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　　在今年SOHO中國2008年年報的主席報告里，我寫(xiě)了這么一段話(huà)：2008年下半年以來(lái)，從國際金融市場(chǎng)不斷傳來(lái)各種壞消息。市場(chǎng)上有各種反應：有人在反��；有人在預測。

　　經(jīng)歷了瘋狂的2007年后，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的故事開(kāi)始謝幕了，房地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速下滑。隨著(zhù)西方國家次貸危機的蔓延，追捧中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的國際資本也是 “泥菩薩過(guò)河，自身難�！�。對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的銷(xiāo)售才是唯一出路。

　　08年土地資本縮水一半

　　金融危機的發(fā)生，是貨幣出了問(wèn)題，大量發(fā)行貨幣會(huì )讓貨幣貶值。如果以貨幣為標準來(lái)衡量過(guò)去一年的全國房?jì)r(jià)，漲跌并不明顯。但如果我們將參照物換成石油，那就大不一樣了。以北京房?jì)r(jià)為例，一年前，平均每平方米房?jì)r(jià)相當于8桶石油；而今天，一平方米值22桶石油。也就是說(shuō)，相對石油，北京房?jì)r(jià)一年漲了2.75倍，這種趨勢未來(lái)不會(huì )改變，就是要回歸財富本質(zhì)，去杠桿，去泡沫。

　　我在報告里說(shuō)，在過(guò)去的大半年時(shí)間里，SOHO中國沒(méi)有購進(jìn)過(guò)一塊土地和一個(gè)項目，公司從“少動(dòng)作”轉向“不動(dòng)作”。但是，SOHO中國將在新的一年，用自有現金和銀行提供的兼并貸款，在北京和上海市場(chǎng)全力抄底。

　　全球經(jīng)濟危機似乎給SOHO中國創(chuàng )造了低價(jià)獲取繁華地段土地的好機會(huì )，但現在回頭來(lái)看，2008年全國土地價(jià)格的走勢證實(shí)了SOHO中國2008年采取 “冬眠戰略”是正確的。從整體來(lái)看，2008年全國土地資產(chǎn)的平均價(jià)格下降了50%，這意味著(zhù)，在2008年，任何購買(mǎi)土地資產(chǎn)的交易都是一個(gè)錯誤。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)陷入資本怪圈

　　房地產(chǎn)的資本化，打破了中國房地產(chǎn)正常的循環(huán)，即把正常的征地、建設和銷(xiāo)售過(guò)程，變成以土地儲備作為一個(gè)重要標志來(lái)衡量中國的房地產(chǎn)企業(yè)，誰(shuí)圈的地多，誰(shuí)的資產(chǎn)價(jià)值就大。這時(shí)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也就脫離了實(shí)際的價(jià)值，而進(jìn)入迎合資本市場(chǎng)的怪圈。

　　2007年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地的支出高達3萬(wàn)億元人民幣，而當年全國商品房的銷(xiāo)售額僅有2.9萬(wàn)億人民幣，這種奇怪的現象就是“面粉的價(jià)格比面包的價(jià)格貴”。在這種怪圈下，各大城市的“地王”屢創(chuàng )新高，從40億元一塊地，到五六十億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓面價(jià)也上升到每平方米6萬(wàn)多元人民幣的天文數字。

　　由于“物以稀為貴”，所以每次當政府提出 “十八億畝耕地的紅線(xiàn)不能突破”時(shí)，都進(jìn)一步刺激開(kāi)發(fā)商對中國土地的追逐熱情。土地儲備在國際資本市場(chǎng)上被起了一個(gè)好聽(tīng)的名字，叫“土地銀行”。

　　資本市場(chǎng)的追逐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貪婪，再加上地方政府的土地財政交織在一起，共同上演了土地泡沫瘋狂的一幕。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商圈地的面積也從幾百畝發(fā)展到幾千畝，甚至到幾萬(wàn)畝，并且還在不斷地創(chuàng )造新高。

　　然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售迅速下滑，企業(yè)這才明白，市場(chǎng)的銷(xiāo)售才是唯一出路。房地產(chǎn)業(yè)的怪圈，應該終結了。(潘石屹）