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　　●主持人：本報記者 支玲琳

　　●嘉 賓：張永岳(華東師范大學(xué)商學(xué)院院長(cháng)、教授)

　　馬 冀(上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理)

　　對于僵持已久的樓市來(lái)說(shuō)，去年年底一系列優(yōu)惠、松綁政策的出臺，讓人看到了市場(chǎng)松動(dòng)的某種可能。有人迫不及待沖了進(jìn)去，要趕個(gè)大早；但更多的人，還是選擇了等待———看房、殺價(jià)、觀(guān)望，周而往復、樂(lè )此不疲。就在這濃厚的觀(guān)望氣氛下，樓市邁入了牛年。

　　支玲琳：從門(mén)店掛牌成交的情況來(lái)看，上海房?jì)r(jià)在近兩個(gè)月出現了怎樣的變化？

　　馬冀：無(wú)論是同比還是環(huán)比，上海整體房?jì)r(jià)都往下有所調整。但根據我們11月、12月份的統計，一手房的成交量，二手房的帶看量和最終成交量，都有明顯的回升。這在往年是非常罕見(jiàn)的，因為年底其實(shí)是一個(gè)傳統淡季。這個(gè)主要是從2007年下半年到2008年以來(lái)，剛性需求其實(shí)已經(jīng)積壓得相當多。所以年底政策利好出來(lái)，其實(shí)是提供了一個(gè)興奮點(diǎn)，使積壓的需求有了一個(gè)局部范圍的釋放。我的觀(guān)點(diǎn)是，現在的整體市場(chǎng)已經(jīng)慢慢有了一個(gè)小小的復蘇。

　　當然成交僵局的打破，還有待時(shí)日。這個(gè)一方面是因為，很多的購房者還在期望政府有進(jìn)一步的優(yōu)惠政策出臺，比如退稅、藍印戶(hù)口。此外，目前樓市的供需結構還存在著(zhù)一定的錯位。去年新增的供應量主要在外環(huán)線(xiàn)以外的區域，但根據我們的統計，大多數購房者的意向購買(mǎi)區域是在外環(huán)線(xiàn)以?xún)�，特別是中外環(huán)線(xiàn)間。所以在我看來(lái)，有效需求并不是說(shuō)不想釋放，而是在于，當前市場(chǎng)上合適區位房源沒(méi)有充裕的供應。

　　回顧2004年的那波“V字型”的樓市震蕩，我認為現在的樓市正經(jīng)歷的，會(huì )是一次“U字型”的調整，可能這個(gè)底部會(huì )比較漫長(cháng)。

　　支玲琳：雖然政策利好頻傳，但是當前樓市的觀(guān)望氣氛還是比較濃重。這種觀(guān)望意味著(zhù)什么，是慣�；厣�的前夜，還是未來(lái)房?jì)r(jià)調整的前奏？

　　張永岳：所謂的觀(guān)望心態(tài)，是由幾方面造成的。首先是對房?jì)r(jià)的感覺(jué)�，F在為大多數人所接受的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)是，近期的房?jì)r(jià)無(wú)論下降與否，至少不會(huì )再漲。第二，對于收入的整體預期。對于未來(lái)收入預期的謹慎，也使不少人放緩了購房的計劃。第三，就是改善的迫切性。如果說(shuō)有一部分人只是將購房看成是購入固定資產(chǎn)，而不是作為強烈消費偏好型的改善居住的目的，那么可能購房的動(dòng)力也不是很足。

　　馬冀：上海樓市還是具有一定的抗跌性的。首先，前期的市場(chǎng)泡沫已被基本擠出。從近兩年購買(mǎi)的主力人群來(lái)看，絕大多數是自主需求。此外，從上海樓市的投資回報率來(lái)看，目前上海市場(chǎng)的投資回報率還不到3%，這會(huì )稀釋掉相當一部分做短線(xiàn)的熱錢(qián)炒作。所以后市所要吸引的目標人群，應該是以剛性自住需求為主�；�于此，上海市場(chǎng)的成交可能會(huì )沒(méi)有前期那么活躍，趨于謹慎，但正因為這樣，也決定了上海樓市不會(huì )大起大落。

　　支玲琳：的確，在談及上海樓市時(shí)，頻頻被提及的一個(gè)詞就是“剛需”。那么究竟該如何理解“剛需”二字，而剛需群體又能否支撐起上海樓市？

　　馬冀：一方面，這幾年都是結婚大年，對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前結婚置業(yè)還是占了相當大的比例；另一方面，新上海人的比例每年都在攀升。我們統計過(guò)，新上海人在上海居住滿(mǎn)四年以上的，大多有在上海購房置業(yè)的強烈愿望。不斷增長(cháng)的新生購房力量，決定了上海的房?jì)r(jià)會(huì )處在一個(gè)相對平穩的狀態(tài)。

　　張永岳：是的，這會(huì )是一個(gè)源源不斷的支撐。而且作為國際大都市和中心城市，上海土地稀缺的特殊性，可能是很多城市所無(wú)法比擬的。在這一點(diǎn)上，上海樓市的參照對象，不僅僅是內地的大城市，而且可以與香港、臺北等城市作類(lèi)似的比較。

　　支玲琳：但即便是香港，不也出現過(guò)樓市大跌的情況嗎？

　　張永岳：上海和香港還是有區別的。在香港很多市民心目中，房子與股票一樣，是和金融資產(chǎn)劃等號的。但在上海，改善居住需求的還是占大多數。所以，很多上海人面對樓市下跌，只要資金還可以周轉，并不會(huì )急于拋售。所以，兩個(gè)市場(chǎng)看似相同，但細究?jì)壤�，還是有很大區別的。但從發(fā)展的眼光來(lái)看，就城市地位和國際視角來(lái)說(shuō)，香港未嘗不是一個(gè)很好的參照。

　　不過(guò)有一點(diǎn)需要注意，如果樓市出了大的問(wèn)題，那肯定與經(jīng)濟基本面有關(guān)。在我國現階段，房地產(chǎn)對拉動(dòng)經(jīng)濟的確起了非常重要的作用，并且事關(guān)民生，我們仍然需要從整個(gè)國民經(jīng)濟的全局看待房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并采取正確的政策使兩者能夠實(shí)現良性互動(dòng)。

　　支玲琳：對于此前流傳甚廣的購房退稅、藍印戶(hù)口政策，有關(guān)方面近日也作了澄清。那么對牛年樓市而言，要刺激成交、活躍市場(chǎng)，兩位有怎樣的建議呢？

　　馬冀：政策預期可能已經(jīng)到頂了。接下來(lái)，如何完善城市基礎配套設施，將外環(huán)外的成交量帶動(dòng)起來(lái)，會(huì )是一個(gè)比較關(guān)鍵的問(wèn)題。我們要考慮，為什么大家不愿意住到外環(huán)線(xiàn)外呢，就是因為在中心城區上班的人太多。所以比較合理的，應該做到人口分流。因為對大多數人來(lái)講，還是希望在工作地點(diǎn)周邊就近購房。

　　張永岳：從社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系的角度看，樓市調控的根本在于調節利益關(guān)系。從我國國民經(jīng)濟全局的角度看，整體經(jīng)濟搞上去，就是最大的利益。但是在政策啟動(dòng)過(guò)程中，可能會(huì )非常復雜。當前我們不僅要激活樓市，還要顧及社會(huì )各方的反應、利益平衡，這些都是具體政策出臺前需要考量的。

　　當前我的建議是：一，需要一個(gè)很好的產(chǎn)業(yè)政策，清晰明確地告訴大家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是怎么一回事；二，需要一個(gè)很好的住房保障政策，既滿(mǎn)足老百姓的合理期望，又要兼顧國力和財力的可能；三，需要一個(gè)相對穩定的政策預期，有關(guān)政策能否適用，相關(guān)部門(mén)研究決定，應該及早告知大眾�，F在很多人都在揣摩明天的政策、后天的政策。從完善調控的角度來(lái)講，政策出臺應該是菜單式的，而不是擠牙膏式的。要通過(guò)我們的有效政策使市場(chǎng)預期穩定下來(lái)，盡可能消除社會(huì )上過(guò)度的揣摩和推測，從而更有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。