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　　昨日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。換句話(huà)說(shuō)，二套房政策已有實(shí)質(zhì)性放松。

　　根據央行去年發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，“只要人均住房面積低于當地平均水平，再買(mǎi)房就可享受首套房房貸優(yōu)惠”。因此，專(zhuān)家認為，國務(wù)院此次推出的新政，實(shí)際上只是重申了央行和銀監會(huì )此前的規定，沒(méi)有太大新意。銀行方面也表示，執行該政策要提供首套住房人均面積低于當地平均水平的證據，操作起來(lái)比較困難。

　　人均居住面積 各銀行標準不一

　　對于國務(wù)院松綁二套房貸新政，農行廣東省分行有關(guān)人士告訴記者，已收到總行的口頭通知，但廣州人均住房面積的標準差異很大，究竟執行哪種標準沒(méi)有明確說(shuō)法，而且執行起來(lái)也有困難。因此，農行確定了相對寬松的政策，首套房已結清便可享二套房貸優(yōu)惠。其他銀行則表示，目前仍在與總行溝通確定采取何種標準執行。

　　標準19.9～30m2不等

　　資深銀行業(yè)從業(yè)人士梁東暉指出，在二次房貸新政方面，人均居住面積標準要明確。根據《2007年廣州市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》，去年年末廣州城鎮居民人均居住面積為19.9m2。中行廣東省分行房貸部負責人指出，中行是采取央行和廣州市統計局的數據來(lái)確定城鎮居民人均居住面積，再根據貸款人的首套住房是否低于廣州市人均居住面積來(lái)確定二套房政策是否放寬。同時(shí)，記者也從廣州地區的建設銀行、深圳發(fā)展銀行了解到，他們都是嚴格執行廣州標準。某國有銀行人士告訴記者，19.9m2的人均住房面積標準并沒(méi)有得到銀行業(yè)的整體認同。因為央行文件并沒(méi)有明確該標準如何認定，市場(chǎng)上有銀行、建委或統計局的多種認定數據，出現了標準不統一的問(wèn)題。如建行早前界定人均住房面積標準為26.6m2，農行卻按30m2來(lái)執行，工行、中行等則按19.9m2執行。

　　資格認定上存在困難

　　而且，多家銀行表示，在廣州按住房人均面積來(lái)確定二套房貸放寬的標準，執行起來(lái)有點(diǎn)難。銀行核定人均面積時(shí)，要按戶(hù)口本上的人口算，還是按結婚證的人口算，還是有別的什么標準？

　　比如廣州市民A先生，已經(jīng)購買(mǎi)了小家庭的第一套房，但因為小孩就讀學(xué)校的問(wèn)題，戶(hù)口并未遷過(guò)去，而是留在了老城區的父母家。那么A先生的人均居住面積應該怎么算？再如從外地來(lái)穗工作的B先生，他把老家的父母也接來(lái)一起居住，但是父母的戶(hù)口并不在廣州。算上父母，B先生的人均居住面積已經(jīng)符合要求，如果他想以小換大，也能享受7折利率的優(yōu)惠嗎？

　　另外，在執行該標準的過(guò)程中存在貓膩也讓銀行難以防范風(fēng)險。某銀行房貸人士透露，為了滿(mǎn)足人均居住面積低于平均標準，房貸中介經(jīng)常會(huì )伙同貸款人申請二套房貸款時(shí)造假，其做法就是收集貸款人其他親戚的戶(hù)口單張集中在貸款人的戶(hù)口本里，給人的印象的是五六個(gè)人住在七八十平米的首套房里，這顯然有悖常理，銀行對這樣的申請往往拒貸。

　　據了解，由于有關(guān)部門(mén)的數據庫尚不完善，目前幾乎沒(méi)有部門(mén)能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當地平均水平”的證據，目前，即使是符合條件的客戶(hù)，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40%的優(yōu)惠政策，因此，該項政策實(shí)際上操作意義仍然不大，二套房貸實(shí)質(zhì)上仍然沒(méi)有放松。

　　二套房貸新政 沒(méi)有新意

　　根據央行去年發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，“只要人均住房面積低于當地平均水平，再買(mǎi)房就可享受首套房房貸優(yōu)惠”。相關(guān)人士因此判斷，國務(wù)院此次推出的新政，實(shí)際上只是重申了央行和銀監會(huì )此前的規定，沒(méi)有太大新意。

　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，政府對二套房貸有明確的放松信號，但是這個(gè)明確還是有限度的。某位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，“對二套房貸的出臺，大家都感到非常的失望，之前我們是期望政府能完全放寬二套房的政策，而現在出臺的這項所謂政策與之前出臺的并無(wú)多大的區別，仍然是對改善型自住房一種限制�！�

　　對于新政何時(shí)能刺激樓市回暖，資深銀行業(yè)從業(yè)人士梁東暉認為，馬上就能起作用，至少對部分過(guò)年前后打算買(mǎi)房的人在心理上起到刺激作用，但不要期望過(guò)高，因為此次仍是有條件地放松。

　　梁東暉認為，新政對投資者影響不大，因為這部分人手上肯定不只一套房，也肯定不會(huì )符合人均面積的要求。但激活市場(chǎng)要釋放對投資需求的限制，只有這樣才會(huì )對樓市起到很大的刺激作用。