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　　任志強：

　　房產(chǎn)銷(xiāo)售無(wú)法樂(lè )觀(guān)

　　趁節日之機，陪女兒去了趟美國，順便了解一下金融危機之后的美國。

　　美國的房?jì)r(jià)已經(jīng)連續32個(gè)月出現下跌，于是中國組成了多個(gè)赴美國的購房團，希望到美國買(mǎi)到好房子，或許可以發(fā)個(gè)大財，或者辦個(gè)投資移民，圓子女上學(xué)夢(mèng)，但美國下跌后的房?jì)r(jià)真比中國的便宜了嗎？

　　美國許多城市房?jì)r(jià)下跌了，這是事實(shí)，許多都降了30%或者更多，有的甚至超過(guò)了60%。但是，也許令購房團失望的，卻是那些只要一個(gè)美元就能購買(mǎi)的房子，白給都沒(méi)人要。

　　大多數房?jì)r(jià)下跌較大的地區，并非好的社區，如有好的學(xué)區、好的環(huán)境 (不是指自然環(huán)境而是人文環(huán)境)，而相對較好的社區則針對于高價(jià)時(shí)房?jì)r(jià)下降了，但相對于幾年前則仍是一個(gè)高位。

　　拉斯維加斯的房子也曾是一度高漲，如今跌得約只有50%了。如果是高位時(shí)購買(mǎi)的房子現在的租金已經(jīng)低到了無(wú)法償還分期貸款。但1240尺的獨立式小房子，大約每平方米仍在11000美元左右，這還是已有10年以上樓齡的住房。

　　長(cháng)期生活在中國的人們也許并不知道樓齡的重要性，鋼筋混凝土的建筑10年并沒(méi)有多少影響。但美國加州、內華達州的房子大多是木質(zhì)結構的組裝體，10年就要修一修，也許車(chē)庫的房頂漏了水，也許生了白蟻要殺蟲(chóng)，也許要換換管線(xiàn)或者門(mén)窗。

　　商店里的商品對遠道而來(lái)的游客，尤其是中國游客來(lái)說(shuō)則是喜出望外。那些名牌的產(chǎn)品，如西服價(jià)格低得只有三四百美元，同類(lèi)的西服在國貿(北京)、金融街或許要上萬(wàn)人民幣一套，而在美國只有兩三千元人民幣一套，多買(mǎi)幾套就連機票錢(qián)都省出來(lái)了。那些名牌的化妝品則有些都買(mǎi)一送一了。許多中國人承擔起了拯救美國經(jīng)濟的重任，大包小包的瘋狂采購，真是一片歡樂(lè )的景象。

　　我不認為美國會(huì )因此而倒下，美國的經(jīng)濟仍然無(wú)比的強大。我也不認為中國已經(jīng)很強大，強大到了可以在美國的領(lǐng)土上自由的消費。我所擔心的則是美國經(jīng)濟的下滑，最終會(huì )對世界經(jīng)濟包括中國經(jīng)濟帶來(lái)更大的影響。

　　回到國內，聽(tīng)到的一條新聞是春節黃金周，中國消費2900億元，比去年同期增長(cháng)了13.8%。這對從去年10月之后開(kāi)始下滑的中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)也許是一件喜事，但如果用去年同期黃金周增長(cháng)16%相比，則增幅下降了兩個(gè)多百分點(diǎn)，何況還有比去年同期更高的CPI因素呢？如果再與曾經(jīng)有過(guò)的消費22%以上的增長(cháng)對比看，則不免讓人有些擔憂(yōu)。

　　廣州、深圳、上海、北京黃金周中房地產(chǎn)的銷(xiāo)售則更令人無(wú)法樂(lè )觀(guān)。雖然春節從來(lái)都不是購房的旺季，但同比下降的幅度則說(shuō)明中國的樓市并沒(méi)有因為牛年、因為節日的喜慶、因為曾出臺了部分救市的措施而有所轉變。

　　也許美國的情況應給我們一些警示，千萬(wàn)不要讓中國的經(jīng)濟從一個(gè)高位的增長(cháng)中一路下滑。

　　牛刀：

　　房?jì)r(jià)還沒(méi)有降到位

　　對目前的中國房?jì)r(jià)來(lái)講，唯有下降到位才有可能重新看見(jiàn)一個(gè)健康繁榮的樓市，躲躲閃閃或明或暗互捉迷藏式的降價(jià)已經(jīng)沒(méi)有什么意義了。從春節一線(xiàn)城市的無(wú)量成交，我們可以看出，房?jì)r(jià)下跌太慢，讓市場(chǎng)備感無(wú)奈。

　　2005年春節曾是許多城市的買(mǎi)房高潮，親友們一大家熱熱鬧鬧去買(mǎi)樓，成交也特別火爆�？墒墙衲甏汗�，偌大個(gè)上海，初三初四兩天才成交24套，深圳才成交2套，北京、廣州等城市，市場(chǎng)狀況同樣慘不忍睹。

　　與此相反的是，整個(gè)春節社會(huì )其他消費市場(chǎng)非常興旺。僅北京一地，春節社會(huì )商品零售比去年多掙1.5億，哈爾濱、海南、云南等地也是一派繁榮。中國消費市場(chǎng)的龐大需求，在春節黃金周一覽無(wú)余。商務(wù)部日前發(fā)布的監測結果顯示，大年三十至正月初六，全國實(shí)現社會(huì )消費品零售總額2900億元，同比增長(cháng)13.8%。

　　一冷一熱，表達了兩種完全不同的市場(chǎng)訴求。分析起來(lái)，一個(gè)主要原因就是中國住宅的消費市場(chǎng)還沒(méi)有形成。目前的主要購買(mǎi)還是投資性購買(mǎi)，即使買(mǎi)來(lái)自住也指望能夠保值升值，由于住宅的投資價(jià)值不被市場(chǎng)認可，中國房?jì)r(jià)大跌的態(tài)勢已經(jīng)形成，再加上住宅的消費觀(guān)念沒(méi)有改變，前期政策利好基本釋放完畢，所以，成交量無(wú)法放大。

　　春節市場(chǎng)往往是一年市場(chǎng)的風(fēng)向標，今年春節樓市如此冷清，表達了市場(chǎng)對一年的預期十分不樂(lè )觀(guān)。分析起來(lái)，只有一個(gè)原因——房?jì)r(jià)還沒(méi)有降到位�，F在的市場(chǎng)上有兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是拼命鼓噪見(jiàn)底、回暖、沒(méi)有下跌空間；另外一個(gè)就是長(cháng)沙、大連等地的財政補貼購房。這兩個(gè)問(wèn)題對2009年中國樓市的破壞力是空前的。

　　沒(méi)有下跌空間的說(shuō)法是不客觀(guān)的，完全是利益方的訴求，對成交量能的放大有百害而無(wú)一益。明明還有那么多房子賣(mài)不動(dòng)，普通商品房已經(jīng)供過(guò)于求，如果不有效地進(jìn)行價(jià)值重估，老老實(shí)實(shí)地把價(jià)格降下來(lái)，最后吃虧的是開(kāi)發(fā)商。

　　而地方政府的財政補貼，這在客觀(guān)上是加大了房?jì)r(jià)大跌的預期，加大了買(mǎi)家的抗拒心理，加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望狀態(tài)。在這種經(jīng)濟調整時(shí)期，一些地方政府對區域性極強的房地產(chǎn)市場(chǎng)應該無(wú)為而治，一方面積極落實(shí)中央政府的政策，一方面加大推廣社會(huì )保障性住宅，放手讓市場(chǎng)的內在機制自行調節。一句話(huà)，老百姓有錢(qián)了，樓市才會(huì )自動(dòng)回暖，現在說(shuō)回暖見(jiàn)底是沒(méi)有用的。

　　市場(chǎng)應該促成房?jì)r(jià)的快速下跌，房?jì)r(jià)下跌越快，調整期就越短，不僅有利于樓市，也有利于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟。下跌過(guò)慢，或者采取行政措施阻撓下跌，只會(huì )延長(cháng)樓市的內在調整，影響量能的充分釋放。因為樓市現在的調整，不僅僅是房?jì)r(jià)的調整，還有供應方式的調整，產(chǎn)品結構的調整，開(kāi)發(fā)模式的調整，這是需要時(shí)間和空間的，而房?jì)r(jià)的快速下跌將為這種調整打開(kāi)空間，節省時(shí)間。