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　　雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問(wèn)題，但今后兩年，在“保增長(cháng)”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設規劃的基礎上，追加安排建設資金。業(yè)內專(zhuān)家指出，保障性住房的投資政策得以落實(shí)，那將分流相當一部分自住型需求，商品房市場(chǎng)可能會(huì )受到“擠壓”。

　　　　加碼商品房庫存壓力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，庫存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供應，將使部分商品住房的市場(chǎng)需求分流到保障房上來(lái)，從而加大商品房的庫存壓力。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬(wàn)套保障房將對未來(lái)普通住宅房的銷(xiāo)售造成很大的壓力。他指出，在過(guò)去幾年，開(kāi)發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場(chǎng)原來(lái)的供求關(guān)系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會(huì )延長(cháng)。

　　以北京為例，2009年，北京保障性住房建設總規模將達到850萬(wàn)平米。如果按照單套平均面積80平米計算，明年北京的保障性住房約為10萬(wàn)套。截至12月初，北京可售商品住房超過(guò)15萬(wàn)套。保障房入市，對商品房無(wú)疑是一個(gè)不小的考驗。

　　今年1至10月，北京住宅現房銷(xiāo)售面積118萬(wàn)平方米，住宅期房銷(xiāo)售面積499.5萬(wàn)平方米，兩者合計617.5萬(wàn)平方米。業(yè)內人士指出，考慮到置業(yè)需求還在萎縮，明年北京保障房的銷(xiāo)售將與商品房“勢均力敵”。

　　專(zhuān)家指出，一方面，是政府即將啟動(dòng)的大規模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫存。今后，如何加快消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存房源，將是政府面臨的重要問(wèn)題之一。

　　　拉低周邊均價(jià)

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，現在，很多城市的新盤(pán)項目在定價(jià)時(shí)已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時(shí)，還出現了與保障性住房進(jìn)行價(jià)格、戶(hù)型等方面對比的情況。他認為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房?jì)r(jià)。

　　據國家統計局的相關(guān)統計數據，2006年和2007年全國住房年均成交量在500萬(wàn)—600萬(wàn)套之間。業(yè)內分析，9000億投資兌現后，即使不考慮廉租房的影響，未來(lái)三年經(jīng)濟適用房加國有農、林、礦區棚戶(hù)改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應200萬(wàn)套。那么，經(jīng)濟適用房和改造房占住房成交的比重依然將達到40%左右，減去原來(lái)10%的市場(chǎng)份額，經(jīng)濟適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。

　　一份最近的券商研究報告指出，根據對25個(gè)主要大中城市的統計，2009年保障房開(kāi)工規模都占全部建筑規劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達歷史最高水平。

　　因此有專(zhuān)家指出，短期內，保障房對商品住宅價(jià)格和需求的影響可能有限；但隨著(zhù)體系的完善，保障房對商品房需求與價(jià)格將構成實(shí)質(zhì)性沖擊。(記者 林喆)