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　　從建材到家電，從水泥到機械工程，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的一系列行業(yè)都眼巴巴盯著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的“臉色”，希望由此看到2009年的機遇與春天。

　　從去年9月開(kāi)始，為力促房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，中央數次出手，房貸優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、大規模啟動(dòng)保障房投資計劃等組合拳堪稱(chēng)20年來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上的奇觀(guān)。到2008年歲末，部分主要城市幾乎“冰封”的樓市成交量開(kāi)始回暖。

　　另一邊，住房和城鄉建設部高調宣布，今后3年，國家進(jìn)一步推進(jìn)和加大城鎮廉租住房，國有煤炭、林業(yè)和農墾企業(yè)的棚戶(hù)區、危舊房改造，經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設，建設投資總額初步測算將超過(guò)9000億元，平均下來(lái)每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設將帶動(dòng)投資近6000億元，提供200多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機會(huì )。

　　商品房與保障房平分天下的格局將從2009年起開(kāi)始顯現。而大基建領(lǐng)域對保障性住房建設的倚重程度也將前所未有。

　　而與此同時(shí)，大多數房地產(chǎn)企業(yè)仍在醞釀2009年新的停工緩工計劃，在接盤(pán)新地塊時(shí)更是慎之又慎。冬天，似乎遠未結束。

　　2009年，撲朔迷離的房地產(chǎn)行業(yè)究竟如何走向？其相關(guān)的大基建概念又將有哪些不同的命運？本期的09年展望，我們聚焦于此。

　　“有海外評論稱(chēng)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險小于美國等西方國家，因此自然的觸底將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。他們的理由是，與2007年相比，2008年1月至11月中國商品住宅銷(xiāo)售面積下降了18.8%。相比之下，美國新房銷(xiāo)售去年下降了37%�！币拙又袊�房地產(chǎn)分析師薛建雄說(shuō)，“但在我們看來(lái)，當其它投資效果難以快速顯現，內需振興更有待時(shí)日的情況下，以房地產(chǎn)業(yè)復蘇來(lái)中短期穩定住GDP增速，更可能成為中國目前的宏觀(guān)經(jīng)濟戰略�！�

　　薛建雄的說(shuō)法也許代表中國大多數專(zhuān)家與政策決策層的態(tài)度。

　　為應對國際金融危機對我國經(jīng)濟發(fā)展不利的影響，去年11月，黨中央、國務(wù)院及時(shí)調整宏觀(guān)調控政策，推出擴大內需的十項措施，安排了高達4萬(wàn)億元的投資計劃，其中9000億的住房保障投資計劃率先啟動(dòng)。

　　北京經(jīng)濟信息中心研究員齊心分析1998年以后的數據發(fā)現，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數是5，對GDP拉動(dòng)的彈性系數是7.5。而根據專(zhuān)家測算，平均每年3000億元的保障住房建設規模相當于2007年全國房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬(wàn)億的12%、全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%；相當于2007年全國財政收入的6%、基本建設支出的60%。3年共9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬(wàn)億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬(wàn)億元的GDP。相比于2007年中國GDP總額24.66萬(wàn)億元，這一大手筆的住房建設投入對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用可見(jiàn)一斑。

　　2009年房地產(chǎn)業(yè)投資大幕已經(jīng)拉開(kāi)，且緊鑼密鼓，時(shí)不我待。1月初，溫家寶于山東表示正在醞釀十大產(chǎn)業(yè)振興計劃，鋼鐵、水泥等基建產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域被市場(chǎng)廣泛期待。多個(gè)地方政府也正在競爭獲得超過(guò)10萬(wàn)億元的基建開(kāi)支審批，重點(diǎn)投資領(lǐng)域之一即經(jīng)濟適用房等保障性住房建設。據了解，首批重大投資將于今年春季全國人大及政協(xié)會(huì )議舉行之前投入到項目建設中。如果計入項目審批與工程進(jìn)度之間的時(shí)間差，刺激經(jīng)濟方案的首批成效將于今年二季度起逐步呈現。

　　一系列利好令基建產(chǎn)業(yè)鏈興奮起來(lái)。水泥業(yè)相關(guān)人士介紹，水泥應用的主要領(lǐng)域可以分為基礎設施建設、新農村建設和房地產(chǎn)三大部分。隨著(zhù)國家4萬(wàn)億元投資項目的陸續出臺，水泥、工程建筑等一系列企業(yè)無(wú)疑能從基礎設施建設和保障房項目中獲益匪淺。

　　然而，2009年的房地產(chǎn)和基建鏈條遠不是簡(jiǎn)單的“一片紅”。相比保障性住房投資，商品房市場(chǎng)仍會(huì )在年初面臨重大考驗，由此引來(lái)商品房投資趨冷。價(jià)格方面，煤炭?jì)r(jià)格下降將導致鋼材成本下降，鋼材與水泥價(jià)格數月內會(huì )在較低價(jià)位上企穩。這對房地產(chǎn)業(yè)而言是成本上的利好，但如果銷(xiāo)售市場(chǎng)無(wú)法實(shí)質(zhì)性回暖，這些成本利好仍無(wú)法變成現實(shí)收益。

　　于是，有股市分析師建議，在大基建概念下，投資者可重點(diǎn)關(guān)注鐵路建設和城市軌道建設等成長(cháng)空間大、進(jìn)入壁壘高的基建子行業(yè)，反而應該規避房屋建筑領(lǐng)域。

　　不可否認，去年年底以來(lái)，一些城市的樓市成交量開(kāi)始反彈，但多數專(zhuān)家認為，所謂回暖卻遠談不上。以上海為例，去年9、10月份，上海一手商品住宅的成交量同比縮減了八成，動(dòng)輒40萬(wàn)、50萬(wàn)平方米的月成交量相對于上海龐大的消費市場(chǎng)而言，基本上已經(jīng)到了“冰凍”的狀態(tài)。11、12月成交雖然開(kāi)始相對回升，但是也只能說(shuō)是回到了一個(gè)相對正常的成交水平。

　　對于2009年的樓市，克而瑞機構上海區總經(jīng)理于丹丹認為，決定未來(lái)樓市前景的因素大致包括以下幾部分：宏觀(guān)政策對消費的鼓勵與支持力度，這其中包括利率、稅費等交易成本和持有成本的降低，包括對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持，甚至也包括對個(gè)稅返還等其它手段的期待；宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的預期及對實(shí)體經(jīng)濟的具體波及程度；股票等資本市場(chǎng)的實(shí)際回暖期。

　　“由于對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的悲觀(guān)情緒可能導致購房需求受到抑制，房地產(chǎn)投資力度加大未必會(huì )帶來(lái)切實(shí)的市場(chǎng)繁榮，甚至有大量開(kāi)發(fā)商因資金緊張或不看好后市而拒絕參與新的土地招標，銀行系統也從金融安全考慮慎貸房地產(chǎn)貸款。這些都可能成為樓市‘助而不興’的深層原因。加上市場(chǎng)上對經(jīng)濟前景的悲觀(guān)、股票市場(chǎng)大幅縮水帶來(lái)的負面財富效應等，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年上半年將持續低迷�！庇诘さしQ(chēng)，對于開(kāi)發(fā)商而言，大多會(huì )通過(guò)節省開(kāi)支來(lái)打平成本收益率，節省開(kāi)支的主要方式除了延緩開(kāi)工外，還可能涉及縮編減員。部分公司會(huì )通過(guò)向外部投資者出售股權的方式獲得融資，房地產(chǎn)行業(yè)整合并購的趨勢將會(huì )加快。

　　考慮到這些因素，專(zhuān)家認為，要想切實(shí)拉動(dòng)市場(chǎng)，加大保障性住房開(kāi)發(fā)、加大政府收購現有商品房力度，繼續增加刺激消費的房地產(chǎn)政策將是2009年的調控重點(diǎn)。(記者 于兵兵)