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　　早在中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)之前，房地產(chǎn)業(yè)內人士紛紛預測將有更多的救市舉措出臺，以聯(lián)手之前財政部出臺的政策。剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出：要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)，增加保障住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用。這令業(yè)內產(chǎn)生了更多對于“合理改善居住條件”配套政策的猜想。

　　“不能低估現在中國樓市所遇到的困難�！弊》亢统青l建設部政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌在最近的“上海地產(chǎn)記憶30年”典禮上表示。

　　“保增長(cháng)絕對不僅僅是安居工程，促進(jìn)居民購房，應該是全方位的。其中一條就是要促進(jìn)合理的住房消費，包括改善型的第二套房的購房需求。而加快二手房、租賃房市場(chǎng)的發(fā)展，同樣也是繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一環(huán)�！鳖櫾撇�稱(chēng)。

　　本報記者了解到：類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)早已經(jīng)匯總給房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)協(xié)會(huì )以及商會(huì )，并作為政策建議提供給更為上級的主管部門(mén)。這其中，包括房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )以及中房協(xié)都位列其內。

　　相關(guān)人士對記者坦言：在如今有關(guān)下一輪刺激樓市發(fā)展政策的分析中，放松二套房限制成為最令人期待的方向，因為這樣可以最大限度刺激有產(chǎn)者置業(yè)。至于最近業(yè)界熱議的“購房退稅”，不少業(yè)內人士認為“短期內難以實(shí)現”。

　　“新政”猜想

　　“如果說(shuō)美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是病毒性感冒，那么現在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是冷熱性傷風(fēng)，現在這種情況依然需要多方調整，其中，在開(kāi)發(fā)商調整價(jià)格與產(chǎn)品的同時(shí)，政府也需要調整政策以穩定預期，這需要政府措施逐步加碼�！鳖櫾撇�分析說(shuō)。

　　“國務(wù)院文件講得很清楚，基本表明了三個(gè)立場(chǎng)：一是加大保障性住房的建設規模；二是降低房地產(chǎn)交易稅費；三是支持居民購房�！痹诖嘶�礎上，顧云昌“個(gè)人認為立足點(diǎn)是最后一句話(huà)，支持居民購房”。雖然政策效應已經(jīng)在一定程度上顯現，但他認為，現在說(shuō)樓市回暖尚早，真正要拉動(dòng)內需，正確調控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢首先還是要支持居民購房。而這其中的關(guān)鍵便是“二套房政策”。

　　此前，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生已向本報記者證實(shí)：由于房地產(chǎn)問(wèn)題涉及多個(gè)部門(mén)，由多個(gè)相關(guān)主管部委聯(lián)合出臺針對樓市的“組合拳”政策的可能性較大，之后政策密度應該會(huì )比較集中�！昂罄m肯定會(huì )有政策出臺，否則就不配套了�！�

　　根據聶梅生的說(shuō)法：該部已向上層提交“放松”房產(chǎn)調控政策的方案，具體包括取消對二套房的限制、下調房產(chǎn)稅和延長(cháng)個(gè)人房貸償還期限等。

　　“針對改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。對中低收入家庭增強支持力度，實(shí)行減息、貼息”。對于接下來(lái)具體的政策走向，聶梅生近期撰文建議稱(chēng)。

　　在房地產(chǎn)稅費制度改革層面，聶梅生建議降低房地產(chǎn)交易環(huán)節稅率、取消不合理收費和重復收費，并適時(shí)調整或取消土地增值稅、適度增加保有稅等。此外，“進(jìn)一步加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融體制改革，包括從以銀行為主的間接融資擴大到增加企業(yè)債、完善信托為基礎的信托基金，以及實(shí)時(shí)推出REITs基金等金融改革創(chuàng )新機制”。

　　“之后，由住房和城鄉建設部等部門(mén)提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)新政有望推出�！甭櫭飞�明確表示，她原本以為相關(guān)政策會(huì )于上個(gè)月出臺。

　　“分析最新的中央經(jīng)濟會(huì )議精神來(lái)看，要引導中低價(jià)位商品房的消費，就一定要增加住房供應；此外，房?jì)r(jià)要下行，才可能使得更多的購房者進(jìn)入樓市，從而達成‘合理改善居住條件’的目的。此外，針對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相關(guān)稅費調整，及土地政策的調整，如在出讓金支付方式等方面出臺一些優(yōu)惠措施�！睆偷┐髮W(xué)管理學(xué)院副教授陳杰對《第一財經(jīng)日報》分析說(shuō)。

　　放松二套房限制是最有效的“藥方”？

　　“在樓市火爆的時(shí)候，應當拿出資金來(lái)給窮人蓋房子；但是當樓市萎靡的時(shí)候，應當刺激‘富人’購房，因為他們才是商品房最有力的支撐�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的北京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對《第一財經(jīng)日報》坦言。他認為之前無(wú)論是二套房的限制，還是對于90平方米小戶(hù)型的政策控制，都是在收緊富人買(mǎi)房的進(jìn)口，而對商品房開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都不是好消息�，F在來(lái)看，“二套房”政策的松口，恰好可以對提高交易量產(chǎn)生積極作用。

　　“沒(méi)有人賣(mài)二手房，又如何讓人能從舊到新的換購呢？假設要保證住房的消費，就要鼓勵適度的梯次消費�！痹撻_(kāi)發(fā)商對本報記者表示。

　　如果大戶(hù)型與多套房購買(mǎi)政策的放開(kāi)，可以吸引更多資金流向地產(chǎn)行業(yè)。他甚至認為，在適當的時(shí)候，對外資購房的政策放開(kāi)也是可行之舉。

　　類(lèi)似的“為富人蓋房”的觀(guān)點(diǎn)曾一度成為網(wǎng)民批判的靶子，但是如今今非昔比，從諸多開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，他們早已無(wú)心再度炒作或是“逆市而為”，而是很現實(shí)地認為最為亟待解決的問(wèn)題就是如何能夠最大限度提高購房人信心，而富人則是其中的重點(diǎn)。

　　“假設不出臺對于購買(mǎi)商品房方面的優(yōu)惠，對于諸多商品住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一次沉重的打擊�！痹趪�家出臺4000億元保障房措施之后，一位著(zhù)名的財經(jīng)作家立刻接到了諸多開(kāi)發(fā)商好友的電話(huà)，他們因為沒(méi)有看到商品房層面的利好而產(chǎn)生悲觀(guān)情緒。

　　“原本的二套房政策，是對所有的第二套房實(shí)行一視同仁的嚴格控制，但是現在看來(lái)，由于一些二套房是合理且自住的需求，所以需要區分對待�！币拙�(中國)分析師傅琦認為最有可能出現的情形，就是區別性的放開(kāi)對購入二套房的限制。

　　“例如，可以通過(guò)人均面積，以及套數的絕對數作為判斷標準，而各商業(yè)銀行可以就此進(jìn)行利率的優(yōu)惠。從現階段來(lái)看，這是比較具有可操作性的�！备电鶎Α兜谝回斀�(jīng)日報》表示。

　　顧云昌認為“鼓勵改善性需求”之外，或許“購房退稅”、“政府收購商品房作為保障房來(lái)源”以及“戶(hù)籍政策”或許都將成為新政策的方向。對此，業(yè)內認為包括“購房退稅”在內的諸多政策并不現實(shí)。

　　“相比而言，牽扯到國家稅費機制的問(wèn)題，購房退稅短期內實(shí)現有難度。新政優(yōu)惠、房?jì)r(jià)貼底等因素對市場(chǎng)回升的影響都還只在其次，最重要的正在于市場(chǎng)信心的逐漸恢復加快了解囊入市的步伐�！币患胰珖�性地產(chǎn)機構相關(guān)人士對本報記者坦言。

　　傅琦則認為，以上海為例，無(wú)論是“購房退稅”或者是“購房入戶(hù)”都存在造就一個(gè)更大泡沫的隱憂(yōu)。而問(wèn)題的癥結就是目前上海的住房存量比前些年減少很多，并不足以支撐大批買(mǎi)主的進(jìn)入。

　　根據易居(中國)的統計：上海目前的住房存量為851萬(wàn)平方米，剛剛進(jìn)入一個(gè)正常的存量區間。相比而言，2007年1月1日有1063萬(wàn)平方米的商品房存量。而若從供應來(lái)看，今年的住宅供應為1220萬(wàn)到1230萬(wàn)平方米左右，去年這一數字為1340萬(wàn)平方米；2006年供應則為1554萬(wàn)平方米，2005年則為2200萬(wàn)平方米。

　　“在目前的市場(chǎng)態(tài)勢下，藍印戶(hù)口與購房退稅不應該放開(kāi)，否則會(huì )引起新一輪的存量萎縮以及房?jì)r(jià)飆升�！备电�認為一個(gè)穩定市場(chǎng)的底線(xiàn)，便是對于合理二套房購入的政策優(yōu)惠。(來(lái)源:第一財經(jīng)日報)