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　　-樓市回暖是暫時(shí)的，這波行情估計走不長(cháng)。

　　-連續7年上漲的上海樓市，僅僅靠8個(gè)月的調整是不夠充分的，深度調整需要2到3年，樓市可能要到2011年見(jiàn)底。

　　-市場(chǎng)是只無(wú)形的手，第一季度市場(chǎng)回暖假不了。

　　-這波回暖行情在很大程度上讓開(kāi)發(fā)商喘了口氣。

　　-開(kāi)發(fā)商應該珍惜這波回暖行情，不應該再次漲價(jià)，應該心平氣和地賣(mài)房子。

　　——上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司總裁 陳穗建

　　行情

　　今年春節過(guò)后，全國樓市的成交量都連續回升，成交量持續增大，價(jià)格企穩回升，這波上漲行情能否繼續？這波樓市反彈的主要動(dòng)力是什么？

　　陳穗建：這波行情估計走不長(cháng)。雖然上海樓市近期出現一波回暖現象，但樓市的調整趨勢沒(méi)有改變，目前的樓市回暖只是一波周期性反彈，對此我有兩點(diǎn)理由。

　　理由一是樓市要遵循市場(chǎng)的自然發(fā)展規律，連續7年的上漲房地產(chǎn)市場(chǎng)必須有調整的要求。2001年到2007年，雖然在這7年之中，2004年國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)也出臺了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海樓市出現了短暫的調整，隨后的2006年樓市依然伴隨宏觀(guān)經(jīng)濟上揚一路高漲。2008年隨著(zhù)全球性金融危機的爆發(fā)，上海樓市在5月份開(kāi)始出現調整，成交量持續下滑，樓價(jià)止漲局部下跌，但經(jīng)過(guò)八九個(gè)月后的2009年初市場(chǎng)出現了瞬間的回升。

　　按照市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展規律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調整，而僅僅8個(gè)月的時(shí)間是不夠充分的，從經(jīng)濟周期來(lái)看深度調整需要2年多，可能要到2011年見(jiàn)底。第二個(gè)理由就是全球金融危機對世界經(jīng)濟的影響面很廣、深度很深，對中國經(jīng)濟影響的結果還很難預料。雖然在中國政府各項刺激經(jīng)濟的措施影響下，樓市出現反彈，但不可否認，全球經(jīng)濟危機這個(gè)外部因素將影響全國樓市繼續調整。1998年亞洲金融危機是目前離我們最近的例證�；謴偷倪^(guò)程用了很多年，由此看來(lái)，全球性金融危機對上海樓市的影響時(shí)間不會(huì )太短。

　　全國大城市中的剛性需求，在經(jīng)過(guò)八九個(gè)月的等待之后一次爆發(fā)性釋放，當然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅、利率、土地等相關(guān)政策是一根定時(shí)導火線(xiàn)。

　　很多人認為這波行情的成交數據存在虛假成分，這波行情的真實(shí)性到底有多大?開(kāi)發(fā)商應該怎樣對待這波行情帶來(lái)的機遇？

　　陳穗建：市場(chǎng)是只無(wú)形的手，市場(chǎng)做不了假。目前政府對于樓市成交數據的監督和公布已經(jīng)非常透明，就拿上海來(lái)說(shuō)，通過(guò)網(wǎng)上備案和成交記錄，是完全將成交量和成交價(jià)格公布出來(lái)的。上海奧林匹克花園在今年一季度一共賣(mài)出了200多套房子，銷(xiāo)售金額達到了2個(gè)多億，這些都是完全真實(shí)的。

　　這個(gè)行情很難得，在經(jīng)過(guò)8個(gè)多月的市場(chǎng)慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開(kāi)發(fā)商喘了口氣。我想說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商應該珍惜，而不應該再次漲價(jià)，應該心平氣和地賣(mài)房子，畢竟這次成交量放大的樓盤(pán)中，還是那些有價(jià)格促銷(xiāo)的房子賣(mài)得最好，而且房地產(chǎn)調整可能還在繼續，調整的時(shí)間也不會(huì )很短。

　　當然對于自住型的購房者，只要價(jià)格能夠合理承受，這個(gè)階段也可以出手購買(mǎi)，畢竟各種刺激措施使自住型購房者所承擔的供房成本下降了很多。

　　樓市在這次金融危機中進(jìn)行調整，會(huì )不會(huì )出現中國前幾年家電行業(yè)大洗牌的結果？

　　陳穗建：房地產(chǎn)產(chǎn)品與家電產(chǎn)品不同，所以樓市不會(huì )出現家電行業(yè)那樣的大規模兼并重組，但“全民房地產(chǎn)”的模式將被改變，一批低端住宅的開(kāi)發(fā)商會(huì )被淘汰。

　　伴隨著(zhù)樓市的深度調整，明年房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì )面臨重新洗牌的考驗。這次金融危機將會(huì )改變全民做地產(chǎn)的模式，可能會(huì )出現“國進(jìn)民退”的狀況。

　　中國市場(chǎng)經(jīng)濟走了30年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化走了20多年，這20年來(lái)都是發(fā)展商來(lái)推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，政府那時(shí)沒(méi)有意識到地產(chǎn)市場(chǎng)那些關(guān)系民生的問(wèn)題。在近幾年，政府意識到要解決那些承受不了房?jì)r(jià)的老百姓的居住問(wèn)題，不可能把這個(gè)任務(wù)交給市場(chǎng)去完成，因此政府將介入到諸如限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的開(kāi)發(fā)建設中，所以我說(shuō)是“國進(jìn)”了。國有企業(yè)會(huì )主導低端住宅的開(kāi)發(fā)建設，那些開(kāi)發(fā)低端住房產(chǎn)品的中小開(kāi)發(fā)商將被擠出這個(gè)市場(chǎng)，所以說(shuō)是“民退”了。

　　今后的地產(chǎn)市場(chǎng)將出現政府主導開(kāi)發(fā)低端住宅、開(kāi)發(fā)商主導開(kāi)發(fā)中高端住宅的兩元化格局，那么那些做不了高端住房的開(kāi)發(fā)商肯定要被淘汰，接下來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品質(zhì)制勝的時(shí)代。

　　中國地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向在哪里，會(huì )否繼續出現高速的增長(cháng)？

　　陳穗建：做房地產(chǎn)應該是城市包圍農村，而不是農村包圍城市，所以中國地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展還是要在大城市發(fā)展，只有大城市才能將品牌做好。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這么七八年的高速發(fā)展，已經(jīng)把大城市中積累的剛性需求消化得差不多了，加上計劃生育政策的執行，我覺(jué)得市場(chǎng)供需雙方接近平衡，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入，差不多飽和了。樓市再一次快速發(fā)展，除了宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)，還要要依靠城市化進(jìn)程的推進(jìn)和新農村的建設。