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　　在熱得瘋狂的2007,連最差的“學(xué)生”都能考出好成績(jì);而在回歸理性的2008,只有最優(yōu)秀的“學(xué)生”才能登上光榮榜——

　　從2006年下半年到2007年，堪稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)最紅火的時(shí)代：房?jì)r(jià)一路飆升，購房者熱情高漲，排隊買(mǎi)房的現象隨處可見(jiàn)。在一房難求的局面下，不管什么樓盤(pán)都能賣(mài)個(gè)滿(mǎn)堂紅，不經(jīng)意就能取得比預想中要好得多的成績(jì)。

　　然而，邁入2008年的南京樓市卻逐漸步進(jìn)了“寒冬”，在面臨行業(yè)轉折點(diǎn)的重要關(guān)頭，大多數開(kāi)發(fā)商都感受到了較大的壓力。這是一場(chǎng)高難度的大考，誰(shuí)想取得佳績(jì)，需要付出較以往十倍的努力，每門(mén)功課都要仔細研習，如果在哪門(mén)功課上表現特別優(yōu)異，則可以加分，更容易脫穎而出。

　　考試科目一 化學(xué)

　　從賣(mài)方到買(mǎi)方市場(chǎng)的化學(xué)變化

　　2007年，開(kāi)發(fā)商的日子過(guò)得都很滋潤：房?jì)r(jià)一個(gè)勁地往上漲，售樓處里到處人流如織。有的樓盤(pán)一天漲上兩次價(jià)，購房者卻沒(méi)有絲毫的猶豫，爭著(zhù)搶著(zhù)要簽約；新盤(pán)剛推出，幾百套房源竟然有幾千人要買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商連連跺腳：虧了，看來(lái)開(kāi)盤(pán)價(jià)格定低了……在那個(gè)火紅的年代，全面熱銷(xiāo)已經(jīng)成為南京樓市的一大印記。

　　然而，不少在2008年亮相的樓盤(pán)卻痛苦地發(fā)現，盡管前來(lái)看房的市民仍然不少，市場(chǎng)需求明明依舊很強勁，但卻一直是看的多，下手買(mǎi)單的寥寥無(wú)幾。與去年買(mǎi)房不問(wèn)價(jià)格甚至連戶(hù)型都沒(méi)仔細看過(guò)的情形不同的是，今年來(lái)看房的市民開(kāi)口就要問(wèn)價(jià)格能優(yōu)惠多少。只在近期，由于救市政策的推行，以及價(jià)格紛紛降到位，樓市才出現了明顯的回暖跡象。

　　僅僅時(shí)隔1年，南京樓市已經(jīng)發(fā)生了劇烈的“化學(xué)反應”：從賣(mài)方市場(chǎng)到買(mǎi)方市場(chǎng)，從“酷暑”到“嚴寒”，從牛市到熊市……面對空前的行業(yè)低潮，怎樣才能順利捱過(guò)這個(gè)“冬天”？無(wú)論是對實(shí)力雄厚的全國性品牌開(kāi)發(fā)商，還是對經(jīng)驗尚淺的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，這都是一道傷腦筋的命題。顯然，在大家都失誤連連、低分不斷的情況下，想要在“化學(xué)”這門(mén)課考出高分著(zhù)實(shí)不易。

　　考試科目二 物理

　　堅持做好產(chǎn)品是熱銷(xiāo)根本

　　“學(xué)好數理化，走遍天下都不怕�！痹谇ё內f(wàn)化的考場(chǎng)上，只要牢牢抓住強項，就能立于不敗之地。同樣，在風(fēng)雨飄搖的2008年，開(kāi)發(fā)商更不能放棄對產(chǎn)品和品質(zhì)的追求。

　　看到有些樓盤(pán)因為推出特價(jià)而再度上演了淡市的熱銷(xiāo)神話(huà)，今年以來(lái)南京樓市特價(jià)風(fēng)暴愈演愈烈，但是結果卻大相徑庭，有些樓盤(pán)即使降了價(jià)仍然賣(mài)不掉，原因就是產(chǎn)品有硬傷�？梢�(jiàn)，在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，隨便什么房子都能賣(mài)得出去，各種開(kāi)發(fā)企業(yè)都能生存；但如今行情不好，產(chǎn)品力量是否強勁的作用就凸顯出來(lái)。

　　開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)越來(lái)越清醒地認識到，降價(jià)固然能夠吸引市場(chǎng)的關(guān)注度，但是降價(jià)絕對不是一降就靈。在今年的市場(chǎng)上，價(jià)格是推動(dòng)銷(xiāo)售的重要因素，但做好產(chǎn)品才是根本，只有身子骨硬朗了，才不會(huì )因為冬天的到來(lái)而傷風(fēng)感冒。2008年的南京樓市也確實(shí)出現了不少好產(chǎn)品，比如仁恒國際公寓，比如中海凱旋門(mén)，比如金地·名京等。這些在浮躁紛擾的市場(chǎng)環(huán)境下，依然潛心在產(chǎn)品的戶(hù)型空間、景觀(guān)、節能、配套和服務(wù)等方面精益求精，用心為買(mǎi)房人打造宜居樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商們，面對風(fēng)浪的考驗才能依然充滿(mǎn)信心。

　　考試科目三 數學(xué)

　　降價(jià)降到什么程度最好

　　從去年的井噴到今年的低迷，現金流壓力成為了開(kāi)發(fā)商無(wú)法回避的普遍問(wèn)題。經(jīng)濟不景氣的狀態(tài)下，市場(chǎng)購買(mǎi)力也在下降，購房者更加捂緊了自己的錢(qián)袋子，而要支出大量現金的年關(guān)已經(jīng)提前到來(lái)，讓開(kāi)發(fā)商的資金愈發(fā)吃緊。

　　2008年，資金的回籠已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的第一要務(wù)，但如何定價(jià)成難題。下半年以來(lái)，南京樓市意圖通過(guò)價(jià)格手段撬動(dòng)市場(chǎng)的樓盤(pán)越來(lái)越多。作為首次亮相的新盤(pán)，由于不存在已經(jīng)高價(jià)購房的前期業(yè)主，還能采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，以極具誘惑力的價(jià)格打動(dòng)購房者，以回流部分現金“過(guò)冬”。但如何在保本和熱銷(xiāo)之間找到最佳平衡點(diǎn)？開(kāi)盤(pán)成功后，如何實(shí)現持續熱銷(xiāo)？這些也是擺在新盤(pán)開(kāi)發(fā)商面前的一條條難解的題。

　　對于那些準備再次推出房源的老盤(pán)來(lái)說(shuō)，一些因為降價(jià)而深陷“維權門(mén)”事件的樓盤(pán)遭遇則讓他們進(jìn)退兩難，眼看不降房子就賣(mài)不動(dòng)，但價(jià)格調整的幅度和時(shí)機如何恰到好處更讓他們頭疼。

　　考試科目四 語(yǔ)文

　　不一樣的市場(chǎng)需要不一樣的營(yíng)銷(xiāo)

　　今年上半年，南京一家資深代理公司的老總曾經(jīng)感慨道：“市場(chǎng)形勢的變化對于代理行業(yè)反而成了機遇，去年很多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得根本不需要專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員，靠開(kāi)發(fā)企業(yè)的幾個(gè)銷(xiāo)售人員就能把房子都賣(mài)掉，但今年明顯重視多了�！�

　　確實(shí)，樓市進(jìn)入熊市已經(jīng)是不爭的事實(shí)。市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，在這個(gè)競爭激烈的市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商顯然不能再延續牛市思維，為了創(chuàng )造熱銷(xiāo)的奇跡需要他們認真研究買(mǎi)房人的需求：不僅需要性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，而且要求營(yíng)銷(xiāo)語(yǔ)文勝人一籌，按常理出牌顯然行不通了。

　　在這一年里，從“想艷遇嗎？”、“房?jì)r(jià)沒(méi)有跳水，只是在做俯臥撐”、“買(mǎi)房送奶�！�、“零售紫金山”，到“購房無(wú)憂(yōu)計劃”、“降價(jià)與我無(wú)關(guān)”、“坐頭等艙的不會(huì )在意經(jīng)濟艙打折”……開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房絞盡腦汁，同時(shí)還積極借用代理和廣告公司的“外腦”，在營(yíng)銷(xiāo)的要點(diǎn)——吸引消費者的關(guān)注度方面的確花了不少心思。

　　南京開(kāi)發(fā)商的“語(yǔ)文”是越學(xué)越好了，吸引購房者眼球的目的是達到了，但對于樓盤(pán)銷(xiāo)售的帶動(dòng)作用究竟有多大，關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品。

　　考試科目五 地理

　　板塊內戰外戰不斷

　　板塊競爭的激烈在2008年也是空前的，今年是不少片區的供應大年。但在觀(guān)望彌漫、交易萎縮的局面下，南京樓市特別是江寧、江北、河西、城中等供應主力片區至今可售的房源還有一大堆。在去年房?jì)r(jià)高漲的時(shí)候，由于各大板塊的價(jià)格差距明顯，不同承受能力和需求的市民可以根據自身情況去選擇。但在今年席卷全市的特價(jià)風(fēng)潮之下，各大板塊的競爭日趨激烈，不但有新街口樓盤(pán)驚爆“河西價(jià)”，近期“江寧江北房?jì)r(jià)都跌破四千，我該選哪里”話(huà)題也成為網(wǎng)友們討論的熱點(diǎn)。

　　除了板塊之間的競爭，開(kāi)發(fā)商現在最怕的就是同一片區的樓盤(pán)推出超低價(jià)，這會(huì )讓其周邊的在售樓盤(pán)立刻陷入被動(dòng)局面和尷尬境地。但在銷(xiāo)售為王的2008年，這樣的情況頻頻出現，甚至僅僅一條路之隔的兩個(gè)樓盤(pán)，價(jià)格也可能千差萬(wàn)別，懸殊最大的能達到近5000元/平方米。

　　可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商不僅要面臨其他片區的虎視眈眈，更要時(shí)刻警惕眼皮底下的價(jià)格“炸彈”。在2008年，地理雖不是主科，但也很關(guān)鍵。(劉莉)