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　　2008年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了許多以往所不曾經(jīng)歷的事情，可謂一波三折，異常艱辛。主要表現在，銷(xiāo)售量迅速下降、房?jì)r(jià)逐漸回落、住房空置率快速上升，其中包括持續多年的量?jì)r(jià)增長(cháng)的幸福時(shí)光宣告結束，而第一次在全國范圍內呈現量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢。此外，中國宏觀(guān)經(jīng)濟調控轉向，從2008年11月26日開(kāi)始，央行宣布一系列旨在刺激經(jīng)濟的金融貨幣新政，大幅下調存貸款基準利率和存款準備金率。100天內連續5次降息之密度創(chuàng )歷史之最，拉動(dòng)內需意圖明顯，也意味著(zhù)早些時(shí)候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策的真正轉向。而政府宏觀(guān)經(jīng)濟政策根本性的轉變，不僅利于股市，也利于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　進(jìn)入新年，國家保增長(cháng)主旋律已經(jīng)奏響，相關(guān)配套政策大幕已經(jīng)拉開(kāi)，而面對國內外經(jīng)濟環(huán)境復雜多變和席卷全球的金融危機，2009年中國樓市將何去何從？

　　房?jì)r(jià)：面臨進(jìn)一步回調

　　其實(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，開(kāi)始于2007年底，而2008年以來(lái)其下行速度在不斷加快，下滑幅度在不斷加大，隨之而來(lái)的就是房地產(chǎn)價(jià)格的頻頻回落。從區域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開(kāi)始調整，緊接著(zhù)長(cháng)三角、華北、中西部也開(kāi)始調整�？傮w來(lái)看，目前全國市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢尚未改變。這之中，雖然國家出臺了各種刺激性政策，包括最新的元旦起存量房貸可以享受新利率新政策，即7折利率，進(jìn)一步惠及購房者。盡管如此，近期央行公布的一項調查結果顯示，居民購房意向創(chuàng )下10年來(lái)最低水平。調查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng )1999年調查開(kāi)始以來(lái)最低水平，進(jìn)一步表明政策性利好刺激因時(shí)間關(guān)系尚未完全顯效，購房人對房?jì)r(jià)進(jìn)一步調整的預期持續增強，房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期需求大幅下降，消費者觀(guān)望氛圍愈加濃郁。

　　上個(gè)月，中國社科院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》指出，受制于改善型、投資型需求延后，短期內房?jì)r(jià)下調將成定局。預計2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期，需求方短期內難以走出觀(guān)望�！督�(jīng)濟藍皮書(shū)》同時(shí)指出，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )迎來(lái)一輪“洗牌”，供需雙方作用下，房?jì)r(jià)面臨進(jìn)一步回調。

　　對此，住房和城鄉建設部政策研究中心專(zhuān)家梁爽分析指出，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買(mǎi)行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹慎，炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場(chǎng)。另外，鑒于需求啟動(dòng)乏力，供給方資金鏈緊張，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )迎來(lái)一輪“洗牌”。在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )采取進(jìn)一步的降價(jià)措施，以期盡快回籠資金，短期內房?jì)r(jià)下調將成定局。

　　新年伊始，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在其博客撰文稱(chēng)，2009年的房地產(chǎn)將出現全面的價(jià)格調整或價(jià)格回歸理性。易憲容認為，這是誰(shuí)也改變不了的事實(shí)。

　　信心：需要進(jìn)一步提振

　　溫家寶總理前不久在天津達沃斯年會(huì )上反復強調：企業(yè)家的信心尤為重要，人民的信心尤為重要，……這時(shí)候信心比黃金和貨幣還要重要。

　　面對多事之秋的2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，北京龍熙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)甘連舫對2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了期待，認為“肯定能見(jiàn)底”。甘連舫表示：“最重要的是提振各方面信心，特別是要提振購房消費者的信心。進(jìn)一步解決持幣待購問(wèn)題，緩解觀(guān)望情緒�！备蔬B舫說(shuō)，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中占比很大，上下游影響的行業(yè)很多。2008年11月，溫家寶總理曾提出，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家具用品等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。這再一次肯定了房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。在保增長(cháng)的背景下，房地產(chǎn)將逐步進(jìn)入理性發(fā)展，這對于行業(yè)長(cháng)期發(fā)展是好事。甘連舫認為，一定程度上，減息幅度還可以加大并給企業(yè)減稅，以降低企業(yè)成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)內需，擴大就業(yè)。甘連舫預測，2009年得當適度的政策，將不斷提振市場(chǎng)信心和保證市場(chǎng)不再進(jìn)一步萎縮，從根本上解決問(wèn)題。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰也認為，市場(chǎng)信心的進(jìn)一步恢復有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。中央出臺的“4萬(wàn)億投資計劃”力度空前,這其中有9000億是投資在房地產(chǎn)方向。陳云峰表示，種種跡象表明：在政府出手救市、開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)、老百姓憋了一年的實(shí)際需求這三方力量的疊加下，樓市已經(jīng)出現觸底跡象。盡管這種跡象猶如在飛機上俯視地面的燈火，但這種依稀可見(jiàn)確實(shí)是用一年的辛苦積攢下來(lái)的，是信心的提振與恢復，難能可貴。

　　期待：房地產(chǎn)春天來(lái)臨

　　一場(chǎng)席卷全球的金融風(fēng)暴讓這個(gè)冬天顯得格外寒涼，寒涼得甚至讓人懷疑冬天之后春天能否如期而至。

　　日前，中共中央政策研究室副主任鄭新立在接受媒體采訪(fǎng)中表示熏把保增長(cháng)放在2009年宏觀(guān)調控任務(wù)之首，是中央經(jīng)濟工作會(huì )議傳遞的最重要信號�！皣�十條”的出臺，把擴大內需作為保增長(cháng)的根本途徑。未來(lái)兩年，通過(guò)發(fā)行國債等措施，政府引導投資4萬(wàn)億元，2008年四季度下達的1000億元財政投資現已全部到位，這些果斷決策和快捷行動(dòng)，為解決問(wèn)題贏(yíng)得了時(shí)間。

　　鄭新立表示，股市、房市、車(chē)市，是現階段拉動(dòng)消費和GDP的三大引擎，并彼此依存，相互促進(jìn)，其聯(lián)動(dòng)發(fā)展、健康運行支撐著(zhù)經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)，效果立竿見(jiàn)影。目前房市處于調整期，車(chē)市降溫，股市低迷，應積極培育壯大這三大市場(chǎng)，增強發(fā)展活力。鄭新立表示，宏觀(guān)調控還有很大操作空間，2009年在改善供給結構、鼓勵住房信貸、搞活二手房市場(chǎng)等方面都大有可為。

　　鄭新立判斷：與2008年相反，2009年是前低后高，一季度增長(cháng)最低，二季度回暖，從三季度開(kāi)始，國家的一系列政策措施會(huì )明顯見(jiàn)效，經(jīng)濟增速將恢復正常。鄭新立認為，只要立足擴大內需，改善企業(yè)和居民預期，激發(fā)人們創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新熱情，消費和投資活躍的局面將很快重現，經(jīng)濟增速下滑趨勢將很快被遏止，2009年的中國經(jīng)濟將穩步攀升。

　　對此，陳云峰分析認為，任何調控政策的效果顯現雖然都有明顯的滯后期，但中央政府出臺的系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施將對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，隨著(zhù)各地方政府細則的出臺，相信會(huì )對市場(chǎng)的繁榮與穩定有較大的推動(dòng)作用，陳云峰表示，中國的宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)從中長(cháng)期來(lái)說(shuō)是看好的，當前的下降應該看作是一種調整和理性的回歸。加之隨著(zhù)國際金融環(huán)境逐漸趨于穩定，市場(chǎng)信心的逐步增強，寬松的消費政策和居民收入水平不斷提高，擴大內需與股市復興等都將促使樓市回暖。陳云峰說(shuō)，樂(lè )觀(guān)估計，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年下半年將會(huì )出現返春回暖。 (記者夏凌)