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　　房地產(chǎn)業(yè)界期盼已久的政策調整終于來(lái)臨。

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議剛剛落幕，17日下午，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺了旨在鼓勵住房消費、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾項措施。除了再次強調加大保障性住房建設力度以外，最受關(guān)注的、也是業(yè)界最關(guān)心的兩大焦點(diǎn)問(wèn)題——二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策，也作出了一定調整。

　　調整雖是意料之中，但調整的方式和其中暗含的深意，仍令業(yè)內人士有些意外。

　　營(yíng)業(yè)稅調整利好二手房市場(chǎng)， 二套房貸松動(dòng)明確“改善性自住房”標準

　　此次營(yíng)業(yè)稅政策調整的受益者主要是市場(chǎng)上5年以?xún)鹊摹按涡隆逼胀ㄗ≌��?/p>

　　“次新的普通住宅，恰恰是市場(chǎng)上最受歡迎的。因此政策調整對二手房市場(chǎng)是個(gè)重大利好�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉認為，營(yíng)業(yè)稅在二手房交易成本中占最大一塊，縮短營(yíng)業(yè)稅的免征年限，并將全額征收改為差額征收，將有效降低部分購房者的購房成本，有利于提振信心、促進(jìn)市場(chǎng)交易量回升。

　　對于在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中起到關(guān)鍵作用的二套房貸政策，新政規定，對已貸款購買(mǎi)一套住房且人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通商品住房，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　業(yè)界人士普遍認為，這是二套房貸政策的一種松動(dòng)，有利于進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)上的改善性需求，促進(jìn)交易活躍。而“人均面積低于當地平均水平”這一規定，進(jìn)一步明確了“改善性自住房”的標準，有利于商業(yè)銀行盡快出臺相關(guān)房貸優(yōu)惠細則，稅費減免等優(yōu)惠政策也將得以更明確地執行。

　　一手鼓勵合理需求，一手防范投機再起

　　無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅的調整還是二套房貸政策的變化，調整幅度都沒(méi)有達到房地產(chǎn)商一直呼吁的“取消”。

　　“這傳遞出一個(gè)重要信號，當前促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的所有措施，始終是在支持居民購買(mǎi)普通住宅、合理改善居住條件的范圍內實(shí)施的�！鄙缈圃航鹑谘芯克�研究員尹中立說(shuō)。

　　尹中立認為，二套房貸和營(yíng)業(yè)稅政策的初衷，就是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為。之所以沒(méi)有取消，也是為了警惕政策松動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機之風(fēng)再起，防范樓市泡沫和金融風(fēng)險。

　　我愛(ài)我家相關(guān)研究人員則認為，當前很多地方還沒(méi)有權威部門(mén)出具的“當地平均居住面積”數據，購房人應該到哪里、怎樣開(kāi)具當前居住狀況的證明，仍然不明確。因此二套房貸的政策調整還需要相關(guān)配套細則。

　　二手房交易營(yíng)業(yè)稅的調整，加上了“暫行一年”的前綴。王志偉認為，這一時(shí)間限制一方面是為了刺激消費，緩解購房者的觀(guān)望，更重要的目的是防范可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機。如果一年里營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策沒(méi)有產(chǎn)生效果，則可以延長(cháng)；如果引起了市場(chǎng)的投機盛行，則可以取消或再次調整。

　　金融支持已有安排，能否奏效看銀行細則

　　為了引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)住房銷(xiāo)售，新政策提出，支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　尹中立認為，在近日出臺的一系列政策中，已經(jīng)對相關(guān)金融支持政策做出了安排。如進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，促進(jìn)貨幣信貸增長(cháng)、擴大住房消費信貸市場(chǎng)等。有利于優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上緩解資金壓力，并促進(jìn)市場(chǎng)的整合調整。

　　也有專(zhuān)家認為，房貸新政以來(lái),銀監會(huì )對于房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的提示直接影響商業(yè)銀行的房貸態(tài)度。因此，政策調整能否真正滿(mǎn)足企業(yè)的正常融資需求，還將取決于商業(yè)銀行的具體執行和實(shí)施情況，需要央行和銀監會(huì )進(jìn)一步出臺指導意見(jiàn)。

　　新政策，優(yōu)惠有多大

　　政策規定，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅。將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　以個(gè)人購買(mǎi)一套100萬(wàn)元的普通住宅剛好超過(guò)2年為例，按照此前稅費標準，對購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，按照售房收入全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅，即5.5萬(wàn)元。政策調整以后，可節省這5.5萬(wàn)元。

　　如果房主以80萬(wàn)購買(mǎi)住房，不足2年以100萬(wàn)元出售的，那么，目前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(100萬(wàn)元-80萬(wàn)元)×5.5%=1.1萬(wàn)元，比此前全額征收的5.5萬(wàn)元，節省了4.4萬(wàn)元。