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　　下午接到一個(gè)朋友的電話(huà)，說(shuō)有觀(guān)點(diǎn)認為人民幣貶值會(huì )導致房?jì)r(jià)大跌。我不禁啞然失笑。要搞清楚這個(gè)問(wèn)題，需要厘清匯率和房?jì)r(jià)的關(guān)系，主要是搞清楚三個(gè)問(wèn)題：第一，人民幣對美元貶值是強勢美元造成的，相對來(lái)說(shuō)，人民幣對于非美元貨幣還是相對升值的，而且人民幣貶值可能是一個(gè)中期趨勢，但長(cháng)期趨勢是人民幣還會(huì )升值；第二，本來(lái)房?jì)r(jià)與匯率的關(guān)系就不大，有可能是正相關(guān)，也有可能是負相關(guān)，但對目前中國來(lái)說(shuō)，存在一個(gè)預期，可能是無(wú)論匯率怎樣變動(dòng)，都會(huì )促使房?jì)r(jià)微弱上漲；第三，就人民幣在升值過(guò)程中的貶值來(lái)說(shuō)，不僅不會(huì )導致持有美元的外資撤出，更有可能會(huì )吸引流入。

　　一般來(lái)說(shuō)，人民幣升值，會(huì )促使外資進(jìn)入中國樓市，因為外資可以獲得資產(chǎn)升值和匯率雙重利益。2005年以來(lái)，外資進(jìn)入中國樓市就是在人民幣不斷升值的預期下進(jìn)入的。但是反過(guò)來(lái)，為何說(shuō)人民幣貶值一些，并不能促使外資大撤退反而還積極進(jìn)入呢?

　　其一，人民幣對非美元貨幣基本上還是升值的，這一部分外資不會(huì )撤出，非美元貨幣國家的大宗商品被拋售，非美元貨幣也大跳水，而人民幣相對堅挺，對他們來(lái)說(shuō)，人民幣是相對升值的。

　　其二，美國是危機的中心，而中國依然是資本最看好的避風(fēng)港。這次中國的救市力度比美國還大，這些外資沒(méi)有理由去賭人民幣會(huì )持續貶值下去，這次貶值僅僅是對美元強勢而言的；再說(shuō)，全球非美元貨幣對美元都在大幅度跳水，沒(méi)有理由要求我們只升值、不回調。那些外資也很可能就會(huì )趁機殺入，而非做出相反的動(dòng)作。

　　其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)對匯率的敏感度不高。因為其他大宗商品都是美元商品，房地產(chǎn)則不是，特別是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是如此。原因很簡(jiǎn)單，其他大宗商品可以世界自由流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能在國內。

　　人民幣升值導致各類(lèi)人民幣計算的成本和費用都會(huì )上升，但貶值后，外資也還是會(huì )進(jìn)來(lái)的。如匯率改革之前，人民幣是貶值的，但外資進(jìn)入樓市也很多，房?jì)r(jià)也在漲。關(guān)鍵不在匯率怎樣變動(dòng)，而在經(jīng)濟發(fā)展，房屋所包含的價(jià)值在提高，主要是土地價(jià)值。而且，這次貶值是在美國和全世界也發(fā)生危機的背景下出現的，外資顯然不會(huì )像一些人那樣傻，比較不出來(lái)好壞。很多境外機構都在醞釀抄底，而不是像有些人說(shuō)的那樣大逃亡。(作者朱大鳴 系上海房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、春之聲置業(yè)集團董事長(cháng)。本文僅代表個(gè)人觀(guān)點(diǎn))