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　　今年的春節來(lái)得比較早。春節前的半個(gè)月是人們集中采購年貨的時(shí)間，但對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)今年的年關(guān)卻是一道檻。中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負責《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》編寫(xiě)的袁秀明博士認為，明年1月份，開(kāi)發(fā)商需集中支付工程款，材料款和民工工資，可能會(huì )導致個(gè)別資金周轉不靈，實(shí)力較差的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　　●年底可能有房企破產(chǎn)

　　眾所周知，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)受著(zhù)一場(chǎng)寒流，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進(jìn)入了冬季。尤其是在今年下半年，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了整體下降趨勢。一些在前兩年對市場(chǎng)錯誤估計，過(guò)度樂(lè )觀(guān)地大量屯地的企業(yè)，在今年銷(xiāo)售大幅下滑的情況下，資金頓時(shí)緊張起來(lái)。很多企業(yè)為了縮減開(kāi)支拖欠了大量的工程款，材料款甚至減薪裁員。但是時(shí)到年關(guān)，今年拖欠的所有款項都要在春節前集中支付，否則民工拿不到工資回家過(guò)節會(huì )發(fā)生開(kāi)發(fā)商最擔心的停工討薪的問(wèn)題。

　　中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負責《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》的袁秀明博士判斷認為，今年底有可能出現房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況。今年是自1998年住房商品化以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現了整體調整的情況。在過(guò)去的十年間，伴隨著(zhù)中國經(jīng)濟的增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一段快速發(fā)展的時(shí)期。但是在過(guò)去的兩年中，房?jì)r(jià)的漲幅遠遠超過(guò)了經(jīng)濟的增長(cháng)幅度和人們收入增長(cháng)的幅度，泡沫的成分越來(lái)越多。尤其是在2007年，一些城市的房?jì)r(jià)上漲了近一倍，這上漲速度肯定是不能持續的。房?jì)r(jià)水平遠遠高于經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平，調整成為必然。房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著(zhù)洗牌，一些過(guò)度擴張，實(shí)力不強的企業(yè)將面臨著(zhù)出局。盡管近期政府不斷出臺各種救市措施，但袁秀明博士認為這些都是外因，不會(huì )改變整體市場(chǎng)下行的趨勢。今年對于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)只是調整年，2009年將出現正式的下調。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì )比今年差，降價(jià)賣(mài)房是開(kāi)發(fā)商唯一回收資金的方式。

　　　　●哪些房企業(yè)可安度年關(guān)

　　今年的春節來(lái)得比較早。春節前的半個(gè)月是人們集中采購年貨的時(shí)間，但對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)今年的年關(guān)卻是一道檻。中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負責《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》編寫(xiě)的袁秀明博士認為，明年1月份，開(kāi)發(fā)商需集中支付工程款、材料款和民工工資，可能會(huì )導致個(gè)別資金周轉不靈，實(shí)力較差的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　很多房地產(chǎn)公司為了籌措到足夠的資金來(lái)應付明年一月份各種款項的支付，在今年底開(kāi)始了大力度的打折促銷(xiāo)活動(dòng)。但業(yè)內人士也提醒買(mǎi)房人，不能只圖便宜而忘記了風(fēng)險。因為目前在售的樓盤(pán)絕大多數都是期房，有的甚至是兩年之后的期房。這其中蘊藏著(zhù)一定的風(fēng)險，不排除個(gè)別房地產(chǎn)公司會(huì )出現破產(chǎn)倒閉的情況，期房便成了爛尾樓。因此，專(zhuān)家提醒買(mǎi)房人，在抄底買(mǎi)房時(shí)一定要考慮房地產(chǎn)公司的資金實(shí)力。對一些資金已經(jīng)十分緊張的公司，在購買(mǎi)之前一定要謹慎。

　　對于普遍購房人來(lái)說(shuō)，如何才能了解企業(yè)的資金狀況呢？企業(yè)的資金狀況一向是企業(yè)的機密，非知情人士很難了解到真實(shí)情況。但是對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們卻可以通過(guò)已公布的業(yè)績(jì)報告來(lái)觀(guān)察他們的資金情況。和訊首席分析師文國慶認為，分析上市房企的資金情況主要看他的資產(chǎn)負債率和現金流情況。其中，經(jīng)營(yíng)現金流尤其重要。經(jīng)營(yíng)現金流好的企業(yè)有較強的支付能力，可以安然地度過(guò)年關(guān)的支付季。反之，經(jīng)營(yíng)現金流不好的企業(yè)可能會(huì )出現一定的支付困難。

　　記者在查閱了房地產(chǎn)上市企業(yè)2008年中業(yè)績(jì)報表后發(fā)現，大多數上市房企的經(jīng)營(yíng)現金流都是負值。有些業(yè)內人士擔憂(yōu)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形式還不是太壞，房地產(chǎn)公司的現金狀況就出現了負值。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不如上半年，再加上年關(guān)將近，房地產(chǎn)企業(yè)能否應對即將到來(lái)的支付高峰呢？

　　易居中國北京研究所副總牟增彬認為衡量一個(gè)公司能否安然度過(guò)明年一月份的支付高峰期，除了看資產(chǎn)負債率和現金流等財務(wù)指標外，還應該看公司的背景，尤其是母公司的背景。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數據不太好看，但并不意味著(zhù)他在支付期一定會(huì )出現財務(wù)問(wèn)題。如果他有一個(gè)強大的母公司，在關(guān)鍵時(shí)刻母公司肯定會(huì )給予支持，幫忙他們來(lái)度過(guò)難關(guān)。這類(lèi)公司比較典型的是具有北京當地國資背景的大型集團公司，比如陽(yáng)光股份，北京城建等。他們如果出現困難不僅母公司會(huì )出手相助，甚至當地政府也會(huì )插手。因此，這樣的公司應該不會(huì )出現大的問(wèn)題。

　　除具有強大國資背景的公司不用太擔心外，宏源證券分析師認為具有較強融資能力的公司也不會(huì )有太大問(wèn)題。比如萬(wàn)科、保利均在08年成功發(fā)行了公司債，金融街公司債獲得審核通過(guò)。

　　另外，中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師段海瑞認為，衡量一個(gè)公司的財務(wù)支付能力不能只看資產(chǎn)負債情況和現金流情況，還要看他帳面現金量是否充裕。之所以多數上市房地產(chǎn)公司現金流出現負值，段海瑞認為是因為銷(xiāo)售回款少而各種支出較多，造成了入不付出。但這不能完全說(shuō)明企業(yè)會(huì )在年底出現支付困難，對于有充足現金儲備的公司來(lái)說(shuō)，支付年底的工程款和材料款是不會(huì )有問(wèn)題的。如果企業(yè)在下半年積極采取促銷(xiāo)策略加速回款，同時(shí)減少開(kāi)工面積以縮小支出，現金流狀況也會(huì )出現改觀(guān)。(記者　周宏)