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　　2008年的樓市在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程中注定將留下濃重的一筆,從來(lái)沒(méi)有這么多相互矛盾、相互沖突的概念能匯聚在同一年,也從來(lái)沒(méi)有這么多的新鮮詞匯能和房地產(chǎn)掛上鉤。當專(zhuān)家們嚷嚷了好幾年的“拐點(diǎn)”終于在今年成為現實(shí),2008樓市的九大流行語(yǔ)也必將與往年完全不同。

　　降價(jià)

　　如果要評選2008樓市最流行的一個(gè)詞,那一定是非“降價(jià)”莫屬。自從年初地產(chǎn)老大萬(wàn)科在其精神領(lǐng)袖王石“拐點(diǎn)論”的指引下,將降價(jià)旋風(fēng)從南方刮到北方,降價(jià)一詞就牢牢地貫穿2008樓市始終。

　　“房?jì)r(jià)這樣上漲,已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層,就是年收入在6萬(wàn)元人民幣到20萬(wàn)元人民幣這樣一個(gè)階層,他們已經(jīng)感覺(jué)到買(mǎi)房子非常吃力的時(shí)候,這個(gè)樓市就要出問(wèn)題了�！边@是王石一年前的原話(huà),當時(shí)京城的房?jì)r(jià)正處于大干快上、勇攀高峰的最瘋狂階段,現在回頭看,不禁讓人感慨:房?jì)r(jià)雖難猜,常識是真理。

　　當然,先知先覺(jué)主動(dòng)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商畢竟是少數,大多數開(kāi)發(fā)商是被市場(chǎng)逼得降價(jià)的——突然房子沒(méi)人買(mǎi)了,大家都在觀(guān)望。一位開(kāi)發(fā)商這樣形容現在的購房者:過(guò)去他們都是先關(guān)心戶(hù)型、配套,現在來(lái)了直接就問(wèn)降了沒(méi)有,降了多少。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據也反映出了購房者的觀(guān)望和謹慎。截止到12月17日,今年北京期房住宅簽約總量共計78333套。與去年同期118128套相比減少39795套,同比下跌34%,價(jià)跌量縮之勢已經(jīng)十分明顯。

　　　　資金鏈

　　“我們從來(lái)沒(méi)有這樣缺過(guò)錢(qián)!”

　　一向“財大氣粗”的開(kāi)發(fā)商們,今年的日子的確不好過(guò)。流動(dòng)資金嚴重不足,存貨卻越壓越多,更可怕的是,存貨一再降價(jià)市場(chǎng)卻還嫌降得不夠,企業(yè)的資金鏈越繃越緊。

　　難怪中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌要大聲疾呼,在銷(xiāo)售回款放慢、銀行貸款縮緊、上市阻力加大的形勢下,開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)是保護資金鏈、保護現金流。

　　而馮侖為他的同行們開(kāi)出的藥方是,目前的形勢下開(kāi)發(fā)商要學(xué)習地震中被埋36天奇跡存活的“豬堅強”,即便瘦身也要頑強地活下來(lái)。

　　　小戶(hù)型

　　隨著(zhù)“70/90”政策的全面推行,中小戶(hù)型已經(jīng)成為今年京城樓市的主力產(chǎn)品。

　　年終盤(pán)點(diǎn),中小戶(hù)型項目普遍賣(mài)得不錯,像西四環(huán)的遠洋·沁山水、東四環(huán)的A-Z TOWN愛(ài)這城、東四環(huán)的金都·心語(yǔ)等都出現了熱銷(xiāo)態(tài)勢。

　　究其原因,兩大因素不能不提,一是隨著(zhù)央行房貸新政從11月1日開(kāi)始正式實(shí)施,受益最明顯的“90平方米及以下普通住房”成為樓市關(guān)注的熱點(diǎn);二是大批“80后”的剛性購房需求開(kāi)始釋放,低總價(jià)、低首付的小戶(hù)型自然成為他們的首選。

　　　退房

　　房?jì)r(jià)跳水,退房風(fēng)波也隨之而來(lái)。

　　“如果你花100萬(wàn)元買(mǎi)了一件商品,還沒(méi)有來(lái)得及使用,這個(gè)商品的價(jià)格一下子縮水30萬(wàn)元,你受得了嗎？”開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo),卻惹惱了自認為是高房?jì)r(jià)受害者的老業(yè)主。那些率先降價(jià)的樓盤(pán),最先遭遇了退房風(fēng)波的沖擊。

　　根據業(yè)內的經(jīng)驗,如果項目的價(jià)格下跌達到20%-30%,就有可能觸發(fā)退房爆發(fā)的節點(diǎn)。今年下半年以來(lái),包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區、龍湖花盛香醍等十幾個(gè)樓盤(pán),都是在降價(jià)后和老業(yè)主發(fā)生了集體退房糾紛。

　　讓人哭笑不得的是,購房者和開(kāi)發(fā)商之間的退房博弈,竟然催生出退房相關(guān)產(chǎn)業(yè)。除了退房律師外,北京還出現了退房律師團,號稱(chēng)由多年從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的專(zhuān)業(yè)律師組成,專(zhuān)業(yè)承接個(gè)人、團體退房事宜的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)。而一個(gè)名為“我要退房網(wǎng)”的網(wǎng)站也悄然于9月份成立,雖然該網(wǎng)站為維權退房的業(yè)主提供了信息交流平臺,但也許是并不希望退房風(fēng)潮泛濫,在網(wǎng)站主頁(yè)上可以看到這樣的聲明:“支持按照購房合同約定進(jìn)行合法退房,反對因房?jì)r(jià)下跌而無(wú)條件退房�！�

　　　抄底

　　市場(chǎng)就是這樣,有人看跌,必然也就有人看漲,否則交易根本無(wú)法完成。京城樓市從年初、年中“擠牙膏”式地暗降,到年底一步到位式地狂降,抄底大軍集結的跡象也越來(lái)越明顯。

　　先是限價(jià)房的持續熱銷(xiāo),然后是年末樓市成交量的溫和放大,房?jì)r(jià)跌到一定程度,剛性需求必然開(kāi)始出現。

　　一些房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站也開(kāi)始組織購房者啟動(dòng)“樓市抄底行動(dòng)”,“在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪”,巴菲特的投資理念迅速深入人心。

　　　　特價(jià)房

　　由于“特價(jià)房”正好迎合了購房者“廣種薄收”、“不見(jiàn)兔子不撒鷹”的購房策略,開(kāi)發(fā)商也不會(huì )背上“惡性降價(jià)”的壞名聲而受到同行的指責,通過(guò)推特價(jià)房還可以試探市場(chǎng)對樓盤(pán)目前定價(jià)的接受度,因而成為今年盛行的、最受市場(chǎng)接受的營(yíng)銷(xiāo)方式之一。

　　從上半年的市場(chǎng)表現看,遠洋一方、珠江奧古斯塔城邦、金地格林小鎮6等項目都從特價(jià)房營(yíng)銷(xiāo)中獲益不少。而下半年最經(jīng)典的案例,當屬遠洋山水一次性推出100套7折特價(jià)現房,通過(guò)比購房者心理預期還要高的降價(jià)幅度,著(zhù)實(shí)讓市場(chǎng)“震撼”了一下。

　　　　團購

　　雖然團購早已不是什么新鮮詞兒,但能將團購活動(dòng)發(fā)揮到極致的還是在今年。不僅團購的規模越來(lái)越大,10月份的秋季房展更是集結了40多個(gè)參加團購活動(dòng)的樓盤(pán),號稱(chēng)要打造第一屆北京住宅團購節。

　　對購房者來(lái)說(shuō),團購最大的好處是“人多力量大”,所以議價(jià)的余地也大。幾大網(wǎng)站也參透了其中的商機,抄底爬房團、樂(lè )居購房團、萬(wàn)人看房團……此起彼伏的團購活動(dòng)還真將年末的京城樓市攪得有點(diǎn)熱。

　　團購里也有出丑的事,這不,最近媒體爆出,被炒得沸沸揚揚的山西富豪進(jìn)京抄底購房團,團中卻沒(méi)有一個(gè)是煤老板,購房團其實(shí)是旅游團。

　　　　流拍

　　與去年開(kāi)發(fā)商頻頻天價(jià)拿地相比,今年的土地市場(chǎng)也是180度大轉身,最常出現的兩個(gè)字是——流拍。

　　自年初起,京城的土地交易便急轉直下,廣渠路15號——位于東四環(huán)內的大體量明星地塊遭遇意外冷遇,最終因不足3家房地產(chǎn)公司投標而流拍。這是2002年北京土地實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái),四環(huán)以?xún)任恢玫牡貕K首次出現流拍。

　　形勢的嚴峻在7月份北京市國土局相關(guān)負責人公布2008年的土地供應計劃時(shí)也顯露出來(lái),上半年,北京1700公頃的住宅用地計劃僅完成了24%,全市的商品住宅用地和政策性土地供應量均未完成一半的計劃量。

　　　　救市

　　房地產(chǎn)交易量萎縮,市場(chǎng)形勢劇變,開(kāi)發(fā)商要求政府“救市”的呼聲也越來(lái)越高。

　　6月份,全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )在上海緊急召開(kāi)“全國房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信座談會(huì )”,與會(huì )的開(kāi)發(fā)商代表齊聲呼吁“救市”。與此同時(shí),中城聯(lián)盟數十家會(huì )員企業(yè)的老總也密會(huì )于深圳萬(wàn)科總部,商討房地產(chǎn)形勢和對策。

　　不過(guò),購房者似乎并不認為開(kāi)發(fā)商需要“被救”。10月份,國內一門(mén)戶(hù)網(wǎng)站發(fā)起的“房地產(chǎn)救市”調查顯示,84.72%的網(wǎng)友反對救市,77.03%的網(wǎng)友認為最近兩年房?jì)r(jià)仍會(huì )下跌,88%的網(wǎng)友認為如果救市,開(kāi)發(fā)商獲益最大。

　　當然政府最終還是出手干預了,畢竟,房地產(chǎn)的穩定發(fā)展最重要。(陳志平)