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　　雖然近日面市的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預期年收益率平均達到8%左右，明顯超過(guò)同檔定期存款。但信托產(chǎn)品專(zhuān)家提醒投資者，高收益房地產(chǎn)信托事實(shí)上面臨三大風(fēng)險。上周共有12家信托公司發(fā)行了16款集合資金信托產(chǎn)品，但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品只占3款，反映了時(shí)下房地產(chǎn)信托產(chǎn)品并不“叫座”的真實(shí)情況。

　　房地產(chǎn)信托收益垌定存

　　普益財富發(fā)布的數據顯示，北京國際信托發(fā)售的穩健系列房地產(chǎn)集合資金信托計劃Ⅰ期期限為36個(gè)月，預期年收益率為6.7%—8%；天津信托發(fā)售的團泊聯(lián)合置業(yè)信托股權投資(定向購買(mǎi))信托計劃期限為24個(gè)月，預期年收益率為8.6%—9.5%；百瑞信托發(fā)售的百瑞寶盈23號建業(yè)地產(chǎn)基金集合資金信托計劃期限為2-4年，預期年收益率為7.5%—10.5%；安信信托發(fā)售的中邦集團無(wú)錫項目貸款集合資金信托計劃期限為兩年，預期年收益率為9.2%。

　　而目前人民幣存款利率兩年期和三年期分別為2.79%和3.33%，最長(cháng)五年期也只有3.6%。相比較之下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預期年收益率是同檔定存收益的兩倍以上。但是，普益財富信托研究部趙揚在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，投資者應該在看到表面預期高收益的同時(shí)也注意到，其實(shí)房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品目前面臨三類(lèi)投資風(fēng)險。

　　抵押擔保有效性面臨縮水

　　趙揚分析，首先是房地產(chǎn)項目本身的運作風(fēng)險不容忽視。因為房地產(chǎn)項目往往具有高杠桿性，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以較少自有資金，通過(guò)貸款等方式撬動(dòng)大規模的地產(chǎn)項目，這本身就存在高風(fēng)險。而房地產(chǎn)項目對資金鏈的高要求，導致一旦融資受阻，項目將面臨巨大困境。另外，即使未遇到融資困境，如果房地產(chǎn)項目本身運作不順，將來(lái)銷(xiāo)售出現問(wèn)題，資金有可能無(wú)法及時(shí)回籠。在這種情況下，投資者的利益能否得到保障，只能寄希望于擔保方或抵押物等風(fēng)險控制手段。

　　其次是房地產(chǎn)行業(yè)系統性風(fēng)險仍然不確定。雖然近期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有所好轉，但宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面并未得到根本扭轉，發(fā)展前景難以判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )出現房屋銷(xiāo)售困難，融資方無(wú)力還款的情況。另外，目前各類(lèi)金融資產(chǎn)相對頂峰時(shí)期普遍貶值，企業(yè)信用等級和擔保能力有所下降。這一方面導致了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的抵押和擔保等保障措施的有效性縮水，一旦第一還款來(lái)源出現異常，投資者面臨的風(fēng)險加大；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資時(shí)需要將更多的資產(chǎn)設置抵押或質(zhì)押，間接拉升了融資成本。

　　第三種風(fēng)險是合規性風(fēng)險，主要包括房地產(chǎn)信托產(chǎn)品對融資資質(zhì)的審查、項目運作前景的分析、抵押或質(zhì)押物的估值是否客觀(guān)審慎等。另外，在前期部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運行過(guò)程中，由于受托人追逐利潤而出現的違規操作和打擦邊球等問(wèn)題也可能對投資者造成損害。

　　投資增加預期收益上浮

　　目前在售的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資門(mén)檻最低只有120萬(wàn)元，但是普遍規定了預期收益率實(shí)行分級制，即投資金額增加，產(chǎn)品預期收益率也會(huì )相應上浮。例如，百瑞寶盈23號規定投資金額在120萬(wàn)元到300萬(wàn)元之間，預期年收益率分別為2年期7.5%、3年期8.5%和4年期10%；投資金額在300萬(wàn)元以上時(shí)，預期年收益率依次為2年期8%、3年期9%和4年期10.5%。

　　趙揚認為，在其他條件相同的情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限越長(cháng)，投資者面臨的流動(dòng)性風(fēng)險就越大。所以，投資者要求的風(fēng)險溢價(jià)越高，期望收益率越高。投資者在選擇具體房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，首先要考慮手頭資金的流動(dòng)性要求，對流動(dòng)性要求高的應考慮短期限產(chǎn)品；其次投資者應根據自身風(fēng)險承受能力選擇對應期限的產(chǎn)品。