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　　“日中則昃，月滿(mǎn)則虧”。2008年，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了成型十年以來(lái)最冷的冬天。

　　告別交投兩旺的繁榮局面，告別跨越巔峰后的景氣周期，面對宏觀(guān)經(jīng)濟下行的風(fēng)險和金融海嘯蔓延的陰影，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年陷入深度調整之中。成交量持續萎縮，降價(jià)潮逐步蔓延，商品房庫存節節走高，國房景氣指數連續12個(gè)月下滑……市場(chǎng)觸摸冰點(diǎn)。

　　臨近年關(guān)，在“保增長(cháng)”的大背景下，降息、減稅和信貸放松等利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政相繼出臺。受此影響，全國樓市在歲末迎來(lái)了小幅回暖。樂(lè )觀(guān)人士認為，樓市最壞的時(shí)刻或將過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)明年能夠實(shí)現“軟著(zhù)陸”；但悲觀(guān)人士認為，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，“離復蘇的春天尚遠”。

　　　　政策轉向

　　　　市場(chǎng)需求能否啟動(dòng)

　　受?chē)�民�?jīng)濟減速和預期收入下降影響，今年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，需求持續低迷。國家統計局數據顯示，今年前11個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積達4.9億平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積下降18.8%；商品房銷(xiāo)售額19261億元，同比下降19.8%，其中，商品住宅銷(xiāo)售額下降20.6%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，將直接拖累國民經(jīng)濟的增長(cháng)。為此，今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議將住房消費納入擴大內需范疇，明確提出“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔”。

　　隨后，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，其中，鼓勵普通商品住房消費，減免部分交易環(huán)節營(yíng)業(yè)稅費成為要點(diǎn)。

　　顯然，中央對房地產(chǎn)的調控一改四年來(lái)的“緊縮”和“抑制”基調，通過(guò)“減負”刺激合理住房需求將成為未來(lái)的政策取向。但在目前的形勢下，房地產(chǎn)需求能否如政策預期的那樣逐漸釋放？

　　長(cháng)城證券房地產(chǎn)研究員劉昆指出，降息、減稅等措施必將提高居民購房能力。根據測算，在央行今年數次降息，并將首套和改善性住房的購房貸款利率優(yōu)惠從下浮15%擴大到30%后，普通自住需求的購房者利息費用的減少相當于月供的16%-23%，相當于購房總支出的14%-21%。這意味著(zhù)，首次置業(yè)者的住房購買(mǎi)力已大為增強。

　　不過(guò)，有專(zhuān)家認為，樓市冰凍非一日之寒，市場(chǎng)需求能否真正啟動(dòng)，還得看房?jì)r(jià)回調的幅度。瑞信董事總經(jīng)理陶冬指出，目前，買(mǎi)房人對于價(jià)格的下跌預期未變，因此，在現有的價(jià)格水平上成交量難有起色。

　　中金公司測算，目前主要一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)比消費者可承受水平仍高出33%左右，比今年5月份的38%有所下降，但離刺激有效購買(mǎi)需求仍有較大距離。

　　此外，隨著(zhù)國內宏觀(guān)經(jīng)濟和越來(lái)越多企業(yè)生存受到挑戰，城市居民對未來(lái)經(jīng)濟和收入的預期都不樂(lè )觀(guān)，這也將抑制住房消費的啟動(dòng)。

　　　庫存高壓

　　　　地產(chǎn)投資如何“維穩”

　　作為固定資產(chǎn)投資中的“大權重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近五年來(lái)一直是推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的引擎之一，今后在投資方面也將承擔保增長(cháng)的重任。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫存和景氣下滑的風(fēng)險，投資如何維持穩定？

　　截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(cháng)15.3%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.9%。

　　WIND資訊統計，按照申銀萬(wàn)國的行業(yè)分類(lèi)并剔除ST公司，2007年第三季度末，A股房地產(chǎn)上市公司的存貨合計僅為2519.78億元，2008年三季度末的存貨合計達4015.2億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

　　中金公司最近發(fā)布的2009年宏觀(guān)經(jīng)濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京、杭州、重慶等十五個(gè)城市現有的商品房庫存需要約27個(gè)月才能消化。

　　受高庫存影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心正在降低，投資增速下滑趨勢明顯。1-11月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26546億元，同比增長(cháng)22.7%，增幅比1-10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。

　　專(zhuān)家指出，今年以來(lái)，土地流拍、項目轉讓、開(kāi)竣工節奏放慢等現象頻現，一方面是市場(chǎng)主體資金鏈普遍吃緊；另一方面，也是行業(yè)不景氣的表現。

　　為維持房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用，政府還提出了高達9000億元的提振房地產(chǎn)投資計劃。不過(guò)，投資意味著(zhù)增加供給，從而加大庫存壓力。對此，上海證券研究員沈莉指出，樓市刺激政策的有效性需房?jì)r(jià)下調的配合。而政策所指的“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”，便可視為一種消化高庫存的引導。

　　　住房保障

　　　　樓市格局或將改寫(xiě)？

　　商品房市場(chǎng)不僅面臨行業(yè)高庫存的威脅，同時(shí)還面臨著(zhù)近萬(wàn)億元保障房投資的結構性考驗。

　　雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問(wèn)題，但今后兩年，在“保增長(cháng)”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設規劃的基礎上，追加安排建設資金。最近召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議還首次表明，將“本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設”。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，如果保障性住房的投資政策得以落實(shí)，那么樓市格局將從兩方面發(fā)生變化。一是供應體系將進(jìn)入市場(chǎng)和政府的“雙核時(shí)代”；二是加速開(kāi)發(fā)企業(yè)的洗牌。

　　按照計劃，今后三年，全國將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾和礦區的棚戶(hù)區改造，總投資將超過(guò)9000億元，平均每年3000億元。

　　2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500萬(wàn)—600萬(wàn)套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來(lái)三年經(jīng)濟適用房加國有農、林、礦區棚戶(hù)改造總量為620萬(wàn)套，平均每年供應200萬(wàn)套。比重依然將達到40%左右，減去原來(lái)10%的市場(chǎng)份額，經(jīng)濟適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。

　　另外，政府投資的保障住房中，大多數將由地產(chǎn)商承建。業(yè)內專(zhuān)家指出，保障性住房利潤穩定，但銷(xiāo)售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率。而且，政府選擇承建商時(shí)，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良，規模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)洗牌的速度會(huì )進(jìn)一步加快。

　　樂(lè )觀(guān)人士表示，樓市最壞的時(shí)刻正在過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)明年能夠實(shí)現‘軟著(zhù)陸’。但悲觀(guān)人士認為，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，‘離復蘇的春天尚遠’。

　　今后一段時(shí)期內，抑制住房消費啟動(dòng)的主要因素，包括購房成本高于城市居民平均承受力和潛在購房人對未來(lái)經(jīng)濟和收入預期的悲觀(guān)。

　　作為固定資產(chǎn)投資中的‘大權重’行業(yè)，房地產(chǎn)今后在投資方面也將承擔保增長(cháng)的重任。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫存和景氣下滑的風(fēng)險，投資如何維持穩定，還是一個(gè)問(wèn)題。(記者 林喆)