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　　高達幾千億元的存貨已成為積壓在地產(chǎn)商心中的一個(gè)巨大包袱�；�解高存貨之殤，取得多方共贏(yíng)，信托業(yè)拋出了橄欖枝。

　　12月初，在中國住交會(huì )房地產(chǎn)金融融資論壇上，中誠信托首席風(fēng)險控制官湯淑梅說(shuō)：“盤(pán)活存量資產(chǎn)，結構型信托融資將大有所為�！�

　　今年房地產(chǎn)信托數量和金額的大幅攀升也使得信托業(yè)正被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。據用益信托工作室統計數據顯示，截至今年10月份，國內總共發(fā)行552只集合信托產(chǎn)品，規模達到759.73億元。

　　房地產(chǎn)信托能否扛起化解高存貨的重任？

　　渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周戶(hù)說(shuō)：“信托融資是解決高存貨的一個(gè)有益探索，但受制于其自身規模的一些限制，尚不是最佳渠道�！�

　　　　高存貨之壓

　　“房企的高存貨主要是由銷(xiāo)售遇冷和去年大規模購地及項目投資雙重擠壓造成的�！敝軕�(hù)解釋道。

　　數據顯示，86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元，同比增加了59.35%。與2007年年末相比，三季度末的存貨也增加了1002.91億元，增幅達33.3%。

　　與不斷飆升的存貨相對應的則是隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調整，上市公司的預售賬款下滑，大部分企業(yè)年初制定的銷(xiāo)售目標僅完成不足50%。

　　金融街(000031.SZ)前三季度存貨期末值達到45.58億元，較2008年中報的16.47億元增長(cháng)177%，而同期其預收賬款為4.11億元，較2008年中期僅增長(cháng)9.61%。

　　房企不斷攀升的資產(chǎn)負債率也印證了一點(diǎn)。數據顯示，存貨和負債的環(huán)比增長(cháng)率高峰出現在去年3季度。彼時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)被資本市場(chǎng)的巨大財富效應所吸引，一方面在土地市場(chǎng)競相搶購“地王”；另一方面看著(zhù)銷(xiāo)售價(jià)格的節節高，出現捂盤(pán)惜售現象。

　　而當調整來(lái)臨的時(shí)候，大部分企業(yè)又缺乏對市場(chǎng)變化的深刻認知，依然延續牛市思維，大規模開(kāi)工項目以及購地款開(kāi)支使得存貨和負債日益增長(cháng)，造成與現金流及銷(xiāo)售狀況的不匹配。

　　按照三季報的數據顯示， 86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司不足400億元/季度的銷(xiāo)售速度，消化固有存貨仍需1～2年的時(shí)間。高存貨已成為房地產(chǎn)企業(yè)不能承受之重。

　　　　信托紓困

　　“信托介入房地產(chǎn)業(yè)主要有三種方式：債權融資、股權融資和結構融資形式。目前，債權方式比較常見(jiàn)，而未來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)則將依賴(lài)于結構型信托�！睖�淑梅介紹道。

　　據了解，目前市場(chǎng)上已有部分信托產(chǎn)品在盤(pán)活資產(chǎn)方面做出了探索。近期中誠信托銷(xiāo)售中的天津星鴻吉利名致酒店公寓貸款項目集合資金信托計劃，即是以天津星鴻酒店管理有限公司擁有的位于天津市吉利花園2棟物業(yè)作為抵押，募集7000萬(wàn)元用于該公司支付酒店公寓項目部分購房款、以及用于裝修和補充流動(dòng)資金。

　　而杭州工商信托發(fā)行的“蘇州新湖信貸資產(chǎn)受讓項目”集合信托計劃則更具代表性。該計劃通過(guò)購入蘇州新湖置業(yè)有限公司信貸資產(chǎn)，并以蘇州新湖持有的土地使用權作為抵押，募集資金2.5億元，預期信托年收益率達到14.75%，實(shí)現了多方共贏(yíng)。

　　“結構型信托融資不受企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況影響，只要有穩定的現金流，房地產(chǎn)企業(yè)就可以用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資。對于存量房面積較大的房企，結構融資形式可以有效地盤(pán)活資產(chǎn)�！睖�淑梅說(shuō)。

　　但某信托業(yè)資深人士對這種看法尚持保留態(tài)度。他說(shuō)：“信托融資的優(yōu)勢很明顯，但是其受到的約束條件也比較多，對大部分房地產(chǎn)企業(yè)未必適用�！�

　　他認為，一方面信托融資的金額一般都不大，很難滿(mǎn)足成規模批量處置存貨資產(chǎn)。

　　此外，房地產(chǎn)信托融資受市場(chǎng)和政策影響比較大。今年房地產(chǎn)信托火爆的很大原因與資本市場(chǎng)持續下跌和銀行信貸收緊有關(guān)，而近期銀監會(huì )265號文件更是對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了嚴格限制。

　　“盤(pán)活過(guò)大存貨依靠外在輸血很難為繼，更好的辦法還是要靠房地產(chǎn)企業(yè)把握近期市場(chǎng)回暖的機會(huì )，積極降價(jià)配合銷(xiāo)售和壓縮既有投資來(lái)實(shí)現�！敝軕�(hù)說(shuō)。