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　　2008年的中國樓市，成交低迷、打折降價(jià)、救市甚至次貸危機、金融海嘯等字眼，對于普通老百姓而言都已不再陌生。如今，大家更為關(guān)心的是：這個(gè)“冬天”還有多長(cháng)？2009年是繼續“過(guò)冬”還是“春天”將至？12月19日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，對2009年樓市走勢作出預測。

　　　成交量已經(jīng)觸底

　　中國房地產(chǎn)報：11月份北京、上海等一線(xiàn)城市的樓市成交量有一定回升，你如何看待這個(gè)現象？

　　楊紅旭：這當中的因素比較復雜，包括10月下旬財政部和央行有一些優(yōu)惠政策措施出臺。但是，我認為在之前的9、10月份，很多城市的成交量出現了非理性下跌。比如上海10月份住宅成交量只有80萬(wàn)平方米，而在比較理性的2006年，上海月均住宅成交量還能夠達到180萬(wàn)平方米，相對而言今年10月份的成交量降得太低了。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定需求的，所以11月份幾大城市成交量出現反彈，有點(diǎn)超跌反彈的因素。

　　中國房地產(chǎn)報：有人認為樓市成交量已經(jīng)見(jiàn)底，預測明年3月和5月會(huì )出現兩個(gè)成交量反彈高峰，你如何判斷？

　　楊紅旭：我認為2009年樓市的成交量會(huì )觸底，呈底部盤(pán)整的態(tài)勢。雖然偶爾會(huì )有小幅的反彈，但整體上是底部震蕩，走走停停。至于明年3月、5月會(huì )不會(huì )出現兩個(gè)成交高峰，我個(gè)人沒(méi)有那么樂(lè )觀(guān)。即使出現了，也是類(lèi)似今年11月這樣的小幅反彈，不是成交量的真正回暖。

　　中國房地產(chǎn)報：隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)竣工量的縮減，2009年的房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )因此而出現反彈？

　　楊紅旭：目前國內外整體經(jīng)濟仍在下行，而且下行的程度和深度目前還難以預料，而很多城市的房?jì)r(jià)泡沫尚未消除，市場(chǎng)上看空的勢力依然強大。所以我認為，2009年雖然成交量會(huì )見(jiàn)底，但房?jì)r(jià)還會(huì )繼續下行。預計從今年的第三季度到明年的第二季度，房?jì)r(jià)下行的速度會(huì )比較快。到明年下半年，房?jì)r(jià)的降速會(huì )慢慢變小，預計2010年房?jì)r(jià)會(huì )見(jiàn)底。

　　中國房地產(chǎn)報：從長(cháng)期走勢來(lái)看，未來(lái)樓市將呈現一個(gè)怎樣的發(fā)展態(tài)勢？

　　楊紅旭：我認為目前樓市處于“量?jì)r(jià)齊跌”的第三個(gè)階段，此前“量縮價(jià)漲”的第一階段和“量縮價(jià)穩”的第二階段已經(jīng)過(guò)去。目前所處的第三階段是從今年8月份開(kāi)始的，預計要持續到明年的2月份，之后會(huì )進(jìn)入第四個(gè)階段，即“成交量觸底的同時(shí)價(jià)格也觸底”。

　　　　降價(jià)仍有較大空間

　　中國房地產(chǎn)報：開(kāi)發(fā)商要想“活”下去，就必須有現金流。臨近年底開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)更大的資金壓力，為了加快資金回籠，一些地方出現了降價(jià)潮。你認為這種降價(jià)的趨勢是否會(huì )持續？

　　楊紅旭：成交量持續在底部徘徊，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商回籠資金的愿望就很難實(shí)現，因此他們不得不持續降價(jià)，未來(lái)一年降價(jià)將成為樓市的主基調。

　　本次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住宅銷(xiāo)售”的意義也很明確，就是讓開(kāi)發(fā)商意識到當前經(jīng)濟形勢的嚴峻，不要維持暴利和高房?jì)r(jià)，應該能降就降，能促銷(xiāo)就促銷(xiāo)。因此，我覺(jué)得2009年房?jì)r(jià)肯定要降，但是國家也會(huì )防止房?jì)r(jià)暴跌。

　　中國房地產(chǎn)報：那么，你認為未來(lái)房?jì)r(jià)下行的空間還有多大？

　　楊紅旭：這個(gè)問(wèn)題很難判斷，因為不同城市有不同的情況。部分城市的降幅空間可能達到40%，比如深圳。但就全國而言，如果能下降15%的幅度就已經(jīng)很大了。今年1~10月份，全國成交均價(jià)同比只下降1%左右，雖然部分城市可能下降20%~30%，但是中國的市場(chǎng)很大，東中西部差異較大，就全國整體而言不會(huì )出現30%~40%的明顯降幅。

　　中國房地產(chǎn)報：現在許多開(kāi)發(fā)商擔心的是，未來(lái)3年9000億元的保障房入市會(huì )給商品房市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊，你如何看待這個(gè)問(wèn)題？

　　楊紅旭：開(kāi)發(fā)商必須要認清形勢，必須要保證資金鏈的安全以防止被“凍死”。第一，應該調整銷(xiāo)售策略，降價(jià)促銷(xiāo)，加快資金回籠；第二，放緩擴張步伐，減少拿地，收縮戰線(xiàn)；第三，要加強融資，補充新鮮“血液”。

　　根據我們的測算，今后3年廉租房、經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)改造將占到全國住宅供應量的50%左右，僅是經(jīng)濟適用房可能就會(huì )占到30%。

　　事實(shí)上，自1998年到2007年，經(jīng)濟適用房的供應占比從來(lái)沒(méi)有超過(guò)10%，一直都在5%~6%。所以，未來(lái)3年保障房入市規模突然加大，必定會(huì )對整個(gè)市場(chǎng)尤其是中低端的市場(chǎng)造成沖擊。所以，一方面開(kāi)發(fā)商必須做好準備，特別是中低端的住宅要盡快促銷(xiāo)；另一方面，開(kāi)發(fā)商應該積極地參與保障房項目的建設，雖然這種開(kāi)發(fā)利潤很低，但沒(méi)有風(fēng)險，收益是有保障的。(蘭亞紅）