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　　這是一個(gè)寒冷的冬季。但在政府減稅、銀行降息、開(kāi)發(fā)商降價(jià)的合力之下，11月份京、滬、深及許多二線(xiàn)城市的樓市交易量突現暖意。

　　然而，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是學(xué)者，均未對此次“反彈”表示樂(lè )觀(guān)。多數人在接受記者采訪(fǎng)中認為，房地產(chǎn)不可能在整體經(jīng)濟回暖之前率先復蘇，樓市處于低位不斷振蕩的可能性較大。

　　來(lái)自官方的報告亦沒(méi)有對“回暖”表示支持。12月10日，國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布數據顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。一位財經(jīng)學(xué)者表示，未來(lái)樓市的走勢將呈現W型路徑，即在“不斷小幅反彈的底部前行”。

　　11月份這波小陽(yáng)春，或許只是未來(lái)漫漫震蕩期的第一次律動(dòng)。

　　京滬深突擊回暖

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，與10月相比漲幅達48%。而在上海，據易居中國房地產(chǎn)研究院統計，全市11月共成交一手商品房近72萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比增長(cháng)40%。

　　深圳樓市同樣呈現出成交回升態(tài)勢。11月的前三周，深圳新房與二手房成交量都有成倍增長(cháng)，其中新房每周成交量分別環(huán)比上揚101.9%、6.9%和22.6%。

　　“不僅僅是北京、上海這幾個(gè)大型城市，許多二線(xiàn)城市都出現了成交量的較大反彈�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示：“這說(shuō)明房市新政效應開(kāi)始顯現�！�

　　南京同樣迎來(lái)了一個(gè)“金色11月”。據統計，截至11月30日，南京商品房住宅共成交3825套，這個(gè)數字較10月份上升達5成之多。

　　“非常滿(mǎn)意�！边h洋地產(chǎn)銷(xiāo)售總監肖勁在談及遠洋·沁山水項目的銷(xiāo)售狀況時(shí)對記者表示。該項目位于北京玉泉路，以11000元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，2天內近800套房源被一搶而光。

　　而這波暖意甚至綿延到12月份。據中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順介紹，該公司12月6日剛剛完成了一個(gè)疊拼別墅項目的開(kāi)盤(pán)�！氨M管只用了11月這1個(gè)月的時(shí)間推廣，排號的客戶(hù)卻有近300人，當天開(kāi)盤(pán)的3棟樓共出售80%以上�！�

　　脆弱的小陽(yáng)春

　　小幅回暖僅僅是表象，其背后的原因卻耐人尋味。

　　“最主要原因是市場(chǎng)供應量突然增大�！毙�勁認為，臨近年關(guān)，新盤(pán)集中放量激活了市場(chǎng)。

　　據戴德梁行提供的數據顯示，北京10月份供應住宅19760套，成交11664套，而11月份供應量飆升至30433套，成交量也水漲船高達到17061套。但就供銷(xiāo)比而言，并沒(méi)有存在反彈。

　　易居中國克而瑞信息技術(shù)有限公司副總裁張燕在談及上海樓市回暖的原因時(shí)也表示，11月份城中心幾個(gè)高檔樓盤(pán)的入市，在一定程度上拉升了成交量。

　　此外，在京、滬兩地集中入市的樓盤(pán)中，政策性住房占據了半壁江山。

　　來(lái)自易居中國的數據顯示，11月份北京經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數為7026套，約占總成交量的55%。

　　“保障房的大規模入市與消化，導致北京住宅市場(chǎng)成交量上揚�！睆堁鄬τ浾弑硎��！皬氖袌�(chǎng)面上可以看出這是一個(gè)反彈，但尚不能作為商品房回暖的信號�！�

　　然而，伴隨成交量增長(cháng)的是開(kāi)盤(pán)均價(jià)的持續下跌。

　　據亞豪機構監測，北京11月入市的31個(gè)項目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為每平方米13462元，環(huán)比下降1.4%，同比2007年也下降了16.3%。

　　肖勁也認為這種“繁榮”是表面行為。遠洋·沁山水11000元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)顯然在很大程度上刺激了銷(xiāo)售，目前該樓盤(pán)所在區域的房?jì)r(jià)維持在13000元/平方米左右。

　　而采取“低開(kāi)”策略的還有首城國際中心，盡管貴為昔日廣渠路36號的地王，但其13000元/平方米的均價(jià)比周邊同質(zhì)樓盤(pán)低出20%，首批226套住房在兩天內銷(xiāo)售一空。

　　上海同樣出現了“價(jià)跌量增”的現象。易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭對記者表示，上海10月份的住宅成交量及成交價(jià)格處于一年中的低谷期，比較基數很低�！胺磸検潜厝�，這是一種超跌反彈，因為已經(jīng)低到不能再低了�！�

　　“這是一種假回暖�！睏罴t旭說(shuō)：“全國樓市的基本面是下行的，這個(gè)大勢短期內不可逆轉�！�

　　而深圳市場(chǎng)反彈的原因與京、滬又有不同。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松認為，深圳樓市的這波暖意“是過(guò)去一整年規模性的降價(jià)所形成的”。

　　“當前的事實(shí)證明價(jià)格回歸是受到市場(chǎng)歡迎的。對于剛性需求而言，價(jià)格降到位就會(huì )有人買(mǎi)�！标悇潘烧f(shuō)。

　　顯然，對于此次小幅回暖，開(kāi)發(fā)商并未顯示出樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

　　“將樓市成交量上升與市場(chǎng)復蘇劃等號還為時(shí)過(guò)早�！标愴槺硎荆骸拔磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售前景不容樂(lè )觀(guān)，波動(dòng)的可能性很大，房?jì)r(jià)下行趨勢不會(huì )很快扭轉�！�

　　中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理朱海斌在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，政策的效果仍然不能確定，“市場(chǎng)發(fā)生根本性的轉折不太可能”。

　　底部振蕩走勢成型

　　“這次成交量反彈是降價(jià)、政策等因素合力的結果，但僅靠這些還不足以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖�！标悇潘杀硎�，之前出臺的限制性政策積累過(guò)多，這很難讓樓市真正回暖。

　　“是觸底，但絕不是反彈的開(kāi)始�！鳖櫾撇�表示：“保障房可以說(shuō)釋放了低收入家庭的購買(mǎi)力，要想使這股暖意持續下去，下一步要把中等收入家庭調動(dòng)起來(lái)�！彼�認為，最有效的手段是對二手房貸進(jìn)一步放松，“目前決策層出拳還不夠快、不夠狠”。

　　肖勁也認為，雖然近期出現小幅反彈，但“市場(chǎng)處于低位運行的態(tài)勢不可能在短期改變”。

　　盡管有所憂(yōu)慮，但無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是學(xué)者，都認為未來(lái)1個(gè)月內的市場(chǎng)走勢會(huì )很清晰。

　　“開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，通常在年底推出較大力度的促銷(xiāo)活動(dòng)，12月份的成交量可能持續增長(cháng)�！睆堁嗾f(shuō)。她認為回暖現象是否可以持續下去，關(guān)鍵要看“住宅市場(chǎng)新增供應量的多少和市場(chǎng)存量部分的銷(xiāo)售策略”。

　　公開(kāi)數據顯示，截至12月9日，北京12月份住宅市場(chǎng)新增供應量近40萬(wàn)平方米(其中包括19萬(wàn)平方米的限價(jià)房)。若按此推算，12月份的新增供應量蔚為可觀(guān)。

　　然而，這一波小高潮后，或許將再度迎來(lái)低谷。

　　以北京市為例，2009年北京計劃新建廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障、政策性住房850萬(wàn)平方米。張燕認為，隨著(zhù)政策性住房購買(mǎi)人群范圍的不斷擴大，勢必對普通商品房的購買(mǎi)人群產(chǎn)生一定的分流作用，但“對普通商品房產(chǎn)生多大的沖擊，還要看其入市的規模究竟有多大”。

　　“但房地產(chǎn)不太可能像股票那樣出現持續性的、巨幅的降價(jià)�！标悇潘烧J為，目前國家政策的出臺是以一種摸著(zhù)石頭過(guò)河的心態(tài)在進(jìn)行，所以“市場(chǎng)會(huì )持續在低位振蕩”。

　　但在契稅減半、央行連續降息、公積金貸款利率下調等一系列利好作用之下，各種降價(jià)行為或許會(huì )不斷給底部徘徊的樓市帶來(lái)一波接一波的小陽(yáng)春。

　　“開(kāi)發(fā)商對于目前的市場(chǎng)環(huán)境也并非坐以待斃，進(jìn)而會(huì )推出各種足夠實(shí)惠的銷(xiāo)售策略以促進(jìn)成交量�！标愴樥J為，開(kāi)發(fā)商很清楚降價(jià)促銷(xiāo)的效果，問(wèn)題在于“到底能撐到什么時(shí)候才肯降價(jià)”。 (魏洪磊)