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　　末年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)在寒冬中迎來(lái)各種“聲音”：有“誰(shuí)降價(jià)就查處誰(shuí)”的怪論，有“房?jì)r(jià)不能再漲了”的忠言；有政府“不托市”的表態(tài)，也有“買(mǎi)房愛(ài)國”的奇談。多元的聲音背后，凸現了一幅復雜的樓市圖景。

　　2009年是“我國進(jìn)入新世紀以來(lái)經(jīng)濟發(fā)展最困難的一年”，牛年樓市擔當拉動(dòng)內需的重任，它該有怎樣的愿景？如果答案離不開(kāi)“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險”，那么，靠什么來(lái)打破當下的樓市低迷？業(yè)內專(zhuān)家指出，通過(guò)市場(chǎng)手段合理調整，回到購買(mǎi)力原點(diǎn)，在實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的再平衡中激活市場(chǎng)，而不是繼續往日的“賭性”，樓市才可能迎來(lái)可持續發(fā)展的健康未來(lái)。

　　樓市“聲音”種種

　　近來(lái)，在一些地方“兩會(huì )”上，樓市低迷成為人們討論的熱點(diǎn)。一些代表坦言，房?jì)r(jià)不能太高，房?jì)r(jià)離譜是當下樓市遇冷的一個(gè)重要原因。比較有代表性的觀(guān)點(diǎn)認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)遇到了一些困難，給當地經(jīng)濟和財政收入都造成了一定的負面影響，但這是市場(chǎng)自身運行的結果。樓市的問(wèn)題還是要通過(guò)行業(yè)自身來(lái)解決，政府不能扮演抬高房?jì)r(jià)的角色。

　　受金融危機影響，去年下半年以來(lái)我國經(jīng)濟增速出現較大幅度回落，為了刺激經(jīng)濟增長(cháng)、擴大內需，中國政府在東南亞金融危機十年之后再次明確房地產(chǎn)“重要支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，提出了9000億元保障房建設規劃，并相繼出臺了一系列樓市“暖市”政策，包括降低房貸門(mén)檻、免稅降稅等，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費，進(jìn)而提振內需、刺激房地產(chǎn)建設。

　　與以往不同的是，此次刺激樓市，更強調了政府的民生保障功能，主要著(zhù)眼于經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房建設，同時(shí)希望開(kāi)發(fā)商順應市場(chǎng)變化，主動(dòng)降價(jià)，與政府一起推動(dòng)樓市回暖，即“救樓市”而非“救房?jì)r(jià)”。

　　去年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確指出：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。1月6日，住房和城鄉建設部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等四部委負責人聯(lián)合出席國新辦召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )，首次肯定開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)行為，并表示目前房?jì)r(jià)仍然高于居民支付能力。

　　但也有一些地方、部門(mén)的人士對中央“穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策會(huì )錯意、表錯情。譬如南京江寧區房管局原局長(cháng)周久耕不久前“訓誡”開(kāi)發(fā)商：誰(shuí)降價(jià)就查處誰(shuí)，輿論嘩然；最近又有中部某市規劃局局長(cháng)在當地電視臺鏡頭前喊出“買(mǎi)房就是愛(ài)國”的口號。

　　上海白領(lǐng)朱秋霞說(shuō)：“在內需不足、經(jīng)濟下行的時(shí)候，老百姓多掏腰包的確有助于拉動(dòng)內需、促進(jìn)增長(cháng)。但買(mǎi)房的前提是有購買(mǎi)力，以及房?jì)r(jià)在合理水平。當老百姓的購買(mǎi)力達不到房?jì)r(jià)水平時(shí)，透支購房恰恰抑制了其他消費，這時(shí)鼓吹‘買(mǎi)房就是愛(ài)國’，無(wú)疑是一場(chǎng)輕佻的做秀�！�

　　樓市再平衡要回到購買(mǎi)力原點(diǎn)

　　自2008年第四季度以來(lái)，一系刺激樓市的政策相繼出臺，如個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調整為20%；首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個(gè)人購銷(xiāo)住房印花稅等等，這些本為鼓勵消費的政策，被一些利益相關(guān)方理解為“穩定房?jì)r(jià)”、甚至阻止房?jì)r(jià)回調之舉。個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至就此鼓吹房?jì)r(jià)繼續上漲。

　　對此，萬(wàn)科的王石在《危機讓我們回到原點(diǎn)》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實(shí)際上我們看到2007年兩個(gè)指標是有問(wèn)題的，一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來(lái)越大。還有一個(gè)是越來(lái)越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫存越來(lái)越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標越來(lái)越高，市場(chǎng)一定會(huì )發(fā)生變化。從市場(chǎng)的長(cháng)遠角度來(lái)看，企業(yè)要克服僥幸心理，減少一些賭性�！�

　　其實(shí)，眼下借穩定樓市之名，動(dòng)輒將合乎市場(chǎng)規律的房?jì)r(jià)回調等同于“崩盤(pán)”橫加指責的行為，實(shí)質(zhì)上還是樓市賭性的某種延續。殊不知，在政策之外，對房?jì)r(jià)回調的最大支撐就是消費能力，即樓市購買(mǎi)力。只有當房?jì)r(jià)回調到主流現實(shí)購買(mǎi)力能夠承受的范圍內，銷(xiāo)售才會(huì )獲得支撐。

　　如何充分釋放常態(tài)的住房消費需求？根本一點(diǎn)，在于提高購買(mǎi)力。提高購買(mǎi)力的理論途徑有二，一是增加收入，這在經(jīng)濟下滑的當下，幾無(wú)可能；二是適度回調房?jì)r(jià)，這是當前最切實(shí)可行的辦法。與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現實(shí)，只要房?jì)r(jià)回調到其購買(mǎi)力范圍之內，甚或是“跳一跳，夠得著(zhù)”的情況下，他們就會(huì )入市。那種所謂“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)心理其實(shí)只適合于投資者，而根本不適合消費者。經(jīng)濟學(xué)家易憲容說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心問(wèn)題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費有關(guān)。當房地產(chǎn)市場(chǎng)為消費性市場(chǎng)時(shí)，那么住房購買(mǎi)者最為看重的問(wèn)題是支付能力而不是信心。2008年歷次打折(如元宵節、五一、十一月“國十條”出臺后)帶來(lái)的成交放量，無(wú)不說(shuō)明消費者買(mǎi)的恰恰就是“跌”——關(guān)鍵是有沒(méi)有回調到位，回到消費者的購買(mǎi)力原點(diǎn)上來(lái)。

　　經(jīng)濟學(xué)家、復旦大學(xué)教授尹伯成認為，既然中央經(jīng)濟工作會(huì )議明定，“減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用”，那么，現在是回到購買(mǎi)力的原點(diǎn)上來(lái)觀(guān)照樓市問(wèn)題的時(shí)候了。

　　“去存貨、保投資、帶就業(yè)、控風(fēng)險”

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)表示，政府“不托市”，是指政府不會(huì )動(dòng)用行政手段維持高房?jì)r(jià)，但并不意味著(zhù)否認房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也不意味著(zhù)對樓市放任不管。而是意味著(zhù)，政府希望通過(guò)加大保障性住房投資建設以及促進(jìn)普通商品房消費，來(lái)拉動(dòng)內需和經(jīng)濟增長(cháng)。

　　他測算，今后三年內,全國將新增200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房,并完成100多萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農墾和礦區的棚戶(hù)區改造工程,平均每年投資達3000億元。這個(gè)規模相當于2007年全國房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬(wàn)億元的12%，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng )造新的需求。

　　而對于商品房市場(chǎng)而言，最能打破當下僵持局面的，應該是“價(jià)跌量升”。根據國家發(fā)展改革委、國家統計局調查顯示，去年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.4%，這是全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)3年多來(lái)首次下降。而截至11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長(cháng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內人士指出，當前政府第一需要的是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)及其所創(chuàng )造的就業(yè)崗位，其次才是來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話(huà)說(shuō)，對于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房?jì)r(jià)更重要。只有以適度調低價(jià)格來(lái)?yè)Q取交易量，房地產(chǎn)投資才能繼續下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來(lái)投資的景氣度越小，終端銷(xiāo)售量是保證投資運轉下去的第一要素。如果天價(jià)地量，有價(jià)無(wú)市、銷(xiāo)售凍結，會(huì )倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來(lái)自房地產(chǎn)的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產(chǎn)消費拉動(dòng)內需的根本，就是增銷(xiāo)量、拉投資，帶動(dòng)就業(yè)保大局。從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用”，房地產(chǎn)業(yè)也才可能在新的“價(jià)-量”再平衡中贏(yíng)來(lái)春天。