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　　中國住宅市場(chǎng)，經(jīng)歷了自1998 年以來(lái)持續增長(cháng)繁榮之后，2008年起全面步入調整期。由于全球經(jīng)濟衰退態(tài)勢在2009年不會(huì )得到根本性改變，由此帶來(lái)對國內經(jīng)濟的實(shí)質(zhì)性負面影響將持續甚至惡化，這些影響都將對諸多行業(yè)產(chǎn)生作用，進(jìn)而直接抑制房地產(chǎn)投資及消費需求和信心，這是住宅市場(chǎng)面臨的最大威脅。因此，2009年住宅市場(chǎng)的“調整進(jìn)行曲”將依然繼續。

　　　　關(guān)于市場(chǎng)

　　　　市場(chǎng)供應繼續下降

　　由于全球金融危機尚未見(jiàn)底，2009年，國內經(jīng)濟發(fā)展困難仍然會(huì )比較大，消費信心不足，需求啟動(dòng)緩慢。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，1/3是經(jīng)濟的問(wèn)題，1/3是金融的問(wèn)題、1/3是地產(chǎn)的問(wèn)題。目前這三個(gè)方面均受到嚴重影響，價(jià)格下調、成交緩慢、觀(guān)望情緒嚴重，典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然有政策的刺激，市場(chǎng)信心的恢復仍然需要時(shí)間。

　　據中原地產(chǎn)的數據統計顯示，2008年全年，北京住宅市場(chǎng)上市面積約1155.5萬(wàn)平方米，上市套數9.8萬(wàn)套，延續了自2004年的下降勢頭，較2007年供應面積減少11.6%，供應套數減少18.6%。從供應勢頭看，2008年的供應增加呈現出“雙高峰”的分布；同時(shí)，2008年下半年市場(chǎng)新增供應量較上半年下降了12.7%，顯示了經(jīng)濟轉冷、成交量下降的市場(chǎng)格局已開(kāi)始向供應端傳導。

　　2008年開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)入市的力度也明顯下降，尤其是奧運會(huì )后的8、9、10三個(gè)月，開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數同比下降了近五成。供應減少、銷(xiāo)售下降，市場(chǎng)的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購房人，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)也對后市的預期較為悲觀(guān)，市場(chǎng)的艱澀、資金鏈的緊繃令開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩了新盤(pán)供應的節奏，2009年上半年，如果市場(chǎng)仍未出現回暖，新盤(pán)上市量將進(jìn)一步減少。

　　據亞豪機構統計數據顯示，2009年1月北京僅13個(gè)項目計劃推出新盤(pán)，僅相當于2008年1月開(kāi)盤(pán)項目數量的三成，2009年1月不僅樓市供應量大幅縮減，純新盤(pán)項目上市量更是出現明顯萎縮。

　　2009年保障性住房將進(jìn)一步增加供應。根據土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟適用房等各類(lèi)保障性住房將開(kāi)工850萬(wàn)平方米，迎來(lái)供應高峰，保證更多中低收入家庭的需求。這將給整個(gè)商品房市場(chǎng)，特別是郊區商品房項目帶來(lái)巨大的壓力。

　　由于“70／90”政策難以動(dòng)搖，并且政府計劃今年推出政策性住房800多萬(wàn)平方米，因此，預測今年住宅產(chǎn)品整體戶(hù)型面積偏小，并且在戶(hù)型空間格局也將出現拼裝產(chǎn)戶(hù)型。比如，將出現90平方米左右的三居或復式戶(hù)型，兩個(gè)80平方米左右的戶(hù)型將拼裝成一個(gè)大三居或四居等，戶(hù)型將更加緊湊多樣。

　　　　樓市整體交易量回暖緩慢

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒仍將持續。購房人買(mǎi)房更加理性，樓市整體交易量回暖緩慢。隨著(zhù)政府一系列保障經(jīng)濟、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺，部分自住型需求及長(cháng)期投資需求將開(kāi)始釋放，但在整體經(jīng)濟形勢轉冷的大環(huán)境下，預期成交量將呈現小幅上漲的態(tài)勢。

　　據中原地產(chǎn)的統計數據顯示，2008年住宅市場(chǎng)成交量?jì)H有665.3萬(wàn)平方米，成交套數僅為5.8萬(wàn)套，較2007年巨幅下挫。與2007年相比，成交面積下降了60%，成交套數下降了59%。

　　比較供應量與成交量，可以發(fā)現，2008年市場(chǎng)呈現出明顯的供過(guò)于求現象。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計顯示，2008年，房屋銷(xiāo)售存量達到了18.5萬(wàn)套，而2007年時(shí)為13.3萬(wàn)套，2008年比2007年多出了5.2萬(wàn)套。其中，住宅存量2008年達到了11萬(wàn)套，而2007年僅為7萬(wàn)多套，也就是說(shuō)，2008年的住宅存量較之2007年多了近4萬(wàn)套。如果按照2008年的銷(xiāo)售量看，如此龐大的住宅存量基本上需要一年的時(shí)間來(lái)消化。并且，2008年全年多次出現了供過(guò)于求的現象。據亞豪機構統計數據顯示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出現了供大于求的現象，其中，6月份的供需差最大，達到了31.5萬(wàn)平方米。

　　與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場(chǎng)面相比，2008年排長(cháng)隊買(mǎi)房、托人找關(guān)系買(mǎi)房的現象已經(jīng)一去不返了。在政府調控、開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下，購房者的觀(guān)望情緒與日俱增。盡管開(kāi)發(fā)商挖空心思地打折、降價(jià)促銷(xiāo)，但是也不能讓購房者心動(dòng)。購房者對樓市的預期發(fā)生了改變，樓市也從賣(mài)方市場(chǎng)轉向了買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　據亞豪機構預測，2009年樓市供大于求的基本面不會(huì )發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場(chǎng)規律來(lái)看，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下，只有價(jià)格降低到接近消費者的心理價(jià)位的時(shí)候，樓市的消費才會(huì )真正地調動(dòng)起來(lái)，而這就需要開(kāi)發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價(jià)格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項目，如果市場(chǎng)銷(xiāo)量仍未復蘇，一旦部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現大面積低價(jià)拋售的現象，加重市場(chǎng)悲觀(guān)預期，市場(chǎng)仍會(huì )處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。

　　　　房?jì)r(jià)下降趨勢仍大

　　經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開(kāi)發(fā)商、或者同期在售量較多的開(kāi)發(fā)商，考慮到國內經(jīng)濟不會(huì )在短期內扭轉下滑的態(tài)勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉，2009年必將降價(jià)銷(xiāo)售，同時(shí)根據不同情況，確定當期的打折策略。

　　據中原地產(chǎn)的數據顯示，2008年，北京普通住宅價(jià)格出現下降趨勢，單價(jià)較2007年下降了7.53%，部分樓盤(pán)降幅達20%以上。從月度走勢看，8、9兩月是全年的價(jià)格高點(diǎn)，同時(shí)也是成交的低點(diǎn)。由于受到政策刺激，自10月開(kāi)始，價(jià)格出現明顯的下降趨勢，同時(shí)成交也開(kāi)始出現回暖跡象。

　　由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年還將有相當數量的供量，這也使得房?jì)r(jià)下行的壓力增大。交通銀行研究部在《2008-2009中國銀行業(yè)發(fā)展報告》中指出，高庫存對價(jià)格的壓力在不斷累積，如果需求進(jìn)一步萎縮，全國房屋銷(xiāo)售均價(jià)可能進(jìn)一步回落。

　　而官方的聲音也是如此，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥指出，目前各地房?jì)r(jià)出現了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。隨著(zhù)“價(jià)格和支付能力”這一市場(chǎng)的核心矛盾逐漸浮現，要刺激市場(chǎng)需求回升，最好的“藥方”仍然是降價(jià)促銷(xiāo)。而國辦去年底發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》也建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。

　　“企業(yè)必須充分認識到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整是市場(chǎng)客觀(guān)規律的表現�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)日前主辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上指出，企業(yè)應該主動(dòng)順應市場(chǎng)，以合理的價(jià)格和過(guò)硬的質(zhì)量促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹同樣在該論壇上表示：“我很擔心，特別覺(jué)得更差的是住宅，尤其是離經(jīng)濟適用房地理位置比較近的住宅，2009年和2010年壓力都會(huì )很大。我看政府出臺了一個(gè)政策，要在未來(lái)兩年內建上700萬(wàn)套的保障性住房，700萬(wàn)套是一個(gè)很大的數字，是一個(gè)天文數字。1997年香港收回之后，只宣布了一個(gè)要建8.5萬(wàn)套相當于我們的保障性住宅，兩年之后香港的房?jì)r(jià)跌了50%�！�

　　不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商認為房?jì)r(jià)仍將上漲。一貫喜歡“語(yǔ)不驚人死不休”的華遠集團總裁任志強則在市場(chǎng)一片喊降聲中認為，房?jì)r(jià)必漲無(wú)疑。

　　對于由此判斷的理由，任志強在論壇上解釋說(shuō)：“去年是從高往低走的一條線(xiàn)，今年的房?jì)r(jià)一定是從低往高走的一條線(xiàn)。所以，要說(shuō)2009年的趨勢，最后一定是上漲的趨勢，即使在全行業(yè)虧損的情況下，我認為房?jì)r(jià)也一定是從低向上走的趨勢�！�

　　另有開(kāi)發(fā)商表示，由于成本所限，降價(jià)的空間將有限。近期市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)的項目，多數是開(kāi)發(fā)商在前兩年地價(jià)最高的時(shí)候拿的地，因此項目成本很高，降價(jià)空間不會(huì )太大。(趙麗萍)

　　　　關(guān)于保障性住房

　　　　保障性住房建設成為焦點(diǎn)

　　對于2009年來(lái)說(shuō)，保障房無(wú)可置疑地成為了一個(gè)關(guān)鍵名詞，在日前召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新提出，2009年要全面推進(jìn)保障性住房建設。計劃以實(shí)物方式為主，結合發(fā)放租賃補貼，解決260萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決80萬(wàn)戶(hù)住在煤礦、林區、墾區棚戶(hù)區的住房困難家庭的住房問(wèn)題；新增經(jīng)濟適用住房130萬(wàn)套。

　　住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥表示，雖然從2009年到2011年國家計劃平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，但是仍有相當部分群眾既不符合經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)標準，又無(wú)力購買(mǎi)商品住房，所以2009年還會(huì )借鑒地方經(jīng)驗，醞釀出臺解決“夾心層”住房困難問(wèn)題的政策措施。

　　北京市發(fā)展和改革委員會(huì )主任張工表示，北京市將重點(diǎn)落實(shí)好今年850萬(wàn)平方米保障性住房建設任務(wù)。2009年，北京市將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求。大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，推進(jìn)存量公房上市交易，實(shí)現與保障性住房及部分拆遷安置房源銜接，促進(jìn)住房一、二級市場(chǎng)良性聯(lián)動(dòng)。試點(diǎn)開(kāi)展政策性租賃住房建設，擴大住房租、售市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應，保證拆遷被動(dòng)住房需求。

　　對于2009年保障房對房?jì)r(jià)走勢的影響則各有說(shuō)法。齊驥認為，保障性住房供應的增加，一方面可以解決低收入群體的住房困難，另一方面也使得住房市場(chǎng)的供應結構比較清晰。隨著(zhù)大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)中，反而有利于平穩商品房市場(chǎng)的價(jià)格。

　　“長(cháng)期來(lái)看，加大保障性住房建設確實(shí)不會(huì )損害樓市秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場(chǎng)，但有兩個(gè)潛在的問(wèn)題需要警惕：一是由于未來(lái)3年保障性住房供應占住房供應總量的五成左右，比重巨幅提高必定會(huì )影響市場(chǎng)供求狀況；二是國家政策規定經(jīng)濟適用房面向城市低收入家庭供應，但很多地方卻將其擴大到中等收入家庭，甚至包括公務(wù)員，這不可避免地會(huì )沖擊到中低檔住宅，因此也要注意經(jīng)濟適用房門(mén)檻過(guò)低。針對保障房2009年還會(huì )有配套政策出臺,目前的政策還不夠細化�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究員綜合研究部部長(cháng)楊紅旭指出。(記者 張蓓)

　　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)

　　　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存挑戰

　　2009年的房企無(wú)法回避的最大問(wèn)題就是調整中的生存問(wèn)題，核心是企業(yè)的資金鏈是否安全。這包括融資渠道的暢通和企業(yè)自身回籠資金的速度。

　　長(cháng)期以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式多是快進(jìn)快出，在銷(xiāo)售節奏放慢的情況下，房企面臨的資金壓力開(kāi)始凸顯。2007年，在浮華的市場(chǎng)表象下，開(kāi)發(fā)商一年的土地購置費用就接近其全年的營(yíng)業(yè)收入。而2007年末開(kāi)始的貨幣緊縮政策及全球資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，都大大惡化了開(kāi)發(fā)商原先依賴(lài)的融資環(huán)境。

　　據中原地產(chǎn)研究中心的監測數據，2008年十家知名發(fā)展商在售樓盤(pán)的數量比2007年平均增加40%，但銷(xiāo)售面積卻僅和2007年持平，市場(chǎng)低迷可見(jiàn)一斑。

　　與此同時(shí)，2008年各開(kāi)發(fā)企業(yè)建設規模仍在迅速擴張。數據顯示，一些知名開(kāi)發(fā)商目前已領(lǐng)取預售許可證而尚未售出的樓盤(pán)面積，已相當于各自12-13個(gè)月的銷(xiāo)售量。如果再加上其在建但尚未領(lǐng)取預售許可證的樓盤(pán)，庫存壓力則會(huì )更加驚人。

　　從統計的數字來(lái)看，2008年以來(lái)，尤其是上半年，開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(cháng)，但到了年底，除自籌資金以外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè )觀(guān)。2008年9月，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉就曾預測，房地產(chǎn)行業(yè)全年的資金缺口有6730億元，原因在于需求出現觀(guān)望和萎縮。同時(shí)，緊縮的貨幣政策和銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂(yōu)慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請貸款帶來(lái)了困難。同時(shí)，當房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向調整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險。

　　銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷，大量庫存的積壓，使開(kāi)發(fā)商的現金流捉襟見(jiàn)肘。雖然2008年底國家出臺了多項政策替開(kāi)發(fā)商“松綁”，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明顯的扶持行動(dòng)，但鑒于低迷的市場(chǎng)和惡化的外部融資環(huán)境，資金短缺這一當前開(kāi)發(fā)商最大的問(wèn)題在2009年仍將在一定程度上存在。

　　整體來(lái)看，一線(xiàn)品牌發(fā)展商雖然銷(xiāo)售也受到?jīng)_擊，但其行業(yè)領(lǐng)導地位和上市公司背景，使得他們在融資方面仍有一定優(yōu)勢。2008年中海、保利、萬(wàn)科、龍湖等品牌企業(yè)依然取得了與 2007年持平的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售收入，同時(shí)市場(chǎng)份額也有明顯提高�？梢�(jiàn)調整市道反而使強者更強，行業(yè)新一輪的洗牌也必將加速進(jìn)行。

　　目前，一些未能成功上市卻大量?jì)�備土地資源的發(fā)展商開(kāi)始紛紛從企業(yè)債市場(chǎng)或者信托市場(chǎng)尋求資金支持，實(shí)力較小的開(kāi)發(fā)商受資本市場(chǎng)和樓市雙重不景氣打擊，承受著(zhù)巨大的資金壓力，不得已通過(guò)大幅降價(jià)以換取銷(xiāo)售資金回籠。由于政府的態(tài)度仍然是加大保障房供應，同時(shí)市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，因此企業(yè)的自救和整合力度將在很大程度上決定自身的命運。

　　不過(guò)，根據仲量聯(lián)行的研究報告，目前，引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)新的融資渠道，同時(shí)也能使更多的個(gè)人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。與此同時(shí)，目前保險公司成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要投資商的勢頭已初露端倪，它們將對房地產(chǎn)市場(chǎng)提供進(jìn)一步的資金支撐。(記者 陳聯(lián)科)

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