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　　嘉賓：21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域董事長(cháng)兼總經(jīng)理 張衛平

　　上海漢宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理 施宏睿

　　上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理 陳宇玨

　　上海合富置業(yè)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理 葉厚彪

　　將2008年稱(chēng)為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“調整年”并不為過(guò)。

　　從年初的信貸政策緊縮，年中的“松動(dòng)”信號頻現，直至最近國務(wù)院部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策措施，今年的政策變動(dòng)在短時(shí)間里完成了一個(gè)輪回。經(jīng)歷了多年嚴厲的宏觀(guān)調控之后，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，再次被確立。無(wú)論是宏觀(guān)政策，還是行業(yè)市場(chǎng)，風(fēng)云變幻的2008年，將注定在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上留下濃重的一筆。

　　對市場(chǎng)調整感受最為敏銳的二手樓市，在2008年經(jīng)歷了市場(chǎng)萎縮、行業(yè)洗牌，其對于中介企業(yè)的影響同樣明顯。在辭舊迎新之際，上海證券報第一演播室特邀部分中介企業(yè)，暢談房產(chǎn)現狀、分析樓市格局，回顧過(guò)去放眼未來(lái)，共同研討新一年中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

　　政策效應仍需觀(guān)察

　　張衛平：今年的政策重心都是圍繞著(zhù)“救市”，但我個(gè)人認為，政策出臺并不是單純拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是在拯救整體經(jīng)濟。2007年宏觀(guān)調控政策的出臺，主要是基于流動(dòng)性過(guò)剩導致經(jīng)濟過(guò)熱發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現為價(jià)格畸高，導致消費者無(wú)法滿(mǎn)足購房需求。在當時(shí)這種情況下出臺的“一刀切”，在今年因席卷全球的次貸危機風(fēng)暴，一下子顯得藥效過(guò)猛，使得整體房地產(chǎn)市場(chǎng)由南向北表現逐漸下滑。因此，雖然房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)不利于經(jīng)濟和消費者，但是，過(guò)快下降也會(huì )對經(jīng)濟造成不利打擊。在這種大背景之下，一系列的新政開(kāi)始出臺。

　　俗話(huà)說(shuō)，冰凍三尺非一日之寒�，F在雖然開(kāi)始“加柴”了，但這把火究竟什么時(shí)候有效，還不太好說(shuō)。對于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“國三條”中對于二套住房信貸政策的松綁，是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的利好。但新政效應如何，還得需要一個(gè)階段表現�？赡茉诿髂�，還需經(jīng)歷第一季度、第二季度的探索過(guò)程，這個(gè)回暖趨勢才會(huì )慢慢顯現出來(lái)�，F在比較明顯的一點(diǎn)是，二手房市場(chǎng)的交易量已經(jīng)在開(kāi)始上升，所以說(shuō)嚴冬已經(jīng)到頭了，這個(gè)時(shí)候如果能夠存活下來(lái)，明年一定會(huì )活得更好。

　　經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生改變

　　施宏睿：從2008年的形勢來(lái)看，二手房市場(chǎng)價(jià)格在4月份到達最高峰。需要指出的是，一、二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系一直非常密切，當新房?jì)r(jià)格在不斷上升的時(shí)候，二手房?jì)r(jià)格就會(huì )追隨新房?jì)r(jià)格同樣上漲。但7月份開(kāi)始，由于開(kāi)發(fā)商急需借助銷(xiāo)售回籠資金，新房市場(chǎng)出現大幅度減價(jià)，甚至下降20%、30%的都有。隨著(zhù)新房市場(chǎng)的不斷調整，二手房市場(chǎng)的成交量開(kāi)始面臨瓶頸，導致萎縮。

　　應該說(shuō)，市場(chǎng)理性調節之后的結果，給企業(yè)帶來(lái)很大啟示，即需要開(kāi)拓更多發(fā)展渠道。從7月份開(kāi)始，漢宇開(kāi)始接觸新房市場(chǎng)，推行一、二手房聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式。在8、9月份最高峰時(shí)，新房經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)甚至占到了總體營(yíng)業(yè)額的63.8%。但這樣也帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，如果中介企業(yè)在新房業(yè)務(wù)方面投入過(guò)多的話(huà)，可能會(huì )對現金流造成影響。因此，在經(jīng)過(guò)11月、12月的調整之后，如今一、二手房的業(yè)務(wù)構成為，二手房占比60%，一手房占比40%。而且這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例將可能作為漢宇在明年的發(fā)展模式，也就是說(shuō)會(huì )以二手房業(yè)務(wù)為主，而一手房業(yè)務(wù)則占據總營(yíng)業(yè)額的40%-50%之間。

　　我覺(jué)得，一、二手房聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)的模式，會(huì )在2009年大放異彩。利用門(mén)店數量?jì)?yōu)勢推銷(xiāo)新房，是較為有利的營(yíng)銷(xiāo)渠道。漸漸的，這種經(jīng)營(yíng)模式會(huì )形成一種營(yíng)銷(xiāo)手段和方法，以提供給開(kāi)發(fā)商們新的營(yíng)銷(xiāo)選擇。

　　“二套房貸”執行是焦點(diǎn)

　　陳宇玨：成交量一直是業(yè)內非常關(guān)注的焦點(diǎn)。今年下半年由于全球經(jīng)濟危機，對于整個(gè)2008年有一定的帶動(dòng)影響。從價(jià)格上來(lái)看，今年上半年的二手房市場(chǎng)成交均價(jià)相對于2007年還略有上漲，回落趨勢并不明顯；但是下半年起，隨著(zhù)成交量的大幅下滑，價(jià)格也在相應下跌�？偨Y起來(lái)，便形成了上半年價(jià)高量多、下半年價(jià)低量少的格局。

　　談及政策松綁問(wèn)題，我認為還是要從綁緊的時(shí)候開(kāi)始討論，現在已經(jīng)放開(kāi)了哪些，可能還有哪些沒(méi)有放開(kāi)。在我的從業(yè)經(jīng)驗中，對二手房市場(chǎng)影響較大的政策，首先是2006年的“限外”，其次是營(yíng)業(yè)稅的制約，之后便是二套房貸信貸方面的利率限制，這些政策對于市場(chǎng)交易量是起到了比較大的抑制作用。個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，活躍市場(chǎng)應該從各個(gè)方面進(jìn)行拉動(dòng)，但目前新政僅僅集中于普通住房等方面的交易限制松動(dòng)，我認為這對于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用并不是太充分。

　　從目前的情況來(lái)看，如何合理靈活地把控“二套房貸”的政策執行，各家銀行尚沒(méi)有明確說(shuō)法，而市場(chǎng)對于這個(gè)焦點(diǎn)一直有著(zhù)期待心態(tài)。展望2009年，如果二套房貸的具體執行標準能夠更加寬松、更加明朗，我覺(jué)得對于市場(chǎng)而言是比較利好的消息。

　　整體產(chǎn)業(yè)趨向平穩

　　葉厚彪：伴隨著(zhù)市場(chǎng)調整的開(kāi)始，行業(yè)洗牌的現象同時(shí)出現。其實(shí)在2007年那一波市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，中介行業(yè)的瘋狂擴張也在進(jìn)行。那一年，是上海這么多年以來(lái)中介企業(yè)擴張最為迅速的一年，而且這種趨勢一直延續到了今年1、2月份。正因為此，一旦市場(chǎng)發(fā)生深度調整態(tài)勢，大規模的關(guān)閉門(mén)店、退離市場(chǎng)等事件也就陸續發(fā)生。

　　其實(shí)我認為，在快速擴張時(shí)期，無(wú)論是用人還是企業(yè)發(fā)展策略，都存在著(zhù)非理性化成份。洗牌過(guò)程恰恰就是把精煉度不夠的企業(yè)或者個(gè)人淘汰出局，這未必不是一件好事。就目前來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的確很冷，但企業(yè)反而有時(shí)間和精力調整自己的內部構成，重新安排資源、重新培訓人員，倒是很好的修煉內功時(shí)期。

　　從如今的形勢來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)受到重視是毋庸置疑的。在2009年，整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢會(huì )更加平穩。在過(guò)去的一個(gè)月內，利好消息被陸續不斷地釋放出來(lái)，這也能夠給予市場(chǎng)以信心鼓勵。目前來(lái)看，可能政府手中的牌只是打出了部分，至于接下來(lái)出哪幾張，什么時(shí)候出，我覺(jué)得會(huì )按照具體情況做決定。明年的二手房市場(chǎng)將會(huì )如何？樂(lè )觀(guān)的話(huà)，4、5月份應該會(huì )有改變；保守一點(diǎn)去看，第三季度末至第四季度初會(huì )有比較穩定的態(tài)勢。(唐文祺)