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　　今年下半年以來(lái)，北京樓市呈現出量?jì)r(jià)齊跌的窘迫局面，一些原本在入市前被業(yè)界寄予厚望的樓盤(pán)甚至出現了單月零成交的景象，使上至政府部門(mén)下至百姓均深感樓市低迷，不少中小開(kāi)發(fā)商更是叫苦不迭。隨著(zhù)政府一系列救市政策的出臺和金融政策的“松綁”，市場(chǎng)逐漸呈現出回暖跡象。一些購房者捂起腰包等了一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間，一種是明年量升會(huì )帶來(lái)價(jià)升，購房者購買(mǎi)需求被釋放，房?jì)r(jià)再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺，但在大的經(jīng)濟形勢影響下，明年價(jià)格會(huì )繼續一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢？

　　土地量?jì)r(jià)走勢

　　➡預測：土地供應充足，樓面價(jià)將現回落。

　　分析：亞豪機構副總王英男分析認為，2008年6月，北京市國土局等三部門(mén)發(fā)布了《北京市2008年度土地供應計劃》，該計劃內容包括：2008年計劃供應住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類(lèi)用地400公頃，限價(jià)商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個(gè)月過(guò)去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應計劃的41.7%，而限價(jià)房、經(jīng)濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應計劃更是差距甚大。2008年由于開(kāi)發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設熱情不高導致了土地成交量的低迷。未來(lái)兩個(gè)月，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應將十分充足。

　　2009年成交土地的樓面價(jià)將出現回落。一方面是因為開(kāi)發(fā)商面對低迷的市場(chǎng)，投資開(kāi)發(fā)將更加理性，爭奪地王的現象不會(huì )再現。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價(jià)格也會(huì )產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過(guò)高，面對低迷的市場(chǎng)環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開(kāi)發(fā)商將無(wú)利可圖，因此不會(huì )過(guò)高競價(jià)。在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，高樓面價(jià)已經(jīng)喪失了存在的基石。

　　改善型房貸松綁

　　➡預測：改善性購房二次房貸的限制或可取消。

　　分析：關(guān)于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話(huà)題。在日前舉行的上海市房協(xié)專(zhuān)題會(huì )議上，中房協(xié)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一透露，包括為“二套房貸”松綁等進(jìn)一步刺激樓市政策已經(jīng)上報政府決策部門(mén)，業(yè)內預期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示，近日中房協(xié)已將穩定樓市、進(jìn)一步鼓勵居民合理購房的相關(guān)研究和建議上報建設部和發(fā)改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱(chēng)二套房)需求給予支持。

　　有消息透露，在年底之前，改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥近日表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，無(wú)論是中央還是地方，都還會(huì )采取更有力的政策調整來(lái)促進(jìn)住房消費，在一定程度上包括第二套住房政策的調整。種種跡象表明，為刺激樓市消費，也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時(shí)，國務(wù)院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。

　　購房交易稅再調整

　　➡預測：專(zhuān)業(yè)人士認為，2009年，購房交易稅有可能再獲減免。

　　分析： 國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。

　　對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策，減輕住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅負，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)3年(含3年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足3年轉讓的，由按其轉讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。我愛(ài)我家經(jīng)紀公司副總胡景暉表示，今年國家已經(jīng)對部分房產(chǎn)稅作了下調。但從稅率來(lái)看，房地產(chǎn)的稅率一共有五種，按照上限累計在一起稅率高達10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調整力度相對較弱。

　　鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心認為，10月22日，政府相關(guān)部門(mén)對稅費進(jìn)行調整后，咨詢(xún)人數在一周后就顯著(zhù)增加。但是由于調整力度有限，消費者仍然還是問(wèn)得多，買(mǎi)得少。成交量上不見(jiàn)多大起色，但是在信心上有了提高。稅費及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場(chǎng)注入了一劑強心針，這一政策的利好將會(huì )逐步展現出來(lái)。

　　本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續細則產(chǎn)生期待，從而暫緩購房或過(guò)戶(hù)。因此，預計2009年，為刺激消費，擴大內需，一系列減免交易稅的政策將會(huì )陸續出臺。

　　限價(jià)房路通向何方

　　➡預測：在完成抑制高房?jì)r(jià)的歷史使命之后,限價(jià)房將面臨被取消或與經(jīng)濟適用房合并的可能。

　　分析：限價(jià)房政策旨在解決“夾心層”住房問(wèn)題，但政策在實(shí)施兩年之后面臨著(zhù)多重尷尬的處境——限價(jià)地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發(fā)揮其應有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲備中心推出兩塊限價(jià)地，均因未收到報價(jià)而流標。另外,據北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號已全部完成,首批1.4萬(wàn)余戶(hù)限價(jià)房配售家庭的選房簽約過(guò)程中,有2794戶(hù)選房家庭放棄了選房,棄選率達20%。

　　針對目前出現的這些情況，北京市國土局副局長(cháng)曾贊榮在10月24日召開(kāi)的2008年北京市土地市場(chǎng)供應情況座談會(huì )上表示，在保證今年限價(jià)房供地的前提下，將適當調整限價(jià)房的供應方式及結構，適當控制供地節奏，穩定土地市場(chǎng)。11月5日，國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，研究部署進(jìn)一步擴大內需促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的措施。在會(huì )議確定的十項措施中,第一條就是加快建設保障性安居工程。隨后，建設部副部長(cháng)齊驥明確表示，今后3年，全國將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾和礦區的棚戶(hù)區改造，總投資將超過(guò)9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒(méi)有提到限價(jià)房。

　　王英男表示，取消限價(jià)房完全是可能的，畢竟《限價(jià)房管理辦法》還沒(méi)有出臺，目前也僅有幾個(gè)城市在進(jìn)行限價(jià)房建設。經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律法規已比較成熟，經(jīng)濟適用房肯定不會(huì )取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟適用房政策的問(wèn)題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調整和改善。從住房保障的概念上來(lái)說(shuō)，限價(jià)房和經(jīng)濟適用房的性質(zhì)都相差不多，比如都是政府進(jìn)行土地補貼、限定購買(mǎi)人群、限定銷(xiāo)售價(jià)格。如果要進(jìn)行調整，將會(huì )是各取所長(cháng)，采取撤銷(xiāo)限價(jià)房，改良經(jīng)濟適用房的辦法。相對來(lái)說(shuō)，限價(jià)房的操作比較透明，而經(jīng)濟適用房的政策保障力度大一些。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如何

　　➡預測： 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元，這將導致固定資產(chǎn)投資明顯減速。

　　分析：據國家信息中心經(jīng)濟預測部宏觀(guān)經(jīng)濟形勢分析課題組分析，2008年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資21278億元，增長(cháng)26.5%，占固定資產(chǎn)投資總額的21%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jì)r(jià)調整跡象明顯。

　　全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格一季度上漲11.0%，二季度上漲9.2%，三季度上漲5.3%，部分城市房?jì)r(jià)開(kāi)始回調。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的調整幅度遠遠超過(guò)房?jì)r(jià)調整幅度。1-9月份，全國商品房銷(xiāo)售面積4.0億平方米，下降14.9%，降幅比上半年擴大7.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增幅下降48.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，前三季度房地產(chǎn)投資資金到位增長(cháng)10.7%，比上年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)，落后于施工量增長(cháng)進(jìn)度15.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能由前一階段“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量?jì)r(jià)齊跌”。

　　由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(cháng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟擴張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來(lái)源主要來(lái)自土地出讓金收入，今年以來(lái)各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎設施建設規模。

　　1-9月份，固定資產(chǎn)投資新開(kāi)工項目計劃總投資61310億元，同比增長(cháng)1.7%，考慮到投資價(jià)格上漲因素，實(shí)際增速為負。2009年固定資產(chǎn)投資形勢不容樂(lè )觀(guān)。

　　建設成本影響房?jì)r(jià)

　　➡預測：建設成本不會(huì )直接作用到房?jì)r(jià)上，但開(kāi)發(fā)商還有很多高價(jià)鋼材沒(méi)有消化掉，所以建設成本直接增加了開(kāi)發(fā)商承擔的風(fēng)險，而“建設成本降低會(huì )使得房?jì)r(jià)降低”的說(shuō)法并不十分準確。

　　分析：華高萊斯副總公衍奎表示，三大建筑材料之一的鋼材，由于鐵礦石價(jià)格高，生產(chǎn)量少，從源頭上壓縮市場(chǎng)，很多開(kāi)發(fā)商囤下的鋼材還沒(méi)有消化掉，現在最大的問(wèn)題是材料價(jià)格高，產(chǎn)品賣(mài)價(jià)低。鋼材企業(yè)難受是一定的，因為生產(chǎn)線(xiàn)運轉不能停，生產(chǎn)能力大，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)面積小了，對鋼材的需求也小，所以也存在生產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。

　　從這個(gè)角度上來(lái)講，建設成本高，賣(mài)價(jià)低，這也在一定程度上增加了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險，考驗了開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)能力。

　　雖然建設成本沒(méi)有直接作用于房?jì)r(jià)，但其增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險，給如履薄冰的開(kāi)發(fā)商們腳下的冰又削掉了幾厘米。

　　拿地明年暢不暢

　　➡預測：拿地不暢在今年已經(jīng)顯出苗頭，明年開(kāi)發(fā)商們在市場(chǎng)預期降低的前提下，信心下降，資金鏈也愈發(fā)緊張，拿地熱情降低。

　　分析：專(zhuān)家認為，拿地是要看市場(chǎng)預期和對市場(chǎng)有沒(méi)有信心，明年最主要的新開(kāi)發(fā)內容就是大規模城中村改造和保障房的建設，另外一些已經(jīng)拍下土地的開(kāi)發(fā)商，在這么大壓力之下，這個(gè)環(huán)節本身也有可能出現問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商資金斷流，地不要了，把包袱丟給政府等，這些可能性都是存在的。

　　保障性住房沖擊房?jì)r(jià)

　　➡預測：保障性住房明年大規模上市供應，如果順利推出的話(huà)勢必要對商品房有影響。

　　分析：中原華北區總經(jīng)理李文杰表示，明年保障性住房的供應量是非常大的，加上今年沒(méi)有賣(mài)掉留到明年的房和明年推的35萬(wàn)-40萬(wàn)套，總共約50萬(wàn)套左右，而北京市場(chǎng)每年消化在10萬(wàn)套，所以供大于求是肯定的。

　　有這么大的體量沖擊商品房，從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，價(jià)格不會(huì )上漲。

　　新盤(pán)降價(jià)慣性滑到明年

　　➡預測：明年價(jià)格不會(huì )上漲，而且會(huì )出現一手房與二手房倒掛的現象，因為一手房不單是價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢，而且也存在各種風(fēng)險，二手房相對穩定。

　　分析：下半年來(lái)，很多新盤(pán)均價(jià)在下降，從萬(wàn)科在全國打響第一槍?zhuān)�北京眾多樓盤(pán)緊隨其后，記者近日每天都會(huì )接到一些樓盤(pán)降價(jià)的廣告短信，各樓盤(pán)降幾千元不等，東四環(huán)的某項目以12900-13900元/平方米的價(jià)格入市。以國家統計局公布的四環(huán)期房均價(jià)14744元/平方米來(lái)看，也是區域超低價(jià)。

　　位于東二環(huán)的冠城名敦道11月25日報價(jià)23000元/平方米，11月28日更新為22000元/平方米；北京inn項目，網(wǎng)上標明均價(jià)26000元/平方米，銷(xiāo)售報價(jià)25000元/平方米。

　　還有新樓盤(pán)以區域超低價(jià)入市，如位于西五環(huán)的雍景四季以10500元/平方米均價(jià)開(kāi)盤(pán)，而周邊樓盤(pán)價(jià)格已達14000元／平方米以上；位于清華大學(xué)附近一新盤(pán)起價(jià)21000元/平方米，其中包含1000多元/平方米的裝修費，一次性付款9.9折，這比中關(guān)村核心區其他公寓價(jià)格低了1000多元。

　　中原華北區總經(jīng)理李文杰表示，從降價(jià)慣性上來(lái)說(shuō)，明年價(jià)格不會(huì )上漲，而且會(huì )出現一手房與二手房倒掛的現象，因為一手房不單是價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢，而且也存在爛尾等各種風(fēng)險，二手房相對穩定很多。從區域上來(lái)講，北京周邊的供應量大，城內供應量小，一手房降價(jià)速度會(huì )高于二手房。

　　小戶(hù)型大規模上市

　　➡預測：戶(hù)型大小已經(jīng)不重要，大量保障房解決了小戶(hù)型需求，商品房小戶(hù)型集中推的可能性不大，現在購買(mǎi)者更看重的是價(jià)格，而不是戶(hù)型大小。

　　分析：華高萊斯副總公衍奎認為，現在雖然有小戶(hù)型的呼聲，有人認為明年會(huì )有大量小戶(hù)型上市，但保障性住房已經(jīng)解決了小戶(hù)型需求，商品房應該不會(huì )再大量推小戶(hù)型。

　　保障性住房明年同樣存在風(fēng)險，大規模城中村改造計劃出來(lái)，建設成本高，量又大，雖然有助于拆遷戶(hù)的信心上升，但對消費市場(chǎng)信心沒(méi)有提升作用。而開(kāi)發(fā)商現在主要追求的就是現金流和規避風(fēng)險，現在很多項目都處于停工狀態(tài)，很多項目都選擇了延后開(kāi)盤(pán)，到底誰(shuí)能夠承擔這么大體量的工程建設和風(fēng)險，還是個(gè)未知數。

　　綜述

　　綜合以上各種信息進(jìn)行大膽預測，今年選擇推后開(kāi)盤(pán)的項目和明年打算新開(kāi)盤(pán)的項目將受到拿地風(fēng)險，建設成本增加風(fēng)險、保障性住房沖擊房?jì)r(jià)、資金斷流風(fēng)險等幾方面作用，開(kāi)發(fā)商將承受很大的價(jià)格壓力，將導致明年的房?jì)r(jià)繼續走低。建議購房者謹慎出手。（記者 趙麗萍 張 蓓)