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　　“你有什么朋友想借錢(qián)嗎？”

　　“借錢(qián)？你是指開(kāi)發(fā)商嗎？”

　　“不是不是，我這里開(kāi)發(fā)商一大堆，我是指有沒(méi)有什么人或企業(yè)想 “借出”錢(qián)，投資在房地產(chǎn)上�！�

　　在一次房地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)交流會(huì )上，一位投資管理公司的總經(jīng)理王先生這樣問(wèn)記者。

　　按照王先生的意思，像他們這些做私募的，一方面代理一些海外基金作國內投資，同時(shí)也需要其他類(lèi)型的投資人，只是由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，敢投這個(gè)行業(yè)的越來(lái)越少。不過(guò)目前眼看房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎離觸“底”之日不遠，而房企的資金壓力仍未緩解，這為私募基金創(chuàng )造了投資良機。

　　不投資高價(jià)地

　　記者從權威機構獲得的一份統計顯示，近一年來(lái)，PE(私募股權投資)對國內房地產(chǎn)的投資額名列各行業(yè)第一，達到14.06億美元，占比也達21.41%。然而其中后半年的統計又顯示，房地產(chǎn)的排名已被連鎖經(jīng)營(yíng)和制造業(yè)趕超，降至第三，PE在房地產(chǎn)業(yè)的投入僅1.17億美元，占比也降至13.38%。這些投資數額的變化，充分反映出在房地產(chǎn)市場(chǎng)回調得最厲害的去年下半年，本就小心翼翼的私募更是不敢輕舉妄動(dòng)。

　　據一些私募基金負責人介紹，他們的投資的確是很謹慎，特別是對地價(jià)等成本因素看得很重�！皩τ�2007-2008年拿的地我們就比較苦惱、難以合作，因為覺(jué)得風(fēng)險較大�！睗h舍中國房地產(chǎn)投資機構董事總經(jīng)理馬雨婷直言�！巴顿Y機構的策略一直隨市場(chǎng)的變化而改變，2008年我們也是不敢做，主要就是因為地價(jià)高�！鄙虾Ｊ⒙�(lián)投資管理有限公司董事總經(jīng)理李穎也表示。

　　投資興趣分化

　　中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷調整，私募基金也一樣�！岸际峭跺X(qián)，我們有相對復雜的股權投資，但開(kāi)發(fā)商更樂(lè )意接受的是債權投資，就是直接借錢(qián)，不太多干涉項目，” 王先生介紹。而李穎的介紹更具體地體現了私募基金投資房地產(chǎn)業(yè)的變化：在2007年以前，對于房地產(chǎn)項目的投資屬于股債結合型，2007年則是股權投資多于債權投資，2008年便是不敢投，但2009年又在開(kāi)始看項目了。

　　而從這些私募的興趣來(lái)看，取向倒并不一致。有的還是樂(lè )于投資住宅項目，如已主導外資基金投資了6個(gè)中國房地產(chǎn)項目的馬雨婷就表示，從股權投資考慮，他們還是更愿意選擇長(cháng)三角二、三線(xiàn)城市的項目，但要在中心區域并以住宅為主，規模最好在10萬(wàn)平方米以上，地價(jià)要低于周邊同類(lèi)項目的地價(jià)，且為凈地。此外，股東結構比較簡(jiǎn)單，但開(kāi)發(fā)團隊比較成熟，而且具有當地資源優(yōu)勢�！拔覀冎煌秵蝹�(gè)項目，股權不多于50%，我們加入后主要關(guān)注財務(wù)結構，會(huì )派駐項目經(jīng)理及財務(wù)總監，” 馬雨婷說(shuō)。

　　“我們則不同，”李穎表示，“我們更關(guān)注一線(xiàn)城市的商業(yè)項目，無(wú)論是新開(kāi)項目還是協(xié)助拿地都可以……”“不過(guò)基于市場(chǎng)風(fēng)險，現在投資額度也小下來(lái)了，也就3000萬(wàn)美元。而且我們認為今后開(kāi)發(fā)商拼的就是產(chǎn)品和成本優(yōu)勢，因此這些也是主要衡量標準�！�

　　合作模式多樣

　　至于股權投資的退出模式，馬雨婷進(jìn)一步介紹，一種是固定收益，比如投2年，25%-30%的回報率；另一種是優(yōu)先分配，同股同權，就是私募的收益根據股權比例來(lái)分配，所以回報率高低不定。不過(guò)基金往往追求盡早出貨，如銷(xiāo)售率在70%-80%時(shí)就讓開(kāi)發(fā)商回購股權，達90%時(shí)便提前退出，因此私募的加入主要還是為開(kāi)發(fā)商解決資本金的問(wèn)題。

　　同時(shí)，馬雨婷透露私募基金也在創(chuàng )新，如他們去年下半年推出債權合作，與上述介紹的股權合作的條件恰好相反。債權投資是從項目的中后期介入，而且以上海為主�！叭缥覀儎偼瓿梢粋�(gè)浦東別墅項目，開(kāi)發(fā)商需要以產(chǎn)權證作抵押并明確資金用途。我們還做過(guò)南京的一個(gè)項目，我們以預購的方式給他錢(qián)，其實(shí)就是為開(kāi)發(fā)商付工程款。債權合作資金規模沒(méi)有股權合作大，一般在3000萬(wàn)-1億人民幣，周期也短，一般3-6個(gè)月，最長(cháng)也可有1年�！�

　　同樣具有實(shí)戰經(jīng)驗的上海德勤律師事務(wù)所合伙人鄒菁律師還介紹，現在一些私募基金除了做融資人，還拉入代理公司作為管理人。也就是說(shuō)，除了借款給開(kāi)發(fā)商，還可以代銷(xiāo)包銷(xiāo)，“這其實(shí)也是一種資金監管、控制風(fēng)險的做法�！绷硗�，一些私募基金也能為開(kāi)發(fā)商的Pre-IPO、Pre-Reits，即上市前或發(fā)行Reits前提供資金協(xié)助。

　　私募正欲抄底

　　在業(yè)內看來(lái)，私募基金在“安靜”了一段時(shí)間后又伺機進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”實(shí)屬正常�！叭ツ攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)顯得風(fēng)險大、變數大，所以不少私募基金和其他許多投資機構、投資者一樣，選擇了觀(guān)望、等待。但畢竟他們是做投資這一行的，想掙錢(qián)就得先投錢(qián)啊，所以肯定還是要看項目、選項目的，只是需求不同、要求不同、追求不同。至于時(shí)機的選擇，我覺(jué)得各家的判斷未必相同，只是從目前一批私募基金的積極反應來(lái)看，給出了‘現在市場(chǎng)存在機會(huì )’這樣一個(gè)信號�！庇蟹康禺a(chǎn)機構的分析師這樣認為。

　　“相對于國內房地產(chǎn)商們的焦躁狀態(tài)，基金們倒不著(zhù)急，特別是外資，‘抄底’目的肯定有的，再等3個(gè)月大家看看吧�！币褳椴簧俸Ｍ饣�金安排中國房地產(chǎn)投資事務(wù)的東方華銀律師事務(wù)所房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)負責人李磊律師直率地表示。

　　他介紹說(shuō)，目前國內房地產(chǎn)私募已很活躍，除了海外基金，開(kāi)發(fā)商自己私募乃至政府部門(mén)引導操作的都有，只是他們都很低調，項目也不披露�！熬臀医佑|到的外資的態(tài)度看，無(wú)論是上海的五星級酒店和甲級寫(xiě)字樓，還是地價(jià)、房?jì)r(jià)水平都不高的二線(xiàn)城市的一些項目，他們都感興趣。已經(jīng)有客戶(hù)給我排任務(wù)，問(wèn)我能不能1個(gè)月做好募集、再1個(gè)月做好相關(guān)文件，然后6月份就想投了�！�