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　　嘉賓：易居中國分析師 薛建雄

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)研究主管 黃河滔

　　時(shí)值歲末，回望房地產(chǎn)市場(chǎng)從熱血沸騰到偃旗息鼓的回歸步伐，不免唏噓。挽救和維持樓市的穩定發(fā)展勢在必行，但重重考驗下的樓市走向又會(huì )怎樣？本周，我們就邀請一二手房市場(chǎng)的相關(guān)人士與大家交流這一話(huà)題。

　　今年：回歸之路

　　主持人：對于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，你們的評判是怎樣的？

　　薛建雄：在一系列新政的鼓勵下，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總算有了些暖意。易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統的統計顯示，11月上海商品住宅70.85萬(wàn)平方米的成交量環(huán)比10月上升了41.98%；而11月上海商品住宅新增供應110.9萬(wàn)平方米，環(huán)比10月也微升2.26%；價(jià)格方面，11月上海商品住宅成交均價(jià)13172元/平方米，環(huán)比10月上漲9.53%，同比則上漲18.65%。北京、深圳等其他一線(xiàn)城市也相仿。11月北京期房網(wǎng)上簽約13027套，比10月時(shí)的8267套增加58%；現房簽約為1593套，與10月的1041套相比也增加53%。11月深圳商品住宅交易環(huán)比增加2550套，平均每日成交216套，達到了今年以來(lái)商品住宅成交量的最大值。

　　不過(guò)，目前對市場(chǎng)還不宜過(guò)分樂(lè )觀(guān)。在房產(chǎn)新政的影響下，11月的成交還只是有所恢復，同比仍下降，供應也處下降趨勢。從整體來(lái)看，成交量回升是應有的正常的數據表現，并不意味市場(chǎng)已重回上升通道。在經(jīng)濟形勢尚不明朗的情況下，樓市還將繼續低位運行的格局。

　　黃河滔：在二手房市場(chǎng)，救市政策也顯現了一定的成效。京滬兩地11月二手房交易量均有10%左右的上漲，而前期價(jià)量下跌都比較明顯的深圳則似乎對暖市政策反應更為強烈，上月成交量大漲了49.8%。不過(guò)，租賃進(jìn)入淡季，京滬深三地租賃市場(chǎng)交易量均有一定下滑。其中，京滬兩地租賃成交量分別下滑8.5%和7%，深圳更是減少了20%。

　　深圳門(mén)店反映，房產(chǎn)新政實(shí)施以來(lái)，客戶(hù)購房信心明顯增強，看房量環(huán)比增長(cháng)了近四成。京滬的加盟店也普遍反映，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍有所淡化。主要成交樓盤(pán)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是物業(yè)檔次較高、周邊配套設施完善的樓盤(pán)，這類(lèi)房源的目標客戶(hù)以中高檔收入的白領(lǐng)為主，這類(lèi)人群對價(jià)格的敏感度相對較低，只要有適當的房源，他們會(huì )及時(shí)出手購買(mǎi)；第二類(lèi)則是面積較小、交通便捷的小戶(hù)型，這類(lèi)房源的購買(mǎi)者以首次置業(yè)的年輕人為主，像許多80后的年輕人積蓄不多，在選擇婚房時(shí)比較偏向于這類(lèi)小戶(hù)型，同時(shí)這部分購房者也是享受新政優(yōu)惠最多的人群。

　　未來(lái)：壓力不減

　　主持人：對未來(lái)階段的樓市走向有何判斷？

　　薛建雄：在經(jīng)濟低迷和保障房大量供應的壓力之下，2009年房?jì)r(jià)也肯定會(huì )更為低迷。與此同時(shí)，2003-2005年那輪房?jì)r(jià)高漲時(shí)期入市的投資者，明年剛好可以過(guò)2年的免營(yíng)業(yè)稅期限，而去年5-10月房?jì)r(jià)高漲時(shí)入市的投資型房源也會(huì )在明年大量交房。因此，2009年二手房的拋盤(pán)量可能會(huì )大幅增加，對一手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也會(huì )受到?jīng)_擊。

　　黃河滔：目前的市場(chǎng)回暖只是政策松綁及利率大幅下調后的政策性反彈，能持續多長(cháng)時(shí)間還有待觀(guān)察。明年一、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)可能更加緊密，這也將推動(dòng)房屋流通行業(yè)的加速整合。

　　建議：改變策略

　　主持人：那么，基于以上判斷，對開(kāi)發(fā)商和購房者有何建議？

　　薛建雄：在這樣的市場(chǎng)背景下，我們對開(kāi)發(fā)商的建議是“清舊盤(pán)、改規劃、緩開(kāi)工、適退地”。因為目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)多數都會(huì )遇到二手房和經(jīng)濟適用房的競爭，所以越快“清空”越好。然后研究未來(lái)兩三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)方向，對在建樓盤(pán)的各項指標進(jìn)行修改�！熬忛_(kāi)工”除了可以把規劃做得更好外，也可以避開(kāi)未來(lái)一兩年內的供應壓力�！巴说亍敝饕�是指高價(jià)的郊區地塊。另外，這四步的共同點(diǎn)是，可以增加現金持有量，以備“抄底”之需。畢竟在經(jīng)濟低迷時(shí)期，市場(chǎng)上隨時(shí)會(huì )出現一些好的項目和企業(yè)可以投資或收購。

　　對于購房者來(lái)說(shuō)，在了解了房地產(chǎn)業(yè)的這么一個(gè)生存狀態(tài)后，還要知道這些局面的出現是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展之后正在從量變走向質(zhì)變的走程。一個(gè)供過(guò)于求、質(zhì)量提升的市場(chǎng)，對購房者肯定是越來(lái)越有利。所以，近一兩年內，購房者只要根據自身的需求來(lái)選擇合適的產(chǎn)品就行了。