展期，那么，房?jì)r(jià)兩三年內會(huì )有一個(gè)較大幅度的下跌，那時(shí)才會(huì )見(jiàn)底。

　　《中國財富》：看來(lái)會(huì )不會(huì )止跌仍然是一個(gè)問(wèn)題。

　　姜 煒：大家都預期房?jì)r(jià)要跌。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)跌多少才合適呢？多高的房?jì)r(jià)才是市場(chǎng)能夠接受的底線(xiàn)呢？其實(shí)，這個(gè)底線(xiàn)是沒(méi)有的。漲是有頂的，而跌是沒(méi)底的。所以，目前的房?jì)r(jià)不是開(kāi)發(fā)商人為在“扛”的問(wèn)題�！暗住笔琴u(mài)出來(lái)的。在有些產(chǎn)品可替代性差的區位，我認為消費者不應再錯過(guò)機會(huì )，應該及時(shí)出手了。在供應量比較大的地區，房?jì)r(jià)還會(huì )下跌。

　　牛 刀：但是，目前的問(wèn)題是老百姓已經(jīng)覺(jué)悟了。

　　老百姓已經(jīng)不認可高高在上的房?jì)r(jià)了，開(kāi)發(fā)商和地方政府再騙老百姓已經(jīng)騙不住了。大家都已經(jīng)明白了房?jì)r(jià)不是要上漲的、房子是沒(méi)有投資價(jià)值的。老百姓也已經(jīng)看清楚了開(kāi)發(fā)商和地方政府合伙把地價(jià)、房?jì)r(jià)炒高的把戲。房?jì)r(jià)不下跌到一個(gè)合理水平，老百姓是不會(huì )繼續被欺騙的了。（主持人  于小龍）