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　　作為固定資產(chǎn)投資的“大權重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀(guān)經(jīng)濟周期高度正相關(guān)。由此，上周落幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議將住房消費納入擴大內需的主要方面，明確提出“把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)”，“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔”。

　　顯然，中央對房地產(chǎn)的調控思路已發(fā)生了根本轉型，通過(guò)貨幣擴張刺激合理的住房需求將成為未來(lái)的政策取向。在目前的形勢下，住房消費能否如政策預期的那樣啟動(dòng)，又將如何啟動(dòng)，還是一個(gè)問(wèn)題。但可以預見(jiàn)，貨幣擴張將縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整期。

　　樓市冰凍非一日之寒。住房消費能否真正啟動(dòng)，還要看我國的經(jīng)濟刺激計劃效果能否奏效。其中最關(guān)鍵的是，透明化的貨幣擴張過(guò)程能否順利消化房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。如果房?jì)r(jià)的漲幅低于貨幣擴張帶來(lái)的經(jīng)濟增長(cháng)的速度，那么，房?jì)r(jià)回歸的壓力會(huì )逐步減小。

　　作為一種投資品，房產(chǎn)價(jià)格有漲有跌不足為奇。但是，由于有按揭產(chǎn)生的杠桿效應，房?jì)r(jià)下跌與金融穩定存在負相關(guān)關(guān)系，同時(shí)房?jì)r(jià)下跌也存在很多社會(huì )問(wèn)題。因房?jì)r(jià)下跌幅度過(guò)大而產(chǎn)生的退房、斷供現象屢見(jiàn)不鮮，因美國次貸危機引發(fā)的全球金融海嘯更是房?jì)r(jià)泡沫的前車(chē)之鑒。

　　因此，僅希望通過(guò)“價(jià)格調整到位”來(lái)刺激住房消費并不現實(shí)。畢竟，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，只能導致成交量的進(jìn)一步萎縮和庫存的更難消化。

　　其實(shí)，房產(chǎn)購置成本的下降還包括利率水平的下調和稅費負擔的減輕。有研究報告顯示，按照目前的房?jì)r(jià)水平計算，國內一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比，距離2003-2005年行業(yè)發(fā)展比較理性時(shí)期的平均水平，還高出26%左右。

　　根據利息費用修正后，國內一、二線(xiàn)城市最新房?jì)r(jià)收入比距離2003-2005年還有平均17%的偏離幅度。這意味著(zhù)，寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購買(mǎi)力，也可以在一定程度上起到支撐房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　10月開(kāi)始，中國已步入降息通道，貨幣政策轉向寬松，短期貸款利率回到歷史最低水平，長(cháng)期貸款利率距離最低也僅一步之遙，同時(shí)取消了對商業(yè)銀行信貸規模限制，政策力度遠超預期。加之改善性住房的界定有可能為“二套房貸”松綁，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)“探底”和住房消費啟動(dòng)的過(guò)程或將縮短。

　　不過(guò)就目前而言，降息和減稅的力度尚不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復蘇。數據顯示，全國商品住宅市場(chǎng)在11月份呈現的成交量反彈并沒(méi)有延續。進(jìn)入12月份，新政效果減弱，各地銷(xiāo)量呈現分化的格局，其中北京、上海、天津未能延續前期的熱銷(xiāo)，成交量明顯下滑。

　　抑制住房消費啟動(dòng)的主要因素，依然包括整體房?jì)r(jià)仍高，購房成本依然高于城市居民平均的承受力；其次，隨著(zhù)國內宏觀(guān)經(jīng)濟和越來(lái)越多企業(yè)生存發(fā)展受到挑戰，城市居民對未來(lái)經(jīng)濟和收入預期都不樂(lè )觀(guān)，從而延遲和減少大額消費。(記者 林喆)