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　　除了對今年樓市的走勢表達不同的觀(guān)點(diǎn)，昨日接受晨報記者采訪(fǎng)的人大代表和政協(xié)委員還將關(guān)注的目光投向了經(jīng)濟適用房和廉租房。

　　配套設施要和廉租房同步建

　　建言者：市政協(xié)委員劉炳章\(瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監\)

　　在接受采訪(fǎng)時(shí)，市政協(xié)委員、瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監劉炳章認為，經(jīng)濟適用房與商品房具有不同的人群定位，其出發(fā)點(diǎn)是為了平衡社會(huì )各階層人士的利益。

　　針對目前上海經(jīng)濟適用房多處在偏遠郊區、空置率較高等問(wèn)題，劉炳章認為，上�？梢越梃b香港的經(jīng)驗，通過(guò)同步推進(jìn)配套設施的建設來(lái)吸引低收入居民，真正實(shí)現“居者有其屋”。

　　劉炳章表示，香港在解決低收入居民的住房問(wèn)題時(shí)，除了在遠郊選址外，還在市區辟出專(zhuān)門(mén)地塊建造經(jīng)濟適用房。

　　劉炳章認為，對于遠郊的經(jīng)適房，政府在房屋建設的同時(shí)，應該同步推進(jìn)交通、教育、醫療等基礎配套設施的建設，并在當地提供相應的就業(yè)機會(huì )，使居民可以就近辦公就業(yè)，而無(wú)需趕赴市中心工作。

　　政府的老公房可以用來(lái)廉租

　　建言者：市政協(xié)委員曹耘\(上海運高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理\)

　　在經(jīng)濟適用房的建設方面，市政協(xié)委員、上海運高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理曹耘認為，由于目前上海的經(jīng)適房選址多在遠郊，政府應當花錢(qián)，將經(jīng)適房周邊的教育、醫療等配套設施進(jìn)行完善，并在偏遠地區開(kāi)通廉價(jià)的交通工具。

　　除此之外，曹耘還認為，政府在房地產(chǎn)業(yè)上的政策應保持穩定性和連貫性�！霸趯�經(jīng)適房、廉租房的建設中，應當預先作嚴謹的全方位規劃。尤其是目前中心區現有的老公房，規劃中更應考慮周全�！辈茉疟硎�，目前有一部分政府擁有產(chǎn)權的老公房中還處于空置狀態(tài)，或是被出租使用�！敖ㄗh政府可以對這部分老公房進(jìn)行普查并作相應的資源重整，由政府出面以廉租形式將其出租，從而避免因經(jīng)適房、廉租房建設過(guò)多對房?jì)r(jià)造成打擊�！�

　　大型園區周?chē)�可建�?jīng)適房

　　建言者：市政協(xié)委員朱家文\(華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長(cháng)\)

　　“廉租房、經(jīng)濟適用房保障了中低收入人群的住房問(wèn)題，但對于一些剛踏上社會(huì )的年輕人來(lái)說(shuō)，卻面臨著(zhù)‘既無(wú)法納入到廉租房、經(jīng)適房范疇也買(mǎi)不起房’的問(wèn)題�！痹诜纸M討論的休會(huì )間隙，市政協(xié)委員、華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長(cháng)朱家文這樣告訴記者。

　　朱家文說(shuō)，自己周?chē)�很多年輕教師參加工作時(shí)間短，工資較低，積蓄少，但還要擔起建立家庭、照顧老幼的責任，“以目前上海高企的房?jì)r(jià)，他們在購買(mǎi)生活急需的住房時(shí)面臨著(zhù)極大的經(jīng)濟困難，而這樣的人群在上海決不是少數�！敝旒椅谋硎�，很多大學(xué)、很多行業(yè)性的園區都選擇將地址外遷，在這種情況下，可否考慮建造配套性的經(jīng)濟適用房，來(lái)保障園區內那些剛剛踏入工作崗位的年輕人居有所屋�！斑@些園區、大學(xué)城很多都設在近郊，建設的成本會(huì )相對低廉�！�

　　建立統一的保障房平臺

　　建言者：市人大代表徐益超

　　在接受晨報記者采訪(fǎng)時(shí)，市人大代表徐益超建議，可以建立統一的保障性租賃住房平臺�！皯�鼓勵社會(huì )力量參與到保障性住房的經(jīng)營(yíng)中來(lái)，包括社會(huì )團體、企事業(yè)單位、個(gè)人等。如可以先由社會(huì )力量認購部分配建、新建的經(jīng)適房，在一定時(shí)間內作為保障性住房出租給符合條件的家庭，由政府給予租金補貼，而經(jīng)營(yíng)者則按照市場(chǎng)租金獲得收入，保證經(jīng)營(yíng)者達到市場(chǎng)平均受益率�！毙煲娉�說(shuō)，“這樣的做法有很多好處，如可以將現在社會(huì )上一些閑置的房源利用起來(lái)，甚至包括一些地段較好的房源也能納入這一平臺。而租賃者則可通過(guò)平臺來(lái)選擇房源，這樣房源更加多樣化。此外，也能夠幫助政府解決保障性房源緊缺問(wèn)題，而出售保障性房源的資金也可用于住房補貼�！�

　　市交通局：公交改公益，問(wèn)題可能就解決了

　　對經(jīng)濟適用房出現的配套設施不到位問(wèn)題，市交通運輸和港口管理局有關(guān)負責人認為，根本原因還在于必須加快公交體制改革�！皩�(shí)際上，有關(guān)部門(mén)當初在建設經(jīng)濟適用房的時(shí)候，就考慮到了交通配套的問(wèn)題，以顧村為例，最初相配套的公交線(xiàn)就設置進(jìn)去了，早班車(chē)早上6點(diǎn)多就開(kāi)始運營(yíng)，晚上也到很晚才結束。但居民從一開(kāi)始到全面入住有一個(gè)過(guò)程，初期往往人數相對較少，一開(kāi)始我曾到顧村去體驗過(guò)最早的早班車(chē)，當時(shí)一輛車(chē)上只有1-3名乘客，公交線(xiàn)難免虧損�！痹撠撠熑吮硎�，由于公交公司是市場(chǎng)化運作，因此在這種情況下自然不愿意增加班次、線(xiàn)路，“如果公交運營(yíng)的定位是公益性的，那么就能在一開(kāi)始就投入更多的公交資源�！�

　　市房管局：顧村會(huì )規劃軌交站點(diǎn)

　　昨日在“擺攤會(huì )”現場(chǎng)，市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生坦言，通常一些剛剛建成的小區的確存在著(zhù)配套不夠齊全的矛盾，“實(shí)際上，經(jīng)濟適用房在選址的時(shí)候就從整體進(jìn)行了通盤(pán)考慮，尤其是周邊的交通配套問(wèn)題，比如顧村地區今后也將規劃設軌道交通站點(diǎn)�！�

　　針對記者現場(chǎng)走訪(fǎng)發(fā)現的問(wèn)題，劉海生表示，實(shí)際上，不同階段的公交客流量都有所不同，對于記者反映的這一問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)將根據交通研究所的測算，對目前公交客流量進(jìn)行測算，從而根據實(shí)際情況對公交線(xiàn)路、班次進(jìn)行一定的調整。

　　顧村：等公交車(chē)的時(shí)間趕得上等火車(chē)

　　位于寶山區的顧村，是上海經(jīng)濟適用房的重要供應基地。顧村的經(jīng)濟適用房已于去年三季度全面開(kāi)工建設，不過(guò)顧村的交通問(wèn)題一直困擾著(zhù)許多已經(jīng)入住的居民。

　　昨日上午，記者前往顧村實(shí)地調查后發(fā)現，顧村居民正受著(zhù)直達市中心公交線(xiàn)路少，間隔時(shí)間普遍較長(cháng)等困擾。

　　“我們這里去市中心，如果坐公交車(chē)不換車(chē)幾乎不可能，因為幾乎沒(méi)有一輛公交車(chē)可以直達市中心�！痹谖挥陬櫛甭飞系纳毓饣▓@門(mén)口，徐阿姨一見(jiàn)記者就抱怨說(shuō)。

　　徐阿姨所在的韶光花園位于顧村板塊滬太路以東區域，那里集中了旭輝依云灣、圣卡洛鉑庭、豐水寶邸等大量新建和在建小區。從地圖上看，途經(jīng)那片區域的公交線(xiàn)路不少，如702路終點(diǎn)站，761路、彭羅專(zhuān)線(xiàn)等。但遺憾的是，沒(méi)有一輛公交車(chē)可“爽氣”地直達市中心。

　　如果一定要只乘一輛公交車(chē)到市中心，也不是不可行，但這要付出大量的“體力勞動(dòng)”。如到鐵路上海站，徐阿姨所在小區的居民必須步行近20分鐘到顧村菜場(chǎng)附近坐963路，“但我們每次去乘火車(chē)，都是提著(zhù)大包小包的，拎著(zhù)走完這段路實(shí)在很吃力�！毙彀⒁陶f(shuō)。

　　除了幾乎沒(méi)有直達市中心的公交車(chē)外，公交間隔時(shí)間長(cháng)也是顧村居民反映比較集中的問(wèn)題。徐阿姨說(shuō)，自己經(jīng)常乘坐的公交車(chē)中，間隔時(shí)間起碼在20分鐘左右�！拔页�761路時(shí)，曾連續兩天等了50分鐘左右才上了車(chē)。等一輛公交車(chē)的時(shí)間就像等火車(chē)一樣長(cháng)�！�

　　在顧村板塊滬太路的西面，情況同樣如此。位于陸翔路上的“好日子大家園”以動(dòng)遷安置居民為主。居民李小姐告訴記者，自己出門(mén)坐得最多的是寶山1路、527路和528路這三條公交線(xiàn)，但這三條線(xiàn)的平均間隔時(shí)間都不止20分鐘。

　　記者隨即在該小區門(mén)口體驗了一番漫長(cháng)的等待：中午11時(shí)20分左右，當一輛寶山1路發(fā)車(chē)后，記者開(kāi)始在站牌下等車(chē)。在寒風(fēng)中佇立了超過(guò)25分鐘后，一輛寶山1路終于“姍姍來(lái)到”。

　　新政有效：去年二手房比新房多賣(mài)了4萬(wàn)多套

　　盡管相比2007年，去年上海的二手房成交量大幅萎縮，但統計數據顯示，去年上海二手房成交量已反超一手房。

　　業(yè)內人士對此分析認為，二手房成交量三年來(lái)首次超過(guò)一手房，主要是因為二手房受益于房產(chǎn)新政的程度高于一手房。

　　成交套數、面積雙超新房

　　根據上海臺慶房產(chǎn)統計，2008年上海一手住宅成交77099套，相比2007年下跌53.8%，二手住宅2008年成交120977套，盡管相比2007年下跌了34.1%，但成交量仍遠高于一手住宅。

　　不僅成交套數遠超一手房，二手房的成交面積也“遙遙領(lǐng)先”一手房。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟透露，2007年上海二手房成交量為1570萬(wàn)平方米，一手房則為2080萬(wàn)平方米；到了2008年二手房成交量縮至976萬(wàn)平方米，一手房則只有897萬(wàn)平方米。

　　臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎分析認為，二手房成交量之所以反超一手房，與去年10月底陸續出臺的系列房產(chǎn)新政有很大關(guān)系，“系列房產(chǎn)新政較大幅度地減免了交易稅費，相對而言，二手房受惠程度要大于一手房。另外，去年下半年以來(lái)的降價(jià)過(guò)程中，二手房的降價(jià)幅度比一手房來(lái)得大，二手房因此顯現出一定的價(jià)格優(yōu)勢�！�

　　陸騎麟則表示，二手房成交量超過(guò)一手房是因二手房有自己的區位優(yōu)勢，且周邊配套通常都比較成熟，“相對一手房來(lái)說(shuō)，二手房可供挑選的余地更大�！�

　　中心城區成交量都跌

　　盡管成交量超過(guò)了一手房，但去年上海二手房的成交量較2007年還是大幅下降。根據臺慶房產(chǎn)統計，2008年上海11個(gè)中心城區二手房成交量相較于2007年均創(chuàng )下三到四成跌幅。其中，靜安區跌去45.9%，創(chuàng )中心城區最大跌幅；徐匯區跌去31%，為相對最小跌幅。

　　陳史翎表示，從全市范圍來(lái)看，中心城區住宅交易更傾向于投資需求，尤其是內環(huán)以?xún)��！白?007年下半年二套房貸限制政策出臺以來(lái)，投資需求受到壓制，市場(chǎng)成交量開(kāi)始逐漸向下�！标愂肤岱治稣f(shuō)，去年靜安區二手房成交量跌幅比較大，主要是因為靜安區歷來(lái)是傳統的中高檔住宅區，“即使是同樣類(lèi)型的老公房，因為地段的原因，均價(jià)也會(huì )遠高于徐匯、長(cháng)寧等其他中心城區，所以靜安區內樓市投資需求比重一直居高不下。一旦投資客退場(chǎng)，該區域受影響就較大�！�

　　對徐匯區二手房交易量跌幅相對較小，陳史翎表示，導致這一結果主要與徐匯區自住型需求的適當支撐有關(guān)，“徐匯區的田林、龍華、南站長(cháng)橋等板塊老公房分布較廣，供應體量大，且已發(fā)展成為成熟的成片住宅區，無(wú)論價(jià)格、交通還是生活便捷程度，都比較受自住需求購房者的青睞�！�

　　中環(huán)以?xún)葮潜P(pán)泡沫不是很大

　　上海房?jì)r(jià)仍有合理下降空間

　　建言者：市政協(xié)委員祁紅衛\(上海長(cháng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理\)

　　“目前樓市還處在房產(chǎn)商與購房者之間的博弈階段�，F在關(guān)鍵要看房地產(chǎn)商前期賺到的豐厚利潤還能維持多久�！弊蛉障挛�，談及目前上海樓市的價(jià)格問(wèn)題，市政協(xié)委員、上海長(cháng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理祁紅衛表示。

　　祁紅衛分析說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲的主要原因是近幾年海內外熱錢(qián)推波助瀾所造成的各類(lèi)生產(chǎn)成本急劇上升�！耙浴�普陀區長(cháng)風(fēng)地塊’為例，2004年底該區域內土地出讓樓面價(jià)格約在每平方米3000元上下，2008年初該區域內的‘4號東南地塊’竟然飆升至每平方米17000元�！�

　　對目前上海的房?jì)r(jià)，祁紅衛表示，由于遭遇全球性的經(jīng)濟危機，部分房地產(chǎn)商因資金成本過(guò)高或后續資金不足，開(kāi)始轉讓一定數量的土地項目或延期開(kāi)工一些項目，“盡管如此，比較有實(shí)力的房地產(chǎn)商因為前期積累的巨額利潤，仍可以作出戰略調整，通過(guò)退出二線(xiàn)城市等手段來(lái)力保上海、北京等一線(xiàn)城市�！�

　　祁紅衛表示，房地產(chǎn)商的暴利時(shí)代已階段性結束，“就目前而言，上海房?jì)r(jià)相對于居民實(shí)際收入水平仍相當高，存在合理的下降空間�！逼罴t衛分析說(shuō)，由于土地資源的稀缺性，上海中心城區中環(huán)線(xiàn)以?xún)葮鞘信菽�不是很�?極個(gè)別超常樓盤(pán)除外)，中環(huán)以外房產(chǎn)價(jià)格依然相當虛高�！半S著(zhù)國家各類(lèi)房地產(chǎn)政策出臺，今年房?jì)r(jià)整體將呈理性回歸和成交復蘇階段�！�

　　中心城區的房子最好留給年輕上班族

　　建言者：市政協(xié)委員萬(wàn)雯娟\(上海愛(ài)建股份公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理\)

　　一邊是老年人在中心城區內獨守老公房，一邊是年輕人買(mǎi)不起市區內的房子。針對這一問(wèn)題，來(lái)自民建的市政協(xié)委員、上海愛(ài)建股份有限公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理萬(wàn)雯娟提議，上�？梢越梃b國外經(jīng)驗，由政府牽頭大力發(fā)展建設郊區的“老年社區”。

　　萬(wàn)雯娟建議說(shuō)，中心城區內獨居的老年人可以將自己的房產(chǎn)以信托方式賣(mài)給國家，然后集中住進(jìn)政府興辦的“老年社區”，“老年人在‘老年社區’內可以享受到醫療、護理、旅游等方面的統一服務(wù)，另外在社區內老年人還可以加強相互之間的交流�！�

　　萬(wàn)雯娟表示，之所以會(huì )有這個(gè)想法，是因為自己最近聽(tīng)說(shuō)了身邊的一個(gè)故事：一位獨居阿姨因病在家去世，鄰居直到第二天才發(fā)現。

　　“中心城區內獨居的老人數量很大，我們現階段的扶助措施，相對來(lái)說(shuō)治標不治本�！比f(wàn)雯娟表示，老年人對交通的需求相對較小，搬到郊區環(huán)境更好的地方居住不會(huì )影響老年人的生活和治療，“騰出的住房空間能解決不少在市區內上班市民的住房剛性需求。而老年人將房產(chǎn)信托后，每年的利率收益足以讓他們支付‘老年社區’的租房費用�！�

　　萬(wàn)雯娟還表示，自己在美國和日本都看到了許多成熟的老年社區案例，“對日漸國際化的上海來(lái)說(shuō)，四個(gè)左右的大型‘老年社區’是未來(lái)社會(huì )養老的發(fā)展方向，也能起到市區房源的合理調配�！�

　　放寬容積率，中心區棚戶(hù)舊區一定能改造好

　　建言者：市政協(xié)委員朱建國\(上海大統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理)

　　對目前樓市出現的持幣觀(guān)望狀態(tài)，來(lái)自民革的市政協(xié)委員、上海大統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理朱建國表示，相比全國房?jì)r(jià)，上海房?jì)r(jià)的水分比較小。

　　朱建國透露，在今年“兩會(huì )”上，自己提出的一項提案《攻堅克難，消滅城市“補丁”———關(guān)于解決本市中心城區小地塊舊區改造難》———就是希望有關(guān)部門(mén)放寬政策，鼓勵加快中心城區的棚戶(hù)區改造，由此提升相關(guān)地段的房產(chǎn)價(jià)值。

　　“比如鎮寧路靠近萬(wàn)航渡路，還有延安路旁的陶家宅地區，都是繁華城區中的棚戶(hù)舊區，非�！�醒目’�！�

　　朱建國表示，自己的提案就是針對盧灣、黃浦、靜安、徐匯等中心城區內存在的棚戶(hù)舊區。

　　對于這些歷史遺留下來(lái)的“補丁”，朱建國表示，一個(gè)重要原因是，目前商業(yè)辦公樓宇容積率導致開(kāi)發(fā)商難有盈利空間，“如果政府可以秉持‘特事特辦’的原則，根據每個(gè)地塊的特定條件把容積率要求適當放寬，則可推進(jìn)這些死角地區的改造�！�

　　對于這些“補丁”地區的舊房改造，朱建國表示，因為地塊狹小，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)可個(gè)性化開(kāi)發(fā)，“加上這些舊房處在黃金地段，只要政策放寬些，就一定可以建出外形美觀(guān)，并且性?xún)r(jià)比高的微型樓盤(pán)�！�

　　“這些地塊不大、所需單個(gè)項目資金小，投資建成的速度也快。與此同時(shí)，摘除這些‘補丁’，也會(huì )讓周邊的房地產(chǎn)項目升值�！敝旖▏�表示。(李芹 閻云飛 謝磊 李欣欣)