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　　2008年是近10年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調整持續時(shí)間最長(cháng)、調整幅度最大的一年。我們預計，到2009年一季度可望到達此輪樓市調整的底部，經(jīng)二季度平臺整理后止跌，隨后成交量呈現緩慢的恢復性增長(cháng)。

　　2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上不會(huì )比2008年更糟糕，宣稱(chēng)中國樓市將崩盤(pán)的說(shuō)法是沒(méi)有任何根據的，但期望房?jì)r(jià)暴漲也只是極少數地產(chǎn)商的一廂情愿。

　　　　經(jīng)濟谷底與樓市谷底重合

　　21世紀中國不動(dòng)產(chǎn)認為，此輪樓市調整是在三種力量演變下的結果。

　　其一是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調整。2005年開(kāi)始針對房地產(chǎn)的調控不斷加強，政策的疊加效應終于在2007年10月突然爆發(fā)，央行的房貸新政不過(guò)是促使其走向逆轉的最后一根稻草。

　　其二是宏觀(guān)經(jīng)濟調整的拉動(dòng)作用。2007年四季度，經(jīng)濟過(guò)熱和通貨膨脹仍被視為經(jīng)濟運行最大的敵人，并施以全面從緊的貨幣政策和最嚴厲的信貸政策。但今年下半年，我國經(jīng)濟急轉直下，作為經(jīng)濟景氣指數的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)法獨善其身。

　　其三是國際金融危機影響的結果。金融危機的全面爆發(fā)，令嚴重依賴(lài)進(jìn)口的中國經(jīng)濟越來(lái)越明顯地感受到了它的影響。這種影響成為中國樓市不可能很快走出調整的心理背景。

　　眾所周知，中央政府已經(jīng)宣布了4萬(wàn)億的投資計劃，地方政府宣布的投資計劃加總后達18萬(wàn)億元，這些效應將于2009年二季度得到體現。

　　2009年一季度也將是此輪樓市調整的底部，即樓市調整與經(jīng)濟調整的底部可能實(shí)現重合。這只是一種特例。因為一般來(lái)看，樓市應先于宏觀(guān)經(jīng)濟到達調整的底部，同時(shí)也應先行走出調整，但客觀(guān)因素卻令此輪樓市調整與經(jīng)濟調整的谷底幾乎重合，作為經(jīng)濟景氣的敏感反應器，2009年7月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將率先結束繼續下滑的趨勢。

　　　2009年樓市整體好于今年

　　對于許多從業(yè)超過(guò)10年的房地產(chǎn)人士來(lái)說(shuō)，2008年可能是最糟糕的一年。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析認為，從趨勢上看，2009年我國樓市仍將是調整中的一年，但總體情況不會(huì )比2008年更糟糕，主要原因就是判斷2009年下半年起樓市的成交量會(huì )呈現恢復性的增長(cháng)。

　　隨著(zhù)寬松貨幣政策的實(shí)施，大多數實(shí)力開(kāi)發(fā)商也能從銀行獲得開(kāi)發(fā)信貸支持，困擾開(kāi)發(fā)企業(yè)一年多的資金問(wèn)題大有好轉。

　　開(kāi)發(fā)商普遍擔心，從2009年開(kāi)始，全國9000億元保障性住房的投資會(huì )對商品房開(kāi)發(fā)形成較大沖擊。

　　這個(gè)問(wèn)題要從兩個(gè)方面分析。一方面，保障性住房尤其是限價(jià)房和部分經(jīng)濟適用房確實(shí)會(huì )分流一些原本不得不進(jìn)入商品房市場(chǎng)的消費人群，從而影響商品房的銷(xiāo)售；但另一方面，保障性住房占用了相當大比例的建設用地，使得商品房土地供應大為減少，進(jìn)而影響了商品房的供應量。但2007年絕大多數開(kāi)發(fā)商都已縮減了商品房開(kāi)工面積和竣工面積，2009年商品房供應量大幅減少已成定局，它必然會(huì )影響商品房的供求關(guān)系。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師表示，從房?jì)r(jià)走勢看，雖然從2008年全國的抽樣統計數據看，同比并未出現深度下跌，但實(shí)際情況是，除了少數城市中心區非投資性需求購買(mǎi)的房子，2008年多數城市的房?jì)r(jià)環(huán)比出現了幅度不同的下跌(以打折或低開(kāi)為表現形式)。這種情況將繼續延伸至2009年一季度，也就是說(shuō)，2009年一季度房?jì)r(jià)理應還有一跌。如果有關(guān)經(jīng)濟底部和樓市底部的預測成立的話(huà)，那么2008年年底2009年年初，尤其是2009年一季度，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低其在售樓盤(pán)價(jià)格，是一個(gè)明智的選擇。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)認為，中國宏觀(guān)經(jīng)濟走出此輪周期性調整所需時(shí)間，可能比多數經(jīng)濟學(xué)家和機構預測的時(shí)間要短，同時(shí)，樓市調整周期可能也要短于部分業(yè)內人士的預測。從未來(lái)20~30年的較長(cháng)時(shí)期來(lái)看，中國房地產(chǎn)遠未結束其上行周期，但2009年下半年以后樓市的恢復性增長(cháng)，并不意味著(zhù)大漲的到來(lái)。至少到2011年以前，以房?jì)r(jià)大漲為標志的樓市繁榮期不會(huì )很快到來(lái)。(作者：21世紀不動(dòng)產(chǎn))