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　　10年前，撬動(dòng)內需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過(guò)，前次倚重的是商品房市場(chǎng)，這次的落腳點(diǎn)將是保障房

　　“購房滿(mǎn)2年就不再征營(yíng)業(yè)稅了，政策力度之大，超出市場(chǎng)預期�！�17日傍晚，上海一位房產(chǎn)中介經(jīng)理在電話(huà)中難以掩飾他的驚訝。當天國務(wù)院常務(wù)會(huì )議剛剛研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項措施。

　　中央還給地方“救市”預留了很大空間：各地區要因地制宜，“進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施”。

　　回首2008，從宏觀(guān)政策的密集調控對象到再次被定位為“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”；從想方設法平抑價(jià)格狂飆、降溫投資投機熱度，到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求；從通宵排隊求購到銷(xiāo)售凍結。房地產(chǎn)業(yè)在這一年走過(guò)。如何看待樓政的調整？救經(jīng)濟必須救樓市嗎？救樓市必須保房?jì)r(jià)嗎？

　　救經(jīng)濟必須救樓市嗎？

　　對于樓市救市的不解、爭議正在進(jìn)行中，有觀(guān)點(diǎn)甚至懷疑救樓市的“正義性”。對此，財經(jīng)專(zhuān)欄作家吳曉波說(shuō)，“政府在此刻救市，有它的道德正義�！�

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟研究報告，認為2009年中國經(jīng)濟的典型特征是“惡化繼之以好轉”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長(cháng)預期的最大不確定因素。

　　在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資構成中，與五十多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。截至2008年7月，電力熱能、交通運輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%，制造業(yè)投資超過(guò)30%，房地產(chǎn)投資占33%強。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長(cháng)，單純政府投資也難以彌補房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

　　地方財政對房地產(chǎn)的依賴(lài)更不待言。以東部某市的一個(gè)區為例，2005年財政收入124億元，其中64億元上繳市和中央，地方可支配財政收入60億元；其中20億元根據招商引資協(xié)議，須“獎勵”給工業(yè)企業(yè)，地方實(shí)際可支配稅收40億元。而房地產(chǎn)業(yè)當年貢獻的稅收(包括中央稅和地方稅)達到28億元，還有搭車(chē)收取的12億元房地產(chǎn)大市政配套費、約20億元當年土地出讓金，均未進(jìn)財政戶(hù)頭，在體制外支配使用。這樣，在區、街道(鄉鎮)兩級政府實(shí)際可支配的72億元政府資金中，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng )造的資金超過(guò)50億元。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟的重要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，“保障性安居工程”被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“救經(jīng)濟必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開(kāi)穩樓市”的取向。

　　“我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動(dòng)內需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下，拉動(dòng)內需有何異同？”上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院教授胡怡健說(shuō)，“10年前，撬動(dòng)內需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過(guò)，前次倚重的是商品房市場(chǎng)，這次的落腳點(diǎn)則是保障房�！�

　　救樓市必須保房?jì)r(jià)嗎？

　　年關(guān)日近，開(kāi)發(fā)商對資金的饑渴更甚，打折促銷(xiāo)花樣不斷翻新。湖南長(cháng)沙甚至有開(kāi)發(fā)商推出“買(mǎi)洗面奶送房子”的活動(dòng)，一家房產(chǎn)中介公司和開(kāi)發(fā)商協(xié)商推出的一種銷(xiāo)售模式：市民通過(guò)該公司購買(mǎi)洗面奶、白酒等消費品，每消費滿(mǎn)1500元，就贈送1平方米房子，多買(mǎi)多送。湊足一套房子面積之后，就可以向開(kāi)發(fā)商換取房子。

　　如何充分釋放常態(tài)的住房消費需求？根本一點(diǎn)，在于提高購買(mǎi)力。提高購買(mǎi)力的途徑有二，一是增加收入，這在經(jīng)濟步入下行周期的當下，幾無(wú)可能；二是降低房?jì)r(jià)，這是當前最切實(shí)可行的辦法。

　　與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現實(shí)，只要房?jì)r(jià)回調到其購買(mǎi)力范圍之內，甚或是“跳一跳，夠得著(zhù)”的情況下，他們就會(huì )入市。當房地產(chǎn)市場(chǎng)為消費性市場(chǎng)時(shí)，住房購買(mǎi)者最為重要的問(wèn)題是支付能力而不是信心。近期地產(chǎn)大鱷碧桂園的一些樓盤(pán)在弱市中熱銷(xiāo)，很重要的一個(gè)原因在于其低總價(jià)、高性?xún)r(jià)比，碧桂園開(kāi)發(fā)的一些高品質(zhì)樓盤(pán)在近幾年的售價(jià)都接近經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格。碧桂園的例子說(shuō)明，只要站在消費者的購買(mǎi)力基點(diǎn)上，才可能帶來(lái)持久的樓市需求。

　　經(jīng)濟學(xué)家尹伯成教授認為，既然中央經(jīng)濟工作會(huì )議明定，“減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用”，那么，現在是回到購買(mǎi)力的原點(diǎn)上來(lái)觀(guān)察樓市問(wèn)題的時(shí)候了。

　　至于眼下市場(chǎng)流傳甚廣的購房退稅，則只對高收入人群有吸引力。本刊記者就曾問(wèn)兩位高收入者，如果將購房人償還銀行的本金、利息從個(gè)人所得稅稅基中扣除，是否會(huì )考慮買(mǎi)房？上海財經(jīng)大學(xué)一位教授回答：要看看扣除時(shí)間，如果扣除時(shí)間較長(cháng)會(huì )考慮投資房產(chǎn)；如果沒(méi)有退稅刺激，現在不會(huì )考慮買(mǎi)房。因為他已有3套房子，2008年初剛剛出手一套。一位2008年二季度開(kāi)始賦閑的證券公司總裁則回答：要是退稅，我今年一季度的工資、獎金就不急于領(lǐng)了，等買(mǎi)房子扣除后再領(lǐng)。顯然，重慶等地已推出的購房退稅政策對刺激房地產(chǎn)投資是有效的，但副作用是：可能繼續吹大泡沫，帶來(lái)新的不公。

　　“穩定交易量”還是“穩定房?jì)r(jià)”?

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出明年經(jīng)濟工作的重點(diǎn)任務(wù)之一是“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展”。穩定樓市的關(guān)鍵是要“穩定交易量”還是“穩定房?jì)r(jià)”？

　　這得弄清楚對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，當前政府第一需要的是什么？是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)及其所創(chuàng )造的就業(yè)崗位，其次才是來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話(huà)說(shuō)，對于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房?jì)r(jià)更重要。以適度調低價(jià)格換取交易量，房地產(chǎn)投資才能持續下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來(lái)投資的景氣度越小，終端銷(xiāo)售量是保證投資運轉下去的第一要素。如果天價(jià)低量(正如今年第三季度以來(lái)，一些城市的情況)，所謂有價(jià)無(wú)市，銷(xiāo)售凍結，會(huì )倒逼投資劇降。最終，政府既不能獲得來(lái)自房地產(chǎn)的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產(chǎn)消費拉動(dòng)內需的根本，就是降價(jià)、跑量、拉投資，帶動(dòng)就業(yè)保大局。

　　從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟工作會(huì )議為何提出“要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用”，以及17日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議在研究部署促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施中要求“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”的深意。(記者 徐壽松)