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　　在低利率時(shí)代，如果開(kāi)發(fā)商積極應對市場(chǎng)變化，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，提前消化降價(jià)預期，那么，將有效刺激剛性需求的釋放，提震成交量。房地產(chǎn)行業(yè)也將出現恢復性增長(cháng)。

　　昨日，央行再度下調基準利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。就在前一日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布促進(jìn)房市健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。其中明確指出“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度”；并要求“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售�！憋@然，政府在出臺減稅、降息等“減輕購房者負擔”措施的同時(shí)，開(kāi)始鼓勵地產(chǎn)商通過(guò)“降價(jià)”來(lái)刺激成交量的回升。

　　面對高庫存難以消化和保障房投資提速的雙重壓力，商品房整體價(jià)格已步入下行通道；全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數從今年8月份開(kāi)始環(huán)比下降，到11月份，環(huán)比下降0.5%，其中新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%。從同比數據看，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅下行曲線(xiàn)清晰可見(jiàn)。1-11月，同比漲幅從11.3%下降至0.2%。廣州、深圳、重慶、成都等城市的價(jià)格回落仍在持續，深圳繼續大幅回落，同比降幅已經(jīng)達到14.8%，廣州則同比下跌4.7%。

　　在房?jì)r(jià)降幅較大地區，成交量回升明顯。以深圳為例，11月商品住宅交易量比10月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達到了今年以來(lái)商品住宅成交量的最大值。

　　近期，在北京，東三環(huán)和東四環(huán)之間、西四環(huán)和西五環(huán)之間，相繼有新盤(pán)項目入市。這些樓盤(pán)普遍采取大幅低開(kāi)的銷(xiāo)售策略，效果良好，一期銷(xiāo)售率普遍接近或超過(guò)80%。

　　這表明，在人口紅利尚未轉化成人口負債的背景下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房?jì)r(jià)收入比為基礎的購買(mǎi)力，尤其是缺乏合理價(jià)格預期下的住房購買(mǎi)力。

　　作為國民經(jīng)濟增長(cháng)的引擎，房地產(chǎn)是擴大內需的主要方面之一，同時(shí)也是拉動(dòng)投資的重要因素。住房消費如果持續“冰封”，顯然無(wú)益于保增長(cháng)的實(shí)現。

　　就目前而言，樓市成交量的回暖，主要還是政策刺激的結果。據中金公司測算，數次降息及契稅、營(yíng)業(yè)稅減免后，主要一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)比消費者可承受水平仍然高估，幅度雖比今年5月份有所下降，但離刺激有效購買(mǎi)需求仍有一定距離。

　　由此，21世紀不動(dòng)產(chǎn)最新報告指出，從趨勢上看，2009年我國樓市仍將是調整中的一年，不過(guò)隨著(zhù)寬松貨幣政策的實(shí)施，困擾開(kāi)發(fā)企業(yè)一年多的資金問(wèn)題將有好轉。同時(shí)，在政府保障房投資的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也將回暖。而多數明智的開(kāi)發(fā)商將主動(dòng)適應市場(chǎng)變化，合理定價(jià)，盡快消化高庫存和回籠資金，以便在經(jīng)濟周期的底部整合土地等各種要素資源。

　　另外，在二手房領(lǐng)域，流通環(huán)節稅負的減免也將有效刺激供需交易的活躍。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇預計，未來(lái)1到2個(gè)月二手房市場(chǎng)會(huì )有反彈。受益的二手房大概占目前市場(chǎng)總流通量20%左右，主要是五年內的普通住宅，這體現了政府著(zhù)力點(diǎn)選擇了民生住房，也符合市場(chǎng)需求。(記者 林喆)