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　　國務(wù)院17日召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，其中有三點(diǎn)內容值得關(guān)注。

　　第一，二套房政策沒(méi)有實(shí)質(zhì)放開(kāi)，只是變得更合理。會(huì )議中提出對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。其實(shí)交通銀行前期出臺細則已經(jīng)做了如是規定，我們認為政策將釋放正常改善需求，繼續抑制投資需求。

　　原有二套房政策同時(shí)抑制了投資性購房和改善性住房需求，其中投資性購房是造成過(guò)去房?jì)r(jià)快速上漲的重要原因，而放開(kāi)投資性購房的實(shí)質(zhì)就是增加富人的投資渠道，降低普通居民的福利，這顯然不符合政府改善民生的宗旨。本次政策通過(guò)對人均住居面積的限制仍然能夠抑制投資購房需求。 因為根據國民經(jīng)濟統計公告數據推算，2007年全國家庭平均居住面積為83平米，而目前具備投資性購房能力的家庭目前居住面積顯然要高于平均水平，能夠享受優(yōu)惠政策可能性不大。

　　第二，會(huì )刺激二手房需求。對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。轉讓二手房的營(yíng)業(yè)稅本應由賣(mài)方承擔，但目前實(shí)際都轉移至買(mǎi)方，因此營(yíng)業(yè)稅的減免會(huì )實(shí)質(zhì)降低購房者成本，能一定程度刺激二手房交易量回升。二手房交易量的回升會(huì )一定程度分流新房需求，對上市公司產(chǎn)品銷(xiāo)售實(shí)質(zhì)是負面影響。

　　第三，放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款態(tài)度明確。會(huì )議提出支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　目前商業(yè)銀行擔心房?jì)r(jià)下跌，對地產(chǎn)商的貸款仍較為謹慎，但從政府的態(tài)度分析，通過(guò)對商業(yè)銀行窗口指導來(lái)鼓勵其加大對開(kāi)發(fā)企業(yè)支持力度是必然的。 由于提出了支持有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的兼并重組業(yè)務(wù)，這對萬(wàn)科A等以項目收購為主要擴張方式公司構成利好。

　　相比政策出臺前，改善性住房需求在優(yōu)惠房貸政策支持下會(huì )進(jìn)一步釋放，優(yōu)質(zhì)公司也會(huì )得到更多金融支持和并購擴張機會(huì )，行業(yè)深幅調整可能性進(jìn)一步降低。但我們不認為投資性購房會(huì )得到釋放，考慮到目前重點(diǎn)公司2008年市盈率已經(jīng)達到18-20倍，以及即將進(jìn)入1月份的銷(xiāo)售淡季，我們建議投資者在明年1月份前逢高減持。

　　我們認為，對后期地產(chǎn)股投資我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注利率的調整。我們認為利率在現有水平下繼續下降135個(gè)基點(diǎn)，將對房?jì)r(jià)構成有力的支撐，考慮股市對基本面的提前反應，在利率下調81~108基點(diǎn)后將是房地產(chǎn)股票大幅買(mǎi)入的時(shí)機，而昨日晚間央行再次宣布將利率下調0.27個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)股買(mǎi)點(diǎn)漸行漸近。