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　　隨著(zhù)國家一系列政策措施的出臺,低迷許久的房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月份稍稍得到緩解,近日,北京、上海等地房產(chǎn)交易數據顯示市場(chǎng)成交量同比放大,“溫州炒房團”和“山西煤老板”群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野,樓市行情似乎出現了“回暖”跡象,不過(guò),接受記者采訪(fǎng)的多家機構和多位專(zhuān)家幾乎一致認為,目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在回歸理性的過(guò)程中,討論樓市整體反轉或許為時(shí)尚早。

　　炒房團避險操作

　　據報道,滬上媒體曾對“炒房團”抄底的真實(shí)性進(jìn)行了調查,多家上海地產(chǎn)中介機構負責人均表示,溫州人目前并沒(méi)有表現出很強的購房欲望,反倒是由于人民幣對韓元匯率上升,韓國人紛紛出售房屋。而北京樓市成交量上升的背后,卻是房?jì)r(jià)的走低,相關(guān)監測機構的數據顯示,11月開(kāi)盤(pán)的31個(gè)項目均價(jià)13462元/平方米,環(huán)比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭就認為,北京、上海等地出現的成交量上升,一方面是由于近期頻頻出臺的利好政策,購房者成本降低；另一方面是開(kāi)發(fā)商繼續降價(jià)。楊紅旭認為,目前市場(chǎng)的回暖只是短期波動(dòng),不會(huì )影響總體走勢,“說(shuō)樓市小陽(yáng)春來(lái)了為時(shí)尚早”。

　　國海證券資深研究員趙鐸在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)也表示,市場(chǎng)里看多的和看空的永遠對立存在,“炒房的和炒股的一樣,價(jià)格和交易成本的每一次降低都會(huì )吸引一部分新的買(mǎi)家,但是決定因素不是這些個(gè)別情況�！�

　　據傳山西“購房團”在北京8個(gè)高檔樓盤(pán)達成了總價(jià)約8000萬(wàn)元的購房意向,而溫州團在上海也確定了5000萬(wàn)元的意向。

　　一位專(zhuān)門(mén)研究地產(chǎn)的私募基金經(jīng)理在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)提醒,可能有這樣的現象出現,但是溫州和山西炒房的主力是高端物業(yè)和京滬等個(gè)別城市,現在是資金追求安全第一,地產(chǎn)是資金安全的一個(gè)避風(fēng)港,“外貿制造業(yè)萎靡,實(shí)業(yè)不好做,重新涌入地產(chǎn)類(lèi)物業(yè),特別是持有商業(yè)地產(chǎn)較為保險”,但如果從總體來(lái)看,全國樓市回暖還遠遠不夠。另外,他預計,商人們購置物業(yè)有可能在進(jìn)行短線(xiàn)操作,由于當前市場(chǎng)預期政府將繼續出臺刺激政策,很可能賭的是政策的短期效益。

　　樓市還未“觸底”

　　中國社科院財貿所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛也向本報記者表示,從統計數據看,房地產(chǎn)市場(chǎng)量減價(jià)跌是更普遍的現象,表明購房者的信心還沒(méi)有真正回來(lái),這次溫州炒房團和山西煤老板進(jìn)京購房的新聞不排除有媒體和開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合策劃進(jìn)行炒作的嫌疑。

　　對于媒體列舉的京滬兩地11月樓市成交量放大的佐證,他表示,判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否轉暖,單月數據并不能說(shuō)明問(wèn)題,至少要觀(guān)察一個(gè)季度以上的統計資料,“當前購房者正和開(kāi)發(fā)商還有預期將要出臺的政策進(jìn)行博弈,持觀(guān)望態(tài)度的需求方占據了上風(fēng),而且政府加大保障性住房的建設,這對商品房市場(chǎng)是不小的沖擊�！币虼�,他認為,現在還不能說(shuō)樓市已經(jīng)“觸底”,相反,可以確定的是較大規模的調整還將進(jìn)行。

　　日前發(fā)布的中國經(jīng)濟藍皮書(shū)也持相同觀(guān)點(diǎn)。藍皮書(shū)指出,短期內房?jì)r(jià)下調將成定局,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期,需求方短期內難以走出觀(guān)望,開(kāi)發(fā)企業(yè)將迎來(lái)一輪“洗牌”。在供需雙方作用下,房?jì)r(jià)面臨進(jìn)一步回調的壓力,炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場(chǎng),首次購房的自住性需求將更為謹慎,購房需求將向實(shí)用性的中小戶(hù)型集中,留存在市場(chǎng)當中的真正的住房需求者將會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求,未來(lái)市場(chǎng)競爭會(huì )更加激烈。

　　藍皮書(shū)的發(fā)布者之一中國社科院汪同三教授說(shuō),前幾年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快,已經(jīng)超過(guò)了多數居民的承受能力,脫離了最廣大的需求面,所以房?jì)r(jià)進(jìn)行適度的回調也是必要的�！霸诠┣箅p方的作用下,開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )采取進(jìn)一步的降價(jià)措施,以期盡快回籠資金,短期內房?jì)r(jià)下調將成定局�！�

　　調整或將持續到2010年

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續調整成為市場(chǎng)共識的情況下,調整期持續多長(cháng)時(shí)間成為各方預測的焦點(diǎn)。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)建設周期長(cháng)的特性,市場(chǎng)在低谷區域需要一定的時(shí)間來(lái)整理,在不少機構看來(lái)這將持續到2010年。

　　根據不同的統計口徑,我國現有商品房存量約為1.7億平米—1.9億平米,而此后因2006年至2008年上半年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資水平均保持在較高水平,在未來(lái)一到兩年時(shí)間內,房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應仍將大量涌現,對市場(chǎng)消化吸納造成巨大的壓力。

　　不過(guò),更為市場(chǎng)所擔心的是,世界性經(jīng)濟金融危機在未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間內會(huì )通過(guò)資金鏈、消費者預期、居民收入、宏觀(guān)經(jīng)濟下行等方面影響到房地產(chǎn)投資,進(jìn)而引起宏觀(guān)經(jīng)濟跌落。多家券商發(fā)布的研究報告顯示,此輪地產(chǎn)行業(yè)調整的根源在于國際和國內經(jīng)濟環(huán)境惡化,而到目前為止宏觀(guān)經(jīng)濟惡化程度要比預期快而且嚴重,但政策放松的力度也比預期的要更快和更強,因此,宏觀(guān)政策能否改變2009年經(jīng)濟調整幅度才是判斷2009年地產(chǎn)行業(yè)能否見(jiàn)底的重點(diǎn)。

　　基于此,在擴大內需、保證增長(cháng)成為政策目標后,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控發(fā)生轉變,從抑制地產(chǎn)泡沫轉向保持行業(yè)平穩。專(zhuān)家指出,雖然2008年下半年至2009年全年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè )觀(guān),但市場(chǎng)將進(jìn)入調整期或許也會(huì )促使中央出臺更多的政策措施。(記者楊小亮)