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　　先是從網(wǎng)上看到了一條消息，說(shuō)民生銀行出籠了一份《國內房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望》的報告，報告稱(chēng)中國房地產(chǎn)企業(yè)的土地庫存巨大，按照歷史速度消化需要50個(gè)月以上；同時(shí)房屋庫存超過(guò)10億平方米，按照歷史速度消化需30個(gè)月以上。這條消息嚇了我一跳，按照民生銀行這份報告的結論，似乎中國的房地產(chǎn)業(yè)將長(cháng)期處于一種去庫存化的泡沫中。

　　這也與我們多年的研究和實(shí)際的調查有著(zhù)截然相反的差距，為弄清楚到底是誰(shuí)錯了，我必須看這份報告的原文，其計算、推理與分析�！兜谝回斀�(jīng)日報》6月17日B2版刊登了這份專(zhuān)題報告，看完報告之后，我心中的一塊磚頭落了地。原來(lái)民生銀行這份極不專(zhuān)業(yè)的研究報告是在像小學(xué)生做算術(shù)題一樣，絲毫不加分析的將一些統計數據羅列中一起加加減減得出的結論，就像是小孩過(guò)家家的一種游戲，將復雜的實(shí)際生活變成了一種無(wú)生命情感的想象。

　　民生銀行的報告也許做了一道很好的算術(shù)題，但其謬誤正在于根本不知道這一系列數字中的內涵已發(fā)生了很大變化。這些研究中比較不同時(shí)期的不同類(lèi)別時(shí)，往往忽略了被比較類(lèi)別的組成個(gè)體或內涵已發(fā)生了變化。這種結論的謬誤恰恰建立在錯誤地比較不斷變化的數據基礎上。

　　最近讀了一本書(shū)，是美國斯坦福大學(xué)的教授托馬斯·索維爾著(zhù)的《被掩蓋的經(jīng)濟真相》。我建議民生銀行的報告研究人員認真的讀讀這本書(shū)，重新認識這個(gè)真實(shí)的世界和市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單的從統計數據中拿出幾個(gè)數字加加減減就得出一個(gè)結論而誤導市場(chǎng)與決策者。尤其是中國的經(jīng)濟正處于金融危機之后的恢復期，既需要擴大房地產(chǎn)的投資拉動(dòng)中國經(jīng)濟和消費時(shí)，用錯誤的結論去誤導市場(chǎng)將會(huì )給中國經(jīng)濟帶來(lái)巨大的災難。

　　這本書(shū)的序言只有這樣短短的幾句話(huà)：“人們相信一些觀(guān)念可能有兩種原因：一種原因是這些觀(guān)念本身就是顯而易見(jiàn)的事實(shí)；另一種原因是這些觀(guān)念與我們對世界的普遍認識相一致，人們將這種觀(guān)念當作事實(shí)的“替代品”而予以接受。主觀(guān)的信念需要接受客觀(guān)事實(shí)的檢驗，中經(jīng)濟領(lǐng)域尤其如此。由于經(jīng)濟現實(shí)不可避免的影響到成千上萬(wàn)民眾的生活，因此建立中謬誤之上的經(jīng)濟政策很可能帶來(lái)毀滅性的影響。相反，如果能夠明察經(jīng)濟領(lǐng)域的諸多謬誤，明了被掩蓋的諸多經(jīng)濟真相，將會(huì )使成千上萬(wàn)的民眾打開(kāi)幸福生活的希望之窗”。

　　書(shū)中用大量的實(shí)證來(lái)解釋數據統計中的差別和由于不了解這些差別而產(chǎn)生的謬誤，當然也包括民生銀行報告中的同類(lèi)錯誤。

　　一、關(guān)于土地的庫存量報告引用了1999—2009年的土地購置面積和當年完成土地開(kāi)發(fā)面積的減差等于新增庫存土地的公式，計算出了50個(gè)月消化庫存的結果。

　　但關(guān)鍵的問(wèn)題是2003年實(shí)行8.31大限之前的絕大多數土地供給為毛地出讓?zhuān)�因此有待于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行拆遷、安置、建設基礎設施等開(kāi)發(fā)工作，所以有一個(gè)較大的當年完成土地開(kāi)發(fā)面積的數字。但此后大部分的土地供給變成了凈地出讓?zhuān)�或毛地出讓但土地一級開(kāi)發(fā)的工作由土地出讓方的政府完成，而非開(kāi)發(fā)商完成土地開(kāi)發(fā)工作。因此這部分土地可以直接進(jìn)行建設，不再計入開(kāi)發(fā)商的當年土地開(kāi)發(fā)面積中。

　　同時(shí)當年的土地開(kāi)發(fā)中有大量的土地一級開(kāi)發(fā)商工作量，這些土地恰恰又非中購置的統計數字中，而是要經(jīng)過(guò)二次招拍掛才能出讓進(jìn)入建設過(guò)程。

　　這樣購置土地的面積統計中就有了大量的土地不需要經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)投入了建設過(guò)程。而土地開(kāi)發(fā)面積中又有大量的土地尚未進(jìn)入出讓和可以建設開(kāi)發(fā)的階段，這些已開(kāi)發(fā)的土地下一次可能就變成了土地購置面積中的一部分。于是不界定指標數字定義的加減，實(shí)際上不但擴大了土地的實(shí)際供給量和新增土地的庫存量，也未能得出合理的結果。

　　如2008年的土地購置面積為36.78540萬(wàn)平方米，但其中有2007年26.870萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量(可能不是全部，但至少是大部分，是有重疊的)。這并非是一個(gè)減差而形成的庫存關(guān)系，上年的土地開(kāi)發(fā)量只是下年土地購置量增加中的一部分。

　　民生銀行的計算是建立在一個(gè)錯誤的邏輯上形成的結果，將風(fēng)馬牛不相及的數字進(jìn)行了排列計算的結果。

　　土地的購置中有毛地和凈地之差(還有工業(yè)用地等其他用地)。土地的開(kāi)發(fā)面積中有已購置毛地的開(kāi)發(fā)面積；未購置和出讓的土地進(jìn)行的一級開(kāi)發(fā)面積，也有已購置再開(kāi)發(fā)但需二次出讓的面積。這個(gè)購置是一級開(kāi)發(fā)的成本，而出讓后才是土地的全部成本。凈地的出讓則可以直接進(jìn)入建設而不再有土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程了。

　　土地的實(shí)際庫存量不能用購置面積減去開(kāi)發(fā)面積計算，這是個(gè)實(shí)際操作中都清楚的事情，卻中民生銀行的研究中變成了一個(gè)必然和順理成章的減差關(guān)系。這種計算可以騙過(guò)許多外行人或大多數的民眾，甚至可能會(huì )欺騙了國家的決策者、市場(chǎng)的投資者。但實(shí)際的庫存量只能用購置面積和已開(kāi)發(fā)建設面積相減，同時(shí)這些庫存的土地中還要加個(gè)周期扣除部分毛地的開(kāi)發(fā)周期，才是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際可以使用的土地庫存。

　　我手頭沒(méi)有毛地、凈地出讓的面積數，也沒(méi)有土地一級開(kāi)發(fā)再轉為二次出讓的土地面積數，但我知道毛地出讓與凈地出讓的現實(shí)，尤其是2003年前后之間的差別。2003年之前毛地占大頭，而2003年之后則凈地占大頭，兩者之間有至少80%以上的差別。由此可見(jiàn)，這所謂的累計庫存116096.99萬(wàn)平方米的土地一定是個(gè)錯誤的數字。

　　而依據購置面積和歷年新開(kāi)工面積占用土地的情況估算大約在開(kāi)發(fā)商手中實(shí)際可用于直接建設的庫存量大約只有2.5萬(wàn)平方米，不但嚴重的不足，甚至可能會(huì )在未來(lái)的一年之后出現嚴重的短缺。

　　從開(kāi)發(fā)周期看，一次性購買(mǎi)的土地總量超過(guò)200畝以上的都會(huì )分期開(kāi)發(fā)，上千畝的開(kāi)發(fā)周期會(huì )超過(guò)七年，大約要80個(gè)月以上，但這些土地并不能平均分配給每一家企業(yè)，于是就會(huì )有多有少出現不對等的現象，仍會(huì )有大量的企業(yè)無(wú)地，并出現市場(chǎng)中的緊缺。

　　通常一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想連續作業(yè)，就至少要庫存三年以上的土地儲備才能讓企業(yè)形成流水線(xiàn)作業(yè)。如有人組織設計、有人組織施工，同時(shí)有人在銷(xiāo)售、有人在管理。少于三年的項目?jì)�備就�?huì )讓流水線(xiàn)斷線(xiàn)或出現空擋。

　　因此市場(chǎng)中的土地儲備不能用集中的庫存量來(lái)解釋和計算總的消化期。這種研究的結果會(huì )給市場(chǎng)造成極大的錯覺(jué)，好像市場(chǎng)中有充足的糧食并平均分配給每個(gè)家庭，于是就不會(huì )有糧食的緊張和不會(huì )餓死人。而實(shí)際情況是，這種長(cháng)周期、大投資的生產(chǎn)過(guò)程的特殊性決定了庫存量的不平均和市場(chǎng)中的緊缺性。沒(méi)有充足的土地儲備根本無(wú)法保證連續的作業(yè)和持續的投資增長(cháng)，土地恰恰是投資可持續增長(cháng)的前提條件。

　　二、既然用這種用購置量面積減去開(kāi)發(fā)面積等于庫存面積的邏輯被推翻了，報告中列舉的部分城市用購置面積減去開(kāi)發(fā)面積等于未開(kāi)發(fā)面積的推算也必然是錯誤的。

　　如報告中列舉了北京、上海、廣東、江蘇等四個(gè)省市1999—2009年土地購置數和土地開(kāi)發(fā)數，減差之后等于未開(kāi)發(fā)的面積，更是個(gè)嚴重錯誤。說(shuō)上海按此種辦法計算出的未開(kāi)發(fā)面積高達54%，就成了一種笑話(huà)，似乎這幾年土地的是毛地出讓的；似乎凈地出讓的土地也還要再開(kāi)發(fā)一次。而大城市的凈地出讓的比例自2003年之后已發(fā)生了明顯的變化，且比例大大提高，北京自2004年下達凈地出讓的文件之后，凈地出讓的比重已超過(guò)了90%，又何來(lái)的要再做一次完成土地開(kāi)發(fā)面積的統計呢？

　　三、房屋的庫存量超10億平方米的計算邏輯錯誤大約與上述土地的計算類(lèi)似。民生銀行的研究人員用當年新開(kāi)工面積減去當年銷(xiāo)售面積得出當年房屋庫存。根本不知道開(kāi)工的建筑面積中還有多少是不可銷(xiāo)售的面積；也不知道新開(kāi)工的面積至少要到一定的時(shí)期或滿(mǎn)足一定的條件才能銷(xiāo)售；還不知道一個(gè)樓有十萬(wàn)平方米的面積，開(kāi)工證一次批復和開(kāi)工了十萬(wàn)平方米，但要完成這十萬(wàn)平方米的建筑是從底板、地下工程和結構工程開(kāi)始逐步的完成，在這個(gè)可能長(cháng)達36個(gè)月或更多的施工周期中，這十萬(wàn)平方米的房子并不存在，也許這個(gè)房子要結構封頂時(shí)才進(jìn)入了銷(xiāo)售階段……

　　2004年曾副總理在上海開(kāi)調研會(huì )時(shí)是用竣工面積減去銷(xiāo)售面積來(lái)計算，認為如果銷(xiāo)售小于竣工面積出現的就是未消化的空置或庫存。會(huì )上我就插話(huà)說(shuō)“總理不要被這些數字欺騙了”。因為竣工面積中并不都是可銷(xiāo)售的面積，竣工面積減去銷(xiāo)售面積剩余的面積并不等于空置與庫存。

　　1、是新開(kāi)工面積中包括了各種配套(垃圾樓、變電站等)、人防、車(chē)庫、學(xué)校、商業(yè)以及一些地方規劃指定建設的內容，如居委會(huì )、廉租房、消防隊、派出所、幼兒園，甚至污水處理站、綠化設施、公交站等。按北京的千人指標計算，一個(gè)住宅區的配套等面積大約占20%以上，而人防、車(chē)庫等則大約占15%以上，再加上機房等自身服務(wù)設施，實(shí)際的可銷(xiāo)售面積大約只有65%左右。而民生銀行的計算中則是按100%計算，至少這個(gè)誤差就30%了。至今車(chē)庫的銷(xiāo)售率大約只有20%，大量的車(chē)庫存在開(kāi)發(fā)商的賬面上，少數只能出租。

　　2、是新開(kāi)工面積中有大量的可銷(xiāo)售而不進(jìn)行銷(xiāo)售的面積。如酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等等，這些列入非住宅的建筑至少占到總投資的30%，如果其中的一半是出租而非銷(xiāo)售，那么民生銀行的報告誤差就大于45%了。

　　3、新開(kāi)工量大約占年開(kāi)復工總量的40%，這些建筑都有約十個(gè)月的滯后周期，才能進(jìn)入可銷(xiāo)售的階段，就像前面所說(shuō)的“飯只能一口一口的吃，但菜單字卻是一張紙上面審批的”。也許開(kāi)發(fā)商同時(shí)申報了十萬(wàn)平方米(或更多)的開(kāi)工量，但一個(gè)基礎就干了半年，出正負零時(shí)，樓座也是分期干的，樓也是一層一層蓋的。這個(gè)周期所形成的工作量并不表示已有了這么多平方米的房子，更不能從新開(kāi)工時(shí)就變成了一個(gè)巨大的庫存量。

　　因為樓有高矮、底盤(pán)有分有合，因此新開(kāi)工量并不會(huì )100%的形成滯后周期，但至少砍掉當年新開(kāi)工面積的70%是有依據的。歷年我國的竣工與開(kāi)工的總量關(guān)系大約是1：2.9，或者說(shuō)竣工量低于開(kāi)復工總量的30%，新開(kāi)工的70%不能在當年變成開(kāi)工證面積上標明的房子是有依據的。當然這中間也會(huì )有大量的面積不具備銷(xiāo)售的條件(大量就是至少超過(guò)50%以上)。

　　又有誰(shuí)能保證已開(kāi)工的項目都會(huì )如期建設呢？2008年不就有大量的工程停工了嗎？全國又有哪個(gè)城市中看不到大量的爛尾樓呢？這樣用新開(kāi)工面積做計算的基礎數據一定會(huì )是個(gè)錯得不能再錯、精得不能再精的結論的報告了。

　　如果按實(shí)際可能發(fā)生的情況計算，中國2009年具備銷(xiāo)售條件的房屋存量大約遠遠低于七億平方米。如果今年保持了3、4、5月份的銷(xiāo)售增長(cháng)，年尾或明年就會(huì )出現嚴重的供不應求的短缺局面，而絕不是民生銀行報告中所說(shuō)的還要消化30個(gè)月。

　　如果今年下半年不出現大量的新開(kāi)工，不出現房地產(chǎn)投資的高增長(cháng)，就一定會(huì )在明年出現房?jì)r(jià)的報復性增長(cháng)。

　　用不著(zhù)再舉更多的理由來(lái)說(shuō)明民生銀行報告的錯誤了，謬誤大多時(shí)已不值得再去糾正了。如果這個(gè)不專(zhuān)業(yè)的研究對市場(chǎng)和國家決策產(chǎn)生了重大的方向性的誤導，那豈不是要讓中國的經(jīng)濟蒙受重大的損失，也不知這些幼稚的分析員們應承擔什么樣的責任？

　　約翰·亞當斯曾說(shuō)“客觀(guān)事實(shí)是永恒不變的，真實(shí)的確鑿的事實(shí)不因我們的意愿、偏好抑或熱情而改變”。

　　也許是因為銀行過(guò)度的擔心泡沫會(huì )影響銀行的信貸安全，于是讓這些代表銀行利益的研究人員用更傾向于市場(chǎng)已出現泡沫的觀(guān)念來(lái)尋找數據的支撐；也許房?jì)r(jià)讓這些年輕人購房費力，而制造這些假象來(lái)迫使政府采取政策來(lái)打壓市場(chǎng)；也許他們本來(lái)就外行、本就幼稚、本就不知其中的奧妙……

　　對這些外行的研究機構，我已多次的提出了不同的意見(jiàn)，但似乎所有的機構、單位都不管自己是否真的了解市場(chǎng)，都坐在辦公室里試圖用一些數據來(lái)證明自己的正確和產(chǎn)出報告來(lái)提高自己的社會(huì )地位和知名度。豈不知這些無(wú)知的報告出得只是惡名，會(huì )更影響自己的聲譽(yù)，也不會(huì )給社會(huì )帶來(lái)絲毫的進(jìn)步。

　　亨利·羅索夫斯基則說(shuō)“千萬(wàn)別低估了用事實(shí)去糾正錯誤的觀(guān)念的難度”。對此我已有深深的體會(huì )了。也許因為我是開(kāi)發(fā)商，所以更多的人會(huì )狹義的從行業(yè)和企業(yè)利益的角度來(lái)判斷我的觀(guān)點(diǎn)，這種偏見(jiàn)無(wú)疑會(huì )影響他們的判斷能力。但恰恰是因為我是開(kāi)發(fā)商，因此我比銀行更了解什么是開(kāi)工、什么是銷(xiāo)售、什么是庫存；也比他們更了解什么是土地購置、什么是土地開(kāi)發(fā)；比他們更知道企業(yè)實(shí)際的土地儲備困境；也比他們更知道沒(méi)有下半年的投資增長(cháng)，一定會(huì )在明年出現供給的斷檔和房?jì)r(jià)的報復。

　　最后奉勸那些為民生銀行謬誤的報告鳴笛抬轎的媒體，先看明白了再吹，不要盲目的砸了自己的飯碗。(任志強博客)