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　　有人把樓市分為“唱跌派”與“唱漲派”，這是有意激發(fā)矛盾的一種劃分。最近，牛刀與地產(chǎn)界蔡某的爭執就屬于這種情況。當牛刀給我說(shuō)起此事的時(shí)候，我勸他別應戰，因為對于蔡某之類(lèi)的地產(chǎn)吹鼓手我聽(tīng)都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，即便是在開(kāi)發(fā)商圈中，像蔡某這樣的人也常被視為不入流的小混混，不足與之辯論，辯論只會(huì )讓自己被動(dòng)。

　　這是題外話(huà)。

　　我看跌2009年的中國樓市，但我不認為自己是“唱跌派”，作為一位研究者，我是根據大量客觀(guān)數據和翔實(shí)的資料得出的結論，無(wú)論是材料本身還是邏輯推理過(guò)程，都極力做到嚴謹。

　　要研究2009年樓市的趨勢，首先要看供應與需求(購買(mǎi)力)，這兩點(diǎn)是判斷未來(lái)房?jì)r(jià)漲跌的最重要最本質(zhì)最核心的因素。

　　如果對世界經(jīng)濟的大環(huán)境與中國國內經(jīng)濟狀況的內環(huán)境進(jìn)行綜合評估，就會(huì )發(fā)現，2009年的樓市，供應與需求是嚴重脫節的，而房?jì)r(jià)與購買(mǎi)力又是嚴重脫節的。也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)已經(jīng)成為無(wú)源之水、無(wú)本之木。

　　需求和購買(mǎi)力決定房?jì)r(jià)走勢。過(guò)去，富人的住房消費、投機性購房，掩飾了中國樓市的一個(gè)非�？刹赖奈ｋU，那就是建立在民窮基礎上的內需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。

　　曾有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，他們是為富人建房。這種說(shuō)法哪怕算不上愚蠢，至少也是一種無(wú)知。事實(shí)上，作為購房主體，中等收入群體應該是決定房?jì)r(jià)走勢的關(guān)鍵。而中國的中等收入群體遲遲不能形成，始于2007年的這波股市大跌，又讓原本達到中等收入的群體損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

　　如果沒(méi)有中等收入群體作為依托，中國的房?jì)r(jià)只能是少數人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當王石提出拐點(diǎn)論，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在嘲笑他，一如當年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲弄，最終，嘲弄者被置于被動(dòng)地位。中國房?jì)r(jià)以蕭條驗證了王石的英明。

　　在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒(méi)有購買(mǎi)力支撐，中國房?jì)r(jià)是不可能繼續保持上漲勢頭的。開(kāi)發(fā)商、地方政府長(cháng)達十幾年對房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達到了極限，現在是接受市場(chǎng)報復的時(shí)候。

　　以北京為例。我此前曾經(jīng)撰文指出：由于房?jì)r(jià)連年上漲，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化。北京市2008年下半年，大量的保障性住宅將陸續面市，預計總供應量將達600萬(wàn)平方米、7萬(wàn)套；與此同時(shí)，2008年新增供應市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬(wàn)平方米，15萬(wàn)套。加起來(lái)已經(jīng)是22萬(wàn)套，如果再加上此前沒(méi)有售出的存量住房，及炒房客拋向市場(chǎng)的住房，北京市場(chǎng)的存量住房在下半年將遠遠超過(guò)30萬(wàn)套，而北京上半年的住房銷(xiāo)售才3萬(wàn)多套！供大于求的趨勢日益明顯。

　　我的這一估算最近得到了驗證。

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，截至12月15日，北京尚未銷(xiāo)售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒(méi)有銷(xiāo)售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。對此，多位業(yè)內人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調控重災區；2007年，深圳是樓市調控的重災區；而從目前的統計數據來(lái)看，2008年北京將板上釘釘地成為樓市這輪調控中下調最厲害的重災區�！�

　　受次貸危機影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房?jì)r(jià)并未出現大規模調整，這樣，導致房?jì)r(jià)偏離民眾的實(shí)際購買(mǎi)力越來(lái)越遠，商品房空置面積日益嚴重。2008年11月25日，華遠集團董事長(cháng)任志強在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢REICO報告會(huì )”上指出：“按目前這種銷(xiāo)售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升至1.5億-2億平方米左右�！倍�此前來(lái)自國家統計局的數據顯示，截至2008年10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(cháng)13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀(guān)經(jīng)濟展望研究報告中也認為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個(gè)城市現有的商品房庫存，需要約27個(gè)月才能消化。

　　1996年，聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個(gè)國家的首都城市進(jìn)行調查后認為，一套住房的合理價(jià)格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時(shí)，大多數人就會(huì )無(wú)力購買(mǎi)，市場(chǎng)就會(huì )出現問(wèn)題。發(fā)達國家的住房市場(chǎng)，其“房?jì)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內。而我國的房?jì)r(jià)收入比，在一線(xiàn)城市普遍在20倍以上。在目前受次貸危機影響，許多行業(yè)降薪的情況下，房?jì)r(jià)必然是加速下跌！

　　人為的力量能阻止這種跌勢嗎？我認為不能。所謂識時(shí)務(wù)者為俊杰，開(kāi)發(fā)商和地方政府應該理性面對這一現實(shí)，早日作出正確選擇。(時(shí)寒冰 中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀(guān)察員、鳳凰博報特約顧問(wèn)、南京大學(xué)客座教授、上海證券報評論主編）