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　　●調整是2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)的主題。2008是房地產(chǎn)行業(yè)的調整之年，而價(jià)跌量縮則是今年調整的主旋律，其調整幅度也是自1998年我國啟動(dòng)房改以來(lái)最大的一次；在成交持續低迷的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直線(xiàn)下滑，行業(yè)景氣度持續下行，為了促使行業(yè)穩定發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，政府政策調控已明確轉向，偏暖的行業(yè)政策已開(kāi)始實(shí)施。

　　●最冷時(shí)刻或已過(guò)，春天還會(huì )遠嗎？在中央“保增長(cháng)”的政策導向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的支柱地位將更加被重視，持續政策的出臺或將促使樓市成交持續回暖。目前來(lái)看，樓市“軟著(zhù)陸”的可能性很大，并且最壞的時(shí)候可能已經(jīng)過(guò)去，期待房地產(chǎn)行業(yè)春天的來(lái)臨。

　　價(jià)跌量縮是2008年主旋律

　　2008是房地產(chǎn)行業(yè)的調整之年，而價(jià)跌量縮則是今年調整的主旋律，其調整幅度也是自1998年我國啟動(dòng)房改以來(lái)最大的一次。

　　截止今年11月，國房景氣指數已連續12個(gè)月環(huán)比回落，10月份跌破100后，已連續兩月處于不景氣區間。雖然行業(yè)景氣指數有所滯后，但基本反映了行業(yè)的調整情況。由于國內外經(jīng)濟形勢惡化超出預期及地產(chǎn)行業(yè)調整尚未到位，行業(yè)景氣指數仍可能繼續下行。

　　由于大部分房企資金緊缺和信心不足，紛紛縮減開(kāi)工面積，調整開(kāi)發(fā)周期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑厲害，6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為37.57%，而到10月份已經(jīng)下滑到11.01%。依照目前房企的經(jīng)營(yíng)和信心情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或將持續下滑，明年上半年甚至有負增長(cháng)的可能。

　　政策轉向較為明顯，效果將逐步體現

　　今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，給依賴(lài)土地財政的地方政府帶來(lái)了前所未有的壓力，自今年6月份起至今，已經(jīng)有36個(gè)省市推出了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“救市”政策。

　　10月22日，財政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調整政策。財政部決定從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%；同時(shí),下調個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。這對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大，標志著(zhù)2003年以來(lái)政府對房地產(chǎn)的調控政策已開(kāi)始明確轉向，在“保增長(cháng)”的導向下，偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境。

　　但此次政策轉向并不是為了維持高房?jì)r(jià)和解救開(kāi)發(fā)商，而是主要針對首次購房從交易稅費和貸款成本兩個(gè)方面提升剛性需求的購買(mǎi)力、促進(jìn)市場(chǎng)成交，從而帶動(dòng)行業(yè)走出低迷。11月9日，中央十項經(jīng)濟刺激計劃正式出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位再次被提起。

　　國務(wù)院總理溫家寶12月17日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施；經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見(jiàn)》。

　　從出臺的《意見(jiàn)》來(lái)看，加大保障性住房建設力度以解決貧困居民的住房問(wèn)題依然是國家穩定樓市政策中重要的一環(huán)，但更值得注意的是，意見(jiàn)強調了對房企融資的支持，對地方救市的鼓勵和對媒體宣傳中央政策及其效果的要求。如果說(shuō)之前的政策是從保障住房需求和刺激樓市成交等幾個(gè)面來(lái)穩定地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的話(huà)，現在的政策則是全方位的，這些都突顯了目前國家十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的穩定發(fā)展，并凸顯了國家力求房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展的決心。之前國家對出臺政策穩定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)度比較謹慎，而從國務(wù)院辦公廳這次出臺的意見(jiàn)來(lái)看，政府表現得異常明確和果斷。中央這種態(tài)度上的轉變對穩定和增強購房者和房企的信心是重大的�！兑庖�(jiàn)》中明確指出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。從條文來(lái)看，中央希望房企合理降價(jià)促進(jìn)成交的態(tài)度較明確。此外，對于房企降價(jià)后易引起退房風(fēng)波，《意見(jiàn)》指出要引導當事人依據合同約定通過(guò)法律途徑解決，這一定程度解決了房企降價(jià)后擔心老顧主退房的顧慮。在國家連續出臺政策之后，就刺激樓市成交這一環(huán)節而言，中央進(jìn)一步出臺政策的空間有限，樓市成交的回暖，除了需要政策的有效落實(shí)外，還需要房企的配合，進(jìn)行合理的促銷(xiāo)。從有效需求、成交、政策、資金幾方面來(lái)看，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)最壞時(shí)刻或已過(guò)去。

　　對行業(yè)未來(lái)的總體判斷

　　在中央“保增長(cháng)”的政策導向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的支柱地位將更加被重視，因此政策面上未來(lái)應該會(huì )有更多的支持性政策出臺，短期內仍將是以提升剛性需求的購買(mǎi)力和信心為主。

　　據跟蹤的數據來(lái)看，11月各地樓市的成交情況回暖較為明顯，尤其是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市成交環(huán)比上升較多。這一方面是前期眾多政策的累積效應開(kāi)始顯現，另一方面房?jì)r(jià)的下跌已經(jīng)落入部分有效需求的購買(mǎi)力區間。此外，在降息周期內，未來(lái)購房者的購房月供壓力還將下降，再加上開(kāi)發(fā)商“消化存貨”的經(jīng)營(yíng)重心漸成主流，價(jià)格促銷(xiāo)仍將持續，因此，諸多積極因素加上政策偏暖預期，購房者信心將逐步恢復，成交回暖有望持續。整體房?jì)r(jià)來(lái)看，可能仍會(huì )有下探，但空間將較為有限，個(gè)別調整較為充分的地區，如廣州、深圳的價(jià)格將會(huì )趨于穩定。

　　雖然目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張，但是隨著(zhù)2007年新增地價(jià)款基本支付完畢和2008、2009年投資計劃的調低，資金問(wèn)題已經(jīng)不是目前大多數企業(yè)的最大困難，再加上整體信貸趨于寬松以及銷(xiāo)售如能繼續回暖，資金壓力將持續緩解。

　　因此，目前來(lái)看，樓市“軟著(zhù)陸”的可能性很大，并且最壞的時(shí)候可能已經(jīng)過(guò)去，2009年將主要進(jìn)入消化存貨和形成保障性住房、商品房共存格局的相對均衡階段。由于類(lèi)似壟斷競爭市場(chǎng)，行業(yè)的超額利潤將難以存在，部分實(shí)力較弱的小企業(yè)將退出行業(yè)，行業(yè)的集中度將提升，行業(yè)也將變得更有效率。

　　2009年對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)將放在：中央和地方的后續政策、市場(chǎng)成交的量?jì)r(jià)變化、行業(yè)存貨和先行指標變化。

　　2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入一個(gè)相對溫和的調整階段，房?jì)r(jià)可能會(huì )繼續回落但是空間有限，但是成交量回暖值得期待。此外，隨著(zhù)行業(yè)利潤率的回落，行業(yè)整合將進(jìn)入高潮。因此，在行業(yè)調整后期，機會(huì )在于那些能在行業(yè)調整時(shí)期仍然能夠保持成長(cháng)和有能力進(jìn)行行業(yè)整合的龍頭公司，一旦行業(yè)回暖，他們業(yè)績(jì)增速將尤為明顯。建議2009年重點(diǎn)關(guān)注保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)、濱江集團。(天相投顧 張旭明 周炯）