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　　臨近年關(guān)，媒體上關(guān)于“保增長(cháng)是否要保房?jì)r(jià)”的討論悄然升溫。1月13日，北京市市長(cháng)郭金龍在出席北京市政協(xié)座談會(huì )時(shí)表示，政府不會(huì )為高價(jià)房托市，調整房地產(chǎn)業(yè)的結構才是破解房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的核心。緊隨其后，南京、重慶等地的政府高官也紛紛表態(tài)，“不給高價(jià)房托市”。在今年年初，住房和城鄉建設部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等四部委肯定了萬(wàn)科等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的降價(jià)行為。那么，政府希望開(kāi)發(fā)商合理降價(jià)拉升成交量的觀(guān)點(diǎn)，對省會(huì )樓市有何影響，它能否左右開(kāi)發(fā)商的行為？鼠年歲末，記者就此在業(yè)內進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　合理降價(jià)眾望所歸

　　談到近期政府官員關(guān)于合理降價(jià)拉升成交量的言論，市場(chǎng)研究機構人士更多的是贊許。

　　“我認為是政府在期待開(kāi)發(fā)商主動(dòng)配合政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)而拋出的橄欖枝�！蓖跖破髣澏�事長(cháng)上官同君表示，“這與王牌企劃倡導的降價(jià)突圍的主張不謀而合�！�

　　“政府決策層的判斷，充分顯現了政府對合理穩定房?jì)r(jià)的基本期許”，金門(mén)面顧問(wèn)公司首席顧問(wèn)王少華表示，此舉表明政府的決策層已經(jīng)充分認識到，經(jīng)濟結構轉型，增加財政收入，不能只靠房產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，和諧地產(chǎn)，合理房?jì)r(jià)，將是一個(gè)時(shí)期內的主旋律。

　　王少華認為，政府決策層能夠有這樣的言論是一個(gè)好現象，我們的城市建設，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)存在著(zhù)結構失衡，產(chǎn)品傾向高端，與居民消費極其不平衡的核心問(wèn)題。漠視這些問(wèn)題將付出沉重的代價(jià)。

　　對于近期政府官員關(guān)于合理降價(jià)拉升成交量的言論，省會(huì )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給予了充分的理解。

　　正商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總監張瓊表示，從政府角度而言，雖然近期以來(lái)，中央及各地政府采取了包括減免稅費和降息在內的多項措施“救市”，部分樓盤(pán)也取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，但目前市場(chǎng)上整體成交量并未得到提升，客戶(hù)觀(guān)望情緒依然嚴重。政府意識到，僅僅依靠政府的一些措施難以促使樓市回暖，市場(chǎng)經(jīng)濟下的問(wèn)題必須依靠市場(chǎng)自身來(lái)解決。

　　張瓊認為，目前中國房產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是很大的，僅僅是因為房?jì)r(jià)與收入比的差距過(guò)大導致更多的需求成為無(wú)效需求。當房地產(chǎn)價(jià)格調整到合理價(jià)位以后，樓市成交量也必然能夠回升。

　　“目前市場(chǎng)上存量房源很多，合理降價(jià)是必要的，”鄭州清華園房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監徐靖認為，“適當降價(jià)可以使房地產(chǎn)企業(yè)和消費者在一定程度上達到雙贏(yíng)�！�

　　眾人拾柴化解僵局

　　贊許也好，理解也罷，一種聲音的傳播，都有其幕后背景。就樓市而言，就是市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷的現狀。

　　上官同君表示，2008年，政府救市，該做的都做了。而開(kāi)發(fā)商和老百姓一個(gè)樣，都在觀(guān)望，形成僵持局面。不過(guò)，老百姓是持幣待購，而開(kāi)發(fā)商是持房待售，老百姓期望降價(jià)，開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)拋售。這是現狀。

　　如何才能打破僵局？上官同君認為，應該從三個(gè)方面入手：一個(gè)是政府層面，政府救市態(tài)度明顯，以鄭州救市為主要特色的民生牌，是全國政府救市最大的亮點(diǎn)；同時(shí)政府加大保障型住房建設力度，承擔起了政府責任，老百姓為之受益的廉租房、經(jīng)濟適用房正在分期分批享受到保障型住房的福利，政府的態(tài)度正在慢慢影響到老百姓對住房消費的觀(guān)念，就是老百姓結合自身財力合理安排自己家庭的安居路線(xiàn)圖。

　　第二個(gè)應該是開(kāi)發(fā)商層面，降價(jià)是一種態(tài)度，但降價(jià)并不是開(kāi)發(fā)商的唯一，開(kāi)發(fā)商如何結合自身企業(yè)的現狀度身定做一套具體的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)方案，需要認真研究、仔細策劃。我認為并不是所有的開(kāi)發(fā)商降價(jià)老百姓都買(mǎi)賬，中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)會(huì )門(mén)庭冷落，降價(jià)是大型有實(shí)力有品牌的地產(chǎn)商獨享的專(zhuān)利，當前形勢會(huì )迫使開(kāi)發(fā)商要更加務(wù)實(shí)地制定2009營(yíng)銷(xiāo)計劃。

　　第三是輿論，住房消費觀(guān)念需要認真引導，老百姓的安居之夢(mèng)需要政府和開(kāi)發(fā)商共同去完成。政府承擔的是保障住房，開(kāi)發(fā)商承擔的是改善型住房建設任務(wù)，這是一個(gè)系統工程，需要輿論正確引導。

　　房?jì)r(jià)升降看法不一

　　合理降價(jià)拉升成交量，決策層的判斷讓購房者充滿(mǎn)期待。2009年，省會(huì )房?jì)r(jià)會(huì )出現怎樣的走勢呢？業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)不盡相同。

　　認為房?jì)r(jià)會(huì )降者有之。

　　“降價(jià)銷(xiāo)售將是2009年房產(chǎn)市場(chǎng)的主調”，王少華告訴記者，2008年鄭州房?jì)r(jià)實(shí)際降幅有限，主要消化的是促銷(xiāo)回款房。但是可以預期，隨著(zhù)2009年經(jīng)濟形勢的走低，鄭州房?jì)r(jià)的走勢將趨向真正普遍降價(jià)。王少華認為，維持房?jì)r(jià)適度平衡將是今年房產(chǎn)公司的首要問(wèn)題，促進(jìn)快速回籠資金將是房產(chǎn)公司的根本任務(wù)，適度拉長(cháng)開(kāi)發(fā)周期將是房產(chǎn)公司解決困境的基本方法。如果上述措施實(shí)施控制不得當，大部分樓盤(pán)將出現量?jì)r(jià)齊跌的局面。

　　模糊者有之，認為房?jì)r(jià)會(huì )繼續盤(pán)整�！班嵵輼鞘�2009年以調整為主題，2010年有望反彈”，張瓊表示，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)整體遇到了較大的調整，當然也包括鄭州，一方面是前兩年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快超出了消費者購買(mǎi)能力，另一方面是今年整體宏觀(guān)經(jīng)濟影響了消費者的心理預期。但張瓊同時(shí)認為，房子作為一種很特殊的商品，長(cháng)期價(jià)格上漲是必然的，縱觀(guān)國內外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格都呈上漲的趨勢。

　　“就目前鄭州樓市的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)不可能大幅度下降，但總體上漲勢頭趨緩”，徐靖向記者表示，不同樓盤(pán)會(huì )采取不同的價(jià)格策略，新盤(pán)可能入市價(jià)低，更加注重性?xún)r(jià)比，老盤(pán)根據各自情況讓利促銷(xiāo)力度可能會(huì )加大。

　　認為房?jì)r(jià)小幅上漲者也有之。上官同君認為，2009年將是鄭州樓市真正的行業(yè)洗牌之年，但鄭州房?jì)r(jià)還會(huì )保持緩慢小幅度上漲。值得說(shuō)明的是，這里所說(shuō)的鄭州房?jì)r(jià)指的是房產(chǎn)平均成交價(jià)格，即用全年成交總房款除以全年成交總面積得出的價(jià)格。上官同君表示，老百姓眼中的房?jì)r(jià)降或漲可能會(huì )具體到某一樓盤(pán)，據王牌地產(chǎn)研究院對鄭州樓市的監控觀(guān)測，加大優(yōu)惠促銷(xiāo)幅度的項目多集中在鄭州市均價(jià)為4500元／平方米以上的中高端樓盤(pán)，4500元／平方米以下的中低端樓盤(pán)價(jià)格一直堅挺。并且中低端樓盤(pán)的均價(jià)還在慢慢上漲。2009年，這種情況還會(huì )延續。

　　樓市回暖立足自身

　　“保增長(cháng)，擴內需，調結構”，是中央經(jīng)濟工作會(huì )議為2009年中國經(jīng)濟定下的基調。如何才能做到“保增長(cháng)，擴內需，調結構”，促進(jìn)鄭州樓市進(jìn)一步回暖？

　　上官同君認為，當務(wù)之急鄭州樓市需要做的是讓花里胡哨的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)走開(kāi)，全面導入“房地產(chǎn)陽(yáng)光銷(xiāo)售系統”，徹底“公開(kāi)房源、公開(kāi)房?jì)r(jià)、公開(kāi)優(yōu)惠、公開(kāi)承諾”，拿出地產(chǎn)商群體向市場(chǎng)公關(guān)的勇氣�？上驳氖青嵵菔蟹抗芫忠呀�(jīng)在鄭東新區試點(diǎn)房地產(chǎn)陽(yáng)光銷(xiāo)售，試點(diǎn)讓開(kāi)發(fā)商受益頗多，綠地等三家實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)合向省會(huì )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)出“全面實(shí)施陽(yáng)光銷(xiāo)售”倡議，開(kāi)發(fā)商反應強烈，老百姓拍手稱(chēng)贊，國內媒體強烈關(guān)注。如能把“陽(yáng)光銷(xiāo)售”在鄭州市全面推行，則鄭州百姓受益、樓市受益，如果河南省內的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在2009年全面導入“陽(yáng)光銷(xiāo)售”，實(shí)行四公開(kāi)，在此前提下，開(kāi)發(fā)商能夠合理價(jià)格調劑、品質(zhì)提升，這才是做到“保增長(cháng)，擴內需，調結構”，打給河南樓市的第一針“強心劑”，如此，鄭州樓市進(jìn)一步回暖有望。

　　王少華認為，保增長(cháng)的首要問(wèn)題是保證銷(xiāo)售量的增長(cháng)，解決辦法是降低期望值，以合理價(jià)位滿(mǎn)足市場(chǎng)，而且最好是一次到位。保增長(cháng)是回暖的目標，是第一步；擴內需在鄭州房產(chǎn)領(lǐng)域有限，因為外銷(xiāo)房本身就沒(méi)有多大市場(chǎng)，唯一的解決辦法就是主動(dòng)與市地樓盤(pán)搶奪客戶(hù)，擴大鄭州市場(chǎng)的內需，擴內需是回暖的途徑，是第二步；調結構是解決以上問(wèn)題的核心，首先從產(chǎn)品結構上入手，其次從消費結構上入手，最后實(shí)現單個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品結構的合理化，調結構是回暖的方法，是第三步。只有這樣才能夠真正應對危機，優(yōu)化產(chǎn)品結構促進(jìn)樓市回暖。

　　張瓊認為，“保增長(cháng)，擴內需，調結構”需要政府更加優(yōu)化房產(chǎn)供應結構，合理調整商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房供應結構。保證既不影響商品房健康發(fā)展，又要解決中低收入居民住房問(wèn)題。另一方面需要政府合理制定房產(chǎn)供應計劃，比如目前鄭州城中村改造速度過(guò)快，短時(shí)的客戶(hù)消化量有限，必然會(huì )產(chǎn)生大量積壓，需要政府既好又穩地制定改造計劃。

　　徐靖認為，要實(shí)現中央提出的目標，關(guān)鍵是大經(jīng)濟氛圍的轉暖。就樓市來(lái)說(shuō)，需要增強市場(chǎng)購買(mǎi)信心，在監督管理的同時(shí)，簡(jiǎn)化各種手續，適當減少各種稅費，降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。