中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢及其對銀行業(yè)的影響，正在引起人們的廣泛關(guān)注，本文在對房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行態(tài)勢和未來(lái)發(fā)展進(jìn)行分析與展望的基礎上，對我國銀行業(yè)受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響的風(fēng)險程度進(jìn)行評估。目前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來(lái)系統性風(fēng)險的可能性較小。從房地產(chǎn)信貸規模來(lái)看，目前我國房地產(chǎn)信貸規模的風(fēng)險仍處可控范圍。

　　⊙交通銀行研究部

　　房地產(chǎn)周期結構性調整尚未完成，行業(yè)景氣仍將下行

　　1、景氣指數持續回落，房地產(chǎn)投資增速下降已經(jīng)成為必然。2008年11月份我國房地產(chǎn)景氣指數為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，比去年同期回落8.13點(diǎn)。已經(jīng)連續兩個(gè)月在不景氣空間運行。

　　在信貸持續緊縮的格局之下，隨著(zhù)市場(chǎng)觀(guān)望情緒的彌漫，企業(yè)投資的意愿和后續動(dòng)力均顯不足，房地產(chǎn)投資高增長(cháng)的持續性不強，而且近期房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)開(kāi)始顯示出下降的趨勢。1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為22.7%，增幅比1-10月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、全國房?jì)r(jià)環(huán)比開(kāi)始下降，房?jì)r(jià)調整將全面蔓延。11月份，我國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%。這是今年以來(lái)漲幅較上月回落最大的一次，也是環(huán)比連續第四個(gè)月下降。

　　房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數量也在逐月增加，整體房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市從4月份的5個(gè)增加到11月份的49個(gè)。說(shuō)明房?jì)r(jià)已經(jīng)由原來(lái)的局部城市調整向全國性房?jì)r(jià)下跌發(fā)展。

　　3、信貸審慎與銷(xiāo)售放緩導致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈全面趨緊。作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與資金充裕程度息息相關(guān)。截至2008年11月，國房景氣指數已連續出現12個(gè)月下滑，這也是2000 年以來(lái)該指數的第四次持續下滑。而該指數的歷次下降都與房地產(chǎn)資金來(lái)源指數的下降如影相隨。資金困局依然是導致當前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的主要原因。而信貸總量控制加強以及房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售遇到困難共同造成了當下房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局。

　　信貸審慎對國房景氣下降的影響，甚至超過(guò)銷(xiāo)售增速下降所帶來(lái)的影響。而信貸審慎的格局如有所改善，也會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)景氣度的提升，如2004 年2 月至2005 年12 月間就是如此。因此如果未來(lái)信貸繼續有所放松，則國房景氣指數又會(huì )恢復上升。

　　4、市場(chǎng)供求失衡預示未來(lái)房?jì)r(jià)將繼續下跌。2008年1-11月份，全國商品住宅竣工面積增長(cháng)6.1%，銷(xiāo)售面積則下降18.8%，一改2006和2007兩年供應增速回落，銷(xiāo)售加速上升導致銷(xiāo)售竣工比大幅攀升的態(tài)勢，今年1-11月銷(xiāo)售面積與竣工面積比為1.4，遠低于去年同期1.9的水平，表明市場(chǎng)供不應求的狀況已有所緩解。而供應的釋放和需求的萎縮已經(jīng)相當明顯。截至11月末，商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(cháng)15.2%，增幅比1-10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)呈現持續增長(cháng)態(tài)勢。這一切都表明市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。

　　從歷史上看，商品房空置面積和價(jià)格之間存在密切的相關(guān)性。當前庫存持續高漲，而價(jià)格的變化相應滯后，高庫存對價(jià)格的壓力在不斷累積，我們認為市場(chǎng)加速進(jìn)行調整的可能性大幅增長(cháng)。如果需求進(jìn)一步萎縮，全國房屋銷(xiāo)售均價(jià)可能進(jìn)一步回落。而廣州、深圳等去年漲幅巨大的城市，雖然今年以來(lái)房?jì)r(jià)下跌明顯，但未來(lái)仍有進(jìn)一步下跌的空間。

　　5、救市政策不足以改變市場(chǎng)調整態(tài)勢，但可輕減房?jì)r(jià)大幅下降風(fēng)險。繼10月22日，財政部和央行出臺了多項政策支持居民購房之后，國務(wù)院又在12月17日推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房貸政策。與此同時(shí)，各地政府的陸續推出系列救房市政策。此次中央的政策的救市力度超過(guò)市場(chǎng)預期，如貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍和最低首付款比例下調為20%，如此大力度的救市政策表明中央政府保經(jīng)濟增長(cháng)的態(tài)度較為明確，如果市場(chǎng)依然持續低迷，未來(lái)仍將有利好政策出臺�？傮w來(lái)看我們認為此次政策短期內將有利于刺激需求，但由于貸款利率下浮和降低首付比例這兩個(gè)政策都可能增加銀行的風(fēng)險和縮小銀行的利差，因此商業(yè)銀行在執行新政方面會(huì )相對謹慎，而且，由于國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響在2009年將會(huì )表現得更為突出，歷史數據顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)周期一般會(huì )持續三到四年，而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年才剛開(kāi)始調整，因此我們認為，救市措施并不會(huì )改變房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續下行的趨勢，但可以減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現大幅下降的風(fēng)險。

　　目前銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化影響的風(fēng)險仍然可控

　　根據風(fēng)險來(lái)源的不同將房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響銀行的渠道分成以下兩種：一是信貸風(fēng)險渠道，即貸款抵押品價(jià)值的嚴重下降及房地產(chǎn)市場(chǎng)上的借款人違約率不斷上升的風(fēng)險。二是“第二回合”效應風(fēng)險，即某一時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格下降通過(guò)影響宏觀(guān)經(jīng)濟和金融環(huán)境，進(jìn)而影響到銀行穩定性的風(fēng)險。

　　1、目前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來(lái)系統性風(fēng)險的可能性較小。第一，從房地產(chǎn)信貸規模來(lái)看，目前我國房地產(chǎn)信貸規模的風(fēng)險仍處可控范圍

　　首先，房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比并不算高。根據央行提供的數據，到2008年9月底，我國個(gè)人住房按揭貸款余額為3.3萬(wàn)億，占整個(gè)國內銀行體系貸款總額的11.1%左右，占GDP的比例為12%左右(2007年底數據)。而美國2007年6月份按揭貸款余額占全部貸款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.97萬(wàn)億元，占整個(gè)國內銀行體系貸款總額的6.66%左右。而美國2007年6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占全部貸款余額的23%。

　　2008年9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.3萬(wàn)億元，占全國性商業(yè)銀行人民幣貸款余額的18%左右。而美國在次貸危機爆發(fā)前的這一比例是53%，而且美國這一數字中并不包括由非銀行金融機構發(fā)行的數以萬(wàn)億美元計的抵押貸款衍生產(chǎn)品，而這些衍生產(chǎn)品在美國銀行業(yè)的投資組合中占很大比例。相比而言，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比并不高，而且我國也不存在房地產(chǎn)貸款的相關(guān)衍生產(chǎn)品，商業(yè)銀行直接面對的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險是可控的。

　　其次，目前我國房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平。以上海市為例，至2008年9月末，全市中外資銀行住房開(kāi)發(fā)不良貸款余額21.1億元，比年初減少4.4億元。不良貸款率為0.97%，比年初下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。全市中外資銀行機構個(gè)人住房不良貸款余額20.7億元，不良率為0.67%，分別比年初減少0.5億元和下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款的不良資產(chǎn)仍處于雙降過(guò)程中。即使房?jì)r(jià)下跌幅度很大的深圳市，上半年個(gè)貸不良率也只有0.79%。所以，迄今為止房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整并未對商業(yè)銀行貸款風(fēng)險造成明顯影響。

　　最后，我國商業(yè)銀行大量抵押貸款都是以房地產(chǎn)及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的直接影響。當前我國商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我國人民幣貸款余額29.6萬(wàn)億計算，那么就有19萬(wàn)億以上的貸款處于房?jì)r(jià)下降的風(fēng)險威脅之中。

　　第二，從客戶(hù)的脆弱性角度看，我國居民家庭的負債率并不高，居民償債能力很強

　　國際經(jīng)驗表明，在房?jì)r(jià)下跌過(guò)程中，按揭貸款的違約率會(huì )有所上升，從1998到2001年，香港房?jì)r(jià)下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場(chǎng)，按揭違約率上升在房?jì)r(jià)下跌及經(jīng)濟下滑過(guò)程中都難以避免。但比較而言，由于我國居民家庭負債率并不高，這種風(fēng)險相對可控。

　　首先，由于我國居民長(cháng)期的儲蓄偏好，導致我國居民家庭的負債率很低。從按揭貸款占居民儲蓄的比率來(lái)看，到2007年底，我國的這一比例只有17%，遠低于韓國、新加坡等國家。

　　其次，中國居民除了住房按揭貸款之外，其他類(lèi)型消費貸款的占比相當小。到2007年未，我國其他類(lèi)型消費貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國GDP的比例也只有3%。而在美國，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類(lèi)型消費貸款余額占到美國GDP的23%。相比而言，即使發(fā)生美國那樣的房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險，我國居民儲蓄規模也足以?xún)斶�按揭及消費類(lèi)貸款可能出現的損失，銀行不會(huì )出現流動(dòng)性問(wèn)題。

　　還有，我國住房按揭貸款有嚴格的首付占比規定。在美國許多購房者是沒(méi)有支付首付的，而且還享受到相關(guān)的利率優(yōu)惠，因此導致在房?jì)r(jià)下降過(guò)程中，銀行成為最直接的風(fēng)險承擔者。而相比而言，我國監管部門(mén)對按揭貸款首付比例的規定較為嚴格。從理論上說(shuō)，房?jì)r(jià)下跌必須超過(guò)30%以上銀行才會(huì )受損失。因此我國發(fā)生系統性銀行危機的可能性極小。

　　第三，從開(kāi)發(fā)貸款角度來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商面臨較大資金困難，開(kāi)發(fā)貸款違約風(fēng)險上升

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源指數來(lái)看，2008年以來(lái)持續下滑，從7月份開(kāi)始已經(jīng)低于100，落入不景氣空間。

　　從資金的緊張程度上看，這一輪房地產(chǎn)的下行風(fēng)險要大于2004年，當時(shí)行業(yè)主要面臨銀行信貸的劇烈收緊，而最近幾個(gè)月，我們觀(guān)察到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多種來(lái)源資金增速都出現明顯下滑。

　　在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商承受庫存的能力急劇惡化，沒(méi)有足夠的資金能力以抵御“以量換價(jià)”的長(cháng)期調整，如果銷(xiāo)售在短期內仍不能回暖，開(kāi)發(fā)商只有以一次性的價(jià)格調整到位來(lái)激活需求以緩解庫存壓力。盡管定金和預付款在開(kāi)發(fā)資金中的比例從2004 年之后逐年下降，但2008 年其比重依然到達24%，甚至高于銀行貸款21%的比例。如果商品房銷(xiāo)售不能回暖，定金和預付款的增長(cháng)可能面臨進(jìn)一步下滑。同時(shí)，從2008 年上半年開(kāi)始，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重迅速上升。但短期內，由于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信貸規模不會(huì )顯著(zhù)放松，預計開(kāi)發(fā)商資金緊張的情況在2008年四季度及2009年一季度將進(jìn)一步顯現，從而可能導致開(kāi)發(fā)商貸款違約風(fēng)險上升。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調整將間接給商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)相應影響。

　　第一，房地產(chǎn)投資下降將直接拉低我國經(jīng)濟增長(cháng)速度，從而影響商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境

　　一直以來(lái)，固定資產(chǎn)投資都是我國經(jīng)濟增長(cháng)的一大拉動(dòng)力量，近年來(lái)投資對GDP增長(cháng)的貢獻度在40%左右。而房地產(chǎn)投資又占到我國固定資產(chǎn)投資的18%左右。因此房地產(chǎn)投資對GDP增長(cháng)的貢獻率在7%左右(18%*40%)。因此，如果房地產(chǎn)投資下降20個(gè)百分點(diǎn)，則將導致我國GDP增速下降1百分點(diǎn)左右。

　　而經(jīng)濟減速必然導致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國1955年以來(lái)的數據顯示，貸款與經(jīng)濟增長(cháng)基本呈同周期變化 (相關(guān)系數0.57)。這表明如果我國房地產(chǎn)投資下降導致經(jīng)濟增速放緩的話(huà)，銀行業(yè)貸款增長(cháng)也將面臨考驗。

　　而且，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率與GDP增長(cháng)也是密切相關(guān)的。有統計表明，銀行不良資產(chǎn)率對GDP增長(cháng)率的彈性為0.4左右,因此，如果GDP增速下降2.5個(gè)百分點(diǎn), 就可能導致不良資產(chǎn)率上升1%, 這意味著(zhù)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的上升和盈利的下降。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整將影響我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展，進(jìn)而影響商業(yè)銀行的盈利增長(cháng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，直接影響商業(yè)銀行對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的增長(cháng)。2008年以來(lái)，隨著(zhù)針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控政策的持續，國內商業(yè)銀行為規避風(fēng)險，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行了主動(dòng)的收縮，導致上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增速比去年同期有了大幅回落，上半年開(kāi)發(fā)貸款同比增幅為18%，比去年同期低8個(gè)百分點(diǎn)。而與此同時(shí)，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛的蔓延，房地產(chǎn)需求持續萎縮，交易量不斷下降，這也直接導致銀行住房按揭貸款增速的回落，上半年房地產(chǎn)按揭貸款同比增長(cháng)25.6%，增速比去年同期放緩7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的調整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業(yè)的景氣程度，因此對這些行業(yè)的信貸增長(cháng)也會(huì )有抑制作用。而在國內商業(yè)銀行盈利仍主要依靠信貸業(yè)務(wù)的情況下，信貸增長(cháng)的受限就意味著(zhù)銀行盈利增速的放慢。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整將影響我國整個(gè)金融市場(chǎng)環(huán)境

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將影響資本市場(chǎng)穩定，進(jìn)而對銀行融資環(huán)境產(chǎn)生影響。資產(chǎn)價(jià)格的下降則可能阻礙或延緩銀行業(yè)發(fā)展的步伐。因為在這樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來(lái)越難以從股票或債券市場(chǎng)上所籌集，其融資成本也會(huì )越來(lái)越高。而且，在資本市場(chǎng)低迷的時(shí)候，銀行業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行的收購兼并活動(dòng)也很難開(kāi)展。此外，美國次貸危機的爆發(fā)使得我國商業(yè)銀行在資產(chǎn)證券化方面將變得更加謹慎，這對銀行業(yè)的不良資產(chǎn)處置以及創(chuàng )新業(yè)務(wù)的發(fā)展等都有負面影響。

　　(本文摘自《2008-2009年中國銀行業(yè)發(fā)展報告》執筆：唐建偉)