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　　2007年是土地為王，2008年是現金為王，2009年是現金周轉為王

　　2009年第一周，王洪(化名)期盼的“�！睕](méi)有到來(lái)，他監測的全國土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍然是一片“熊”氣。王是一家全國性知名地產(chǎn)研究機構的土地分析師�！斑@一周全國20多個(gè)城市推出的幾十宗住宅用地中，只有4幅成交，與2008年的土地熊市特征基本一致�！�

　　關(guān)鍵詞：觀(guān)望

　　云南某地級市的招商科科長(cháng)朱俊(化名)最近頻繁轉輾于北京、上海、廣州、成都等開(kāi)發(fā)商云集的城市，希望拉攏“如意郎君”。不過(guò)，他先后接觸了碧桂園、綠地、萬(wàn)通等知名開(kāi)發(fā)商之后發(fā)現，真正想動(dòng)身去他所在的城市考察的開(kāi)發(fā)商并不多。

　　“2009年，昆明推出的兩幅土地僅僅1分鐘就完成了底價(jià)交易，大多數城市的土地還是流拍的居多�！敝炜「嬖V《中國經(jīng)營(yíng)報》記者，“土地市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛仍在延續�！�

　　朱俊所遭遇的尷尬，在世茂集團一位開(kāi)發(fā)經(jīng)理看來(lái)再正常不過(guò)了�！�2008年幾乎所有的地產(chǎn)商都在觀(guān)望。有錢(qián)的屬于觀(guān)望，沒(méi)有錢(qián)的屬于休息、調整�！边@位開(kāi)發(fā)經(jīng)理告訴記者，政府要考慮土地收益，企業(yè)更要考慮自己的經(jīng)濟效益�！�2007年是企業(yè)拿錢(qián)搶不到地，2008年是企業(yè)沒(méi)錢(qián)拿地�！痹谶@種情況下，2009年土地市場(chǎng)大規模供地、拿地的現象都難以發(fā)生�！�2008年主要是國有房地產(chǎn)企業(yè)拿地比較多，而民營(yíng)房地產(chǎn)商和外資房地產(chǎn)商都很少拿地�！�

　　伴隨著(zhù)地產(chǎn)商的觀(guān)望，土地的成交溢價(jià)也出現了顯著(zhù)變化�！啊�9·27’新政之前，開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候，底價(jià)2.5倍以?xún)鹊亩伎梢越邮�。�?008年以來(lái)，底價(jià)1.5倍之內能夠接受的都是少數了，能夠底價(jià)成交的土地也是幸運了�！笔蕾Q集團的這位開(kāi)發(fā)經(jīng)理透露。

　　“土地觀(guān)望的態(tài)勢還要延續多久，現在還不好判斷，因為現在很多公司都沒(méi)有錢(qián)。2007年是土地為王，2008年是現金為王，2009年是現金周轉為王。2008年很多公司的市值都降了60%以上，大家都在調整、休息、觀(guān)望�！奔温�(lián)地產(chǎn)的土地分析師劉智勇認為，如今很多上市公司都有五六年的土地儲備，“2009年是消化土地庫存的時(shí)候�！�

　　關(guān)鍵詞：庫存

　　實(shí)際上，土地一直被地產(chǎn)商當做稀缺資源進(jìn)行周期性操作�！耙话闱闆r下，一塊地從拿地到建成需要3年的時(shí)間，加上一些人為囤地的現象，有的項目會(huì )被拉長(cháng)到七八年，所以在樓市低迷的時(shí)候，大多開(kāi)發(fā)商即使不買(mǎi)新的土地，還是有項目可做的�！背啥家患议_(kāi)發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者，連開(kāi)發(fā)速度驚人的萬(wàn)科也以縮減開(kāi)工面積來(lái)應對這兩年的樓市低迷，“誰(shuí)還會(huì )大量買(mǎi)地呢？”

　　戴德梁行住宅部主管蔣尚禮研究發(fā)現，目前土地市場(chǎng)庫存屬于“主動(dòng)性積壓”�！�1998～2008年的10年間，全國范圍內，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，有近40%的土地滯壓在發(fā)展商手中�！彼�說(shuō)，土地市場(chǎng)的走熊，對于大多開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有主動(dòng)下手的必要。

　　然而，土地的價(jià)格是根據房子的價(jià)格波動(dòng)的。有機構統計表明，房?jì)r(jià)如果下跌10%，那么土地價(jià)格會(huì )下跌30%；反之亦然，如果房子上漲10%，土地就上漲30%�！�2005年、2006年政府按計劃縮量供應土地，2007年放量供應，但2008年面臨市場(chǎng)冷淡被迫縮量供應。大部分城市的2008年土地供應只完成了60%左右，這還包括保障性住房的土地供應�！笔Y尚禮說(shuō)。

　　然而，站在朱俊的角度來(lái)看，土地囤在開(kāi)發(fā)商手里，要比囤在地方政府手里要好�！胺康禺a(chǎn)投資仍然是地方經(jīng)濟的重要組成部分，而拉動(dòng)內需、擴大保障性住房都需要地方財政來(lái)支撐，土地出不去，哪兒去找那么多錢(qián)��？”

　　據記者了解，2008年下半年以來(lái)，地方政府為消化“庫存”降低了不少身段，有的土地直接在2007年地價(jià)的基礎上打了3折，遠遠超過(guò)附近樓市的跌幅。加上地方政府頻出的稅收優(yōu)惠等“救市政策”，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　“即使是在熊市，也要想辦法把土地賣(mài)出去�！边@是朱俊從分管市長(cháng)那里接到的命令。

　　關(guān)鍵詞：運氣

　　從2008年土地財政的難堪可以理解朱俊接到的這道“命令”。

　　重慶、南京、上海等市場(chǎng)土地交易中心公開(kāi)的數據顯示，整個(gè)2008年當地的各類(lèi)土地出讓金收入不足2007年的四分之一。

　　面對日益加大的土地財政壓力，地方政府開(kāi)始采取措施自救，有些地方甚至調整土地政策，喊出了“歡迎抄底”的口號。

　　據朱俊透露，他在與開(kāi)發(fā)商接觸的過(guò)程中了解到，遼寧、湖北部分二三線(xiàn)城市，甚至會(huì )暗地里根據開(kāi)發(fā)商投資項目不同，對成交的土地出讓金給以不同級別的優(yōu)惠。其實(shí)就是打著(zhù)支持城市發(fā)展的旗號，將土地出讓金的一部分再返還給企業(yè)。朱俊透露，部分項目的返還比例可以達到30%，甚至50%。

　　一方急著(zhù)賣(mài)，一方不急于買(mǎi)。

　　“從目前的情況看，2009年的土地市場(chǎng)肯定有一波抄底，關(guān)鍵是看你抄得準不準，目標土地是不是符合自己的企業(yè)戰略，這中間或多或少還是有些運氣的成分�！鄙鲜龅某啥奸_(kāi)發(fā)企業(yè)的負責人這樣總結道，股市不由你，土地市場(chǎng)也是一樣，并不是每個(gè)人都可以抄到底的。

　　劉智勇分析認為，2007年在中國土地市場(chǎng)上翻云覆雨的外資開(kāi)發(fā)商如九龍倉、新鴻基，以及內地的房企大鱷萬(wàn)科、碧桂園、恒大等，在2008年鮮有動(dòng)作，2009年也將以觀(guān)望為主�！岸�得益于政策支持的央企房地產(chǎn)商近期頻頻傳出要動(dòng)手的消息，不過(guò)他們更善于壓價(jià)�！�

　　“按照規律來(lái)看，土地市場(chǎng)的回暖滯后于樓市的回暖�！蓖鹾楦嬖V記者，在現今的市場(chǎng)狀態(tài)下，敢于逆市拿地的開(kāi)發(fā)商，更多的是在試自己的“賭運”。(來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報 作者：張明)