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　　市場(chǎng)在等待潘石屹大手筆地花錢(qián)，而他卻固執地繼續著(zhù)籌錢(qián)大戲。

　　繼12億元出售朝陽(yáng)門(mén)SOHO一處商業(yè)物業(yè)后，SOHO中國(0410.HK)宣布與招商銀行北京分行達成一宗涉資100億元的融資授信協(xié)議。在短短半年間，該公司已從銀行方面獲得不超過(guò)200億元的授信額度。同樣在半月之前，該公司宣布發(fā)行一筆可換股債券，融資28億港元。

　　然而，豐沛的資金儲備對比慘淡的土地儲備，亦令投資者與外圍人士漸次失去觀(guān)望、等待的耐心。今年以來(lái)，伴隨著(zhù)中資地產(chǎn)股的整體升浪，SOHO中國的股價(jià)同樣有超過(guò)2倍的升幅，但是，與財務(wù)風(fēng)險更大的地產(chǎn)公司頻頻買(mǎi)地、并購相比，SOHO中國正在因為較低的財務(wù)杠桿水平而承受著(zhù)外部的壓力——潘石屹到底何時(shí)發(fā)出年內并購的第一槍?zhuān)?/p>

　　“我們正在就多個(gè)項目進(jìn)行比較深入的洽談，從北京到上海。SOHO中國將趁著(zhù)未來(lái)一年的市場(chǎng)低谷做大自己的規模�！迸耸�屹為了安慰自己的投資者公開(kāi)表態(tài)說(shuō)。他同時(shí)堅持強調公司的既定商業(yè)戰略并未有“絲毫的改變”，“從目前的情況看，爛尾樓和在建項目的成交價(jià)比土地的價(jià)格還要便宜�！�

　　“未來(lái)一段時(shí)間，公司以并購為主題的公告可能每一個(gè)月都會(huì )有�！盨OHO中國一位內部人士說(shuō)，但該人士否認此前傳聞的上海東海廣場(chǎng)項目將被公司收購。

　　對于SOHO中國而言，當下是一個(gè)醞釀、蓄勢的時(shí)刻。有觀(guān)察人士亦認為，伴隨著(zhù)未來(lái)的一幕幕并購劇目的發(fā)生，SOHO中國內部此前一直存在的“路線(xiàn)之爭”也將出現新的局面，“規�！焙汀俺钟小眱蓚�(gè)關(guān)鍵詞將有可能在公司的商業(yè)戰略上扮演比以往更重要的角色。

　　300億元資金杠桿

　　觀(guān)察SOHO中國半年來(lái)的市場(chǎng)表現，其實(shí)兩個(gè)詞匯足以概括全貌：出貨和籌資。

　　出貨向來(lái)是公司的強項。根據公開(kāi)數據，三里屯SOHO 和中關(guān)村SOHO 年內充當了潘石屹的兩個(gè)吸金大戶(hù)，至本報截稿，根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據計算，前者銷(xiāo)售額已突破95億元，而后者銷(xiāo)售額則接近9億元。

　　籌資更是上演得風(fēng)聲水起。在經(jīng)過(guò)一輪發(fā)行可換股債券、兩次授信合作后，SOHO中國理論上可動(dòng)用的資金已超過(guò)300億元。

　　與招商銀行的100億元授信合作是這一波融資動(dòng)作中較具代表性的一個(gè)。雙方此次合作涵蓋卻不局限于并購貸款，有效期3年。在銀監會(huì )去年放行并購貸款之后，能夠獲得銀行并購貸款的地產(chǎn)公司并不多見(jiàn)。出于優(yōu)良的財務(wù)結構，SOHO中國能夠在并購貸款中獲得較為優(yōu)惠的利率。

　　但是，并購貸款中大多對股本金比例有嚴格限制。潘石屹表示，在發(fā)行可換股債券后，這28億港元的資金就會(huì )變成公司的自有資金可投入到并購中，加上公司的現金儲備就可以與銀行的授信貸款配套�！斑@也是公司連續融資的一個(gè)理由�！彼�說(shuō)，“與招行的合作為公司未來(lái)的并購奠定了堅實(shí)的財務(wù)基礎�！�

　　走出去還是留下來(lái)？

　　在這一系列動(dòng)作背后，其實(shí)暗含了潘石屹逐漸厘清SOHO中國長(cháng)久以來(lái)的路線(xiàn)之爭的困擾。

　　在這個(gè)“雷聲大，雨點(diǎn)小”的暴風(fēng)雨前夜，一個(gè)問(wèn)題也愈加清晰：自2005年以來(lái)SOHO中國內部久存的做大做強的路徑爭議也正在醞釀出新的變革局面，在這個(gè)新的局面下，走出北京，追求更多的項目運作規模和增加自持物業(yè)將成為未來(lái)SOHO中國的新商業(yè)路線(xiàn)。

　　在SOHO中國內部，關(guān)于后市發(fā)展前景，曾存在兩派爭議。主張規�；�的人士認為，公司的業(yè)務(wù)應該進(jìn)一步深入北京、天津、上海等主要的經(jīng)濟中心，這也是很多全國化志向的公司的做大之道。而另一主張則認為，SOHO中國應該按照它過(guò)去的成功經(jīng)驗走得更遠，那就是繼續堅守一隅，深耕項目，從而做強。

　　當時(shí)正值SOHO中國尚未上市，資金規模還無(wú)法調動(dòng)更大的野心與想像力。然而，時(shí)過(guò)境遷，SOHO中國如今在上市房企中財務(wù)杠桿潛力居前，其立足于開(kāi)發(fā)為中小公司服務(wù)的商鋪及辦公產(chǎn)品的商業(yè)模式在周期性市場(chǎng)中表現出了良好的抗風(fēng)險性，這樣的新形勢也令管理層思變。

　　有分析人士表示，投行背景出身的張欣或許希望能夠使用財務(wù)杠桿做大做強公司的規模，同時(shí)，也希望公司能夠持有部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而不是全部散售。對此，已有案例可循。在近期前門(mén)項目終獲解決方案后，SOHO中國即表示將對購得的商業(yè)資產(chǎn)不再銷(xiāo)售，僅用于出租。

　　這樣商業(yè)路線(xiàn)的微調也應歸因于市場(chǎng)的變化。據悉，SOHO中國進(jìn)軍上海已是鐵板定釘，但是上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶(hù)群都與北京有較大區別，“水土不服”將是SOHO中國進(jìn)軍上海樓市必須面對的問(wèn)題。

　　另外，每個(gè)會(huì )計年度開(kāi)發(fā)項目數量過(guò)少，銷(xiāo)售與結算的周期性導致上市公司的年度業(yè)績(jì)波動(dòng)過(guò)大，亦是SOHO中國遭遇質(zhì)疑的硬傷。公開(kāi)資料顯示，據上市后的首份2007年報，SOHO中國營(yíng)業(yè)收入69.54億元，比2006年增長(cháng)300%，實(shí)現利潤19.66億元，比2006年增長(cháng)477%。但是，一年之后，受奧運停工因素影響，公司2008年凈利潤同比大幅下滑79.7%。

　　建業(yè)地產(chǎn)董事長(cháng)胡葆森坦言，在內地能夠持續盈利穩健增長(cháng)的地產(chǎn)公司不超過(guò)5家，SOHO中國雖然銷(xiāo)售很好，但是每個(gè)財政年度運作項目過(guò)少，導致其對財務(wù)報表無(wú)法進(jìn)行平衡，這一點(diǎn)同樣也應該引起注意。