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　　房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始脫離底部

　　土地市場(chǎng)的回暖，再度印證了當前樓市的回暖。開(kāi)發(fā)商無(wú)論是資金實(shí)力上，還是對未來(lái)樓市的信心上，都在回暖。而近期國務(wù)院發(fā)布的商品住房項目資本金比例將下調的通知，將再度為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力都進(jìn)一步提高。

　　在此背景下，我們判斷4月份土地市場(chǎng)的回暖將只是個(gè)開(kāi)始，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將不斷升溫。我們認為4 月土地市場(chǎng)的升溫，已明確體現出企業(yè)拿地意愿開(kāi)始上升。因此房地產(chǎn)行業(yè)應該是開(kāi)始脫離底部，房地產(chǎn)股票有趨勢性投資機會(huì )。

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　　房?jì)r(jià)回升凸顯投資機會(huì )

　　隨著(zhù)銷(xiāo)售的超預期回升，以及供給大幅收縮，預計部分城市下半年供需格局將發(fā)生改變，由此導致價(jià)格回升速度快于我們前期的預期。

　　預計二季度，出臺抑制或鼓勵房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策的概率均不大。房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資的逐步恢復，使得經(jīng)濟向好預期進(jìn)一步增強，信貸整體寬松，潛在通脹預期也是推動(dòng)房地產(chǎn)成交量回升的重要因素；隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格回升預期的出現，股票的投資機會(huì )也將再次顯現。房地產(chǎn)價(jià)格的回升將帶來(lái)毛利的修復，從而能夠提升企業(yè)盈利狀況。

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　　關(guān)注區域性地產(chǎn)公司

　　4月底國家政策繼續放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，流動(dòng)性將再次成為主導行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵性因素。企業(yè)層面流動(dòng)性的釋放，意味著(zhù)房?jì)r(jià)逐步穩定、土地成交逐步活躍以及新開(kāi)工的增加。當然我們認為這樣的一種釋放，直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平，這些企業(yè)徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉類(lèi)型投資機遇。

　　此外，土地出讓市場(chǎng)已有回暖跡象。由于一季度的超預期銷(xiāo)售，我們預期新開(kāi)工面積會(huì )出現增長(cháng)。進(jìn)入5月份，隨著(zhù)短期企業(yè)估值進(jìn)入到一個(gè)較高水平，大家需要重新梳理投資邏輯。地產(chǎn)股票的反彈有脈絡(luò )可尋，其軌跡應為政策情緒波動(dòng)—成交變化波動(dòng)—行業(yè)全面復蘇成長(cháng)。樓市成交將在夏季出現波動(dòng)，建議關(guān)注部分區域價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的機會(huì )。

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　　維持超配優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股策略

　　從房地產(chǎn)行業(yè)資金層面來(lái)看，用貨幣資金與短期借款與一年內到期非流動(dòng)負債之和作比較，得知開(kāi)發(fā)商短期內依然存在資金缺口壓力，但綜合前幾年的情況來(lái)看這個(gè)壓力并不大。

　　2008年全年房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2029.22億元，同比增長(cháng)15.23%，共實(shí)現歸屬于母公司凈利潤250.99億元，同比增長(cháng)5.65%，符合我們之前對于全年度5%~10%的盈利預期。保守預計2009年房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利水平會(huì )比2008年增長(cháng)5%~10%左右，利潤高點(diǎn)依然出現在二季度和四季度。與2008年相比，2009年行業(yè)盈利上有優(yōu)有劣，但總體優(yōu)大于劣。投資策略上，維持超配優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的策略。