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　　在2008年9月至10月，當房地產(chǎn)的銷(xiāo)售迅速下降，住房空置率越來(lái)越高的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相應的協(xié)會(huì )就在大叫，房地產(chǎn)市場(chǎng)要垮掉了，中國經(jīng)濟要垮掉了，因此政府趕快救之，否則中國經(jīng)濟將萬(wàn)劫不復。但是，盡管如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有按市場(chǎng)法則出牌，讓過(guò)多的住房降價(jià)銷(xiāo)售，而是一方面大叫住房銷(xiāo)售不暢會(huì )引起經(jīng)濟有多大的風(fēng)險，另一方面就是把房?jì)r(jià)頂在天花板不降價(jià)銷(xiāo)售，只要求政府出臺各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策來(lái)救房地產(chǎn)。

　　但是，真的沒(méi)有想到，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然繁榮起來(lái)，而且按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及各地政府房管部門(mén)發(fā)布的數據，房地產(chǎn)的繁榮不是一般的繁榮，而是超過(guò)了2007年房地產(chǎn)泡沫四起時(shí)的繁榮。住房銷(xiāo)售的迅速增長(cháng)、房?jì)r(jià)的快速飚升、一塊又一塊所謂拍賣(mài)土地的“地王”出現，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現了前所未有的繁榮局面，甚至于不少地方房地產(chǎn)泡沫又開(kāi)始泛濫。試想，無(wú)論是從當前國內外的經(jīng)濟形勢來(lái)說(shuō)，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的內在發(fā)展邏輯來(lái)說(shuō)，這種現象出現不僅與市場(chǎng)的現實(shí)性相悖，也與市場(chǎng)邏輯的內在性相悖。

　　從市場(chǎng)的現實(shí)性來(lái)說(shuō)，到目前為止，盡管美國及全世界的金融市場(chǎng)開(kāi)始穩定，但衰退在短期內是無(wú)法恢復的，美國是這樣，歐洲其他國家也如此。由于全球經(jīng)濟處于嚴重的衰退之中，不僅全球許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然處于下跌通道中，而且全球的進(jìn)出口貿易急劇萎縮。由于中國經(jīng)濟對外依賴(lài)程度達到70%以上，因此全球進(jìn)出口貿易嚴重萎縮一定會(huì )影響到國內各行各業(yè)，特別是會(huì )影響中國東南沿海最發(fā)達的經(jīng)濟地區及早幾年發(fā)展最快的行業(yè)，比如鋼鐵等行業(yè)。因此，這些行業(yè)出現周期性調整也是自然。但是，當國內不少行業(yè)都在進(jìn)行周期性的調整時(shí)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)突然好轉甚至出現價(jià)格快速上升，不少地方又出現房地產(chǎn)泡沫，這種現象完全是不可思議的。

　　還有，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的內在邏輯，房地產(chǎn)不僅是不動(dòng)產(chǎn)，而且是一個(gè)十分分散的市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于它的不動(dòng)性，因此，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)被分割成無(wú)數個(gè)不同的市場(chǎng)。在這些無(wú)數個(gè)分割的市場(chǎng)，其價(jià)格是相當不同的，根本不可能形成全國統一的價(jià)格。因此，在全國無(wú)數個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性不大，更無(wú)法出現全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同時(shí)上漲或同時(shí)下跌。

　　再就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易與股市的交易完全不同，股市交易由于同一品種不同價(jià)格在同一平臺集合競價(jià)，因此，在交易中，股市價(jià)格快速上漲與下跌是十分平常的事情�？梢哉f(shuō)如果不是中國股市設定了價(jià)格上漲或下跌限制的幅度，那么這種價(jià)格上漲或下跌的幅度一定會(huì )巨大，比如香港的股市。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況則不是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅具有分割性，而且市場(chǎng)交易完全是無(wú)數個(gè)分散個(gè)體組成，房地產(chǎn)市場(chǎng)要形成統一的價(jià)格是不容易的。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無(wú)論是上漲還是下跌，都有一個(gè)較長(cháng)的持續性。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格要想在短時(shí)間內大漲或大跌幾乎不可能。不過(guò)，從市場(chǎng)內在邏輯上來(lái)看的不可能性則在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了。

　　我們再從所公布的房地產(chǎn)數據來(lái)看，1月至5月份房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售達到10103億元，同比增長(cháng)幅度達到49%，但住宅銷(xiāo)售最為核心的個(gè)人住房按揭貸款則只有1982億元。對此數據，有分析員提出質(zhì)疑，認為住宅銷(xiāo)售的統計數據有造假之嫌，按照他的推算，住宅銷(xiāo)售應該是在3000億元左右。但是，對此相關(guān)部門(mén)信誓旦旦，認為他們所公布的數據是絕對準確的，根本就不可能造假。從他們的理由來(lái)看，住宅銷(xiāo)售之所以如此增長(cháng)快，是因為國內購買(mǎi)住宅者多以是一次性付款，根本就沒(méi)有通過(guò)商業(yè)銀行按揭貸款來(lái)購買(mǎi)住房。

　　但是，實(shí)際上這種反駁是蒼白無(wú)力的。因為，就目前的情況來(lái)看，住宅作為一個(gè)家庭的高值商品，國內絕大多數家庭購買(mǎi)都是通過(guò)住房按揭貸款來(lái)進(jìn)行的，如果沒(méi)有住房按揭，絕大多數人是無(wú)法進(jìn)入這樣一個(gè)高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的(即使價(jià)格到合理的水平，國內許多家庭同樣要通過(guò)住房按揭貸款來(lái)購買(mǎi))�？梢哉f(shuō)如果沒(méi)有個(gè)人住房按揭貸款，不僅中國絕大多數家庭無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮也是不可能。因此，有經(jīng)濟分析員對這組數據質(zhì)疑是正常的。

　　因為，從另外一個(gè)角度來(lái)看，住房按揭貸款的重要性十分明顯。我們可以看到，從2007年9月央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策的359號文件以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及銀行監管部門(mén)一直就在第二套住房信貸優(yōu)惠政策上爭議不休。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，他們希望取消第二套住房信貸政策限制，讓更多的人能夠利用商業(yè)銀行金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，只要第二套住房信貸優(yōu)惠政策放松一點(diǎn)，立即就會(huì )出現大量的住房投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)�？梢哉f(shuō)，最近不少一線(xiàn)住房?jì)r(jià)格快速飚升，就是不少地方突破第二套住房信貸優(yōu)惠政策的結果。比如深圳，上半年的房?jì)r(jià)上漲近30%，完全是與不少投資者利用第二套住房?jì)?yōu)惠政策放松大量進(jìn)入房市的結果。

　　而最近監管部門(mén)對第二套住房信貸優(yōu)惠政策一落實(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)馬上出現銷(xiāo)售下降的趨勢。對于銀行監管部門(mén)來(lái)說(shuō)，要求執行第二套住房信貸政策，就在于把住房的投資與消費區分開(kāi)，讓住房的消費者能享受信貸政策的優(yōu)惠，而讓住房投資者購買(mǎi)住房則要按市場(chǎng)信貸來(lái)定價(jià)。其區分的目的就在于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫�？杀O管部門(mén)對商業(yè)銀行一有要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售立即下降，也就說(shuō)明當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售，個(gè)人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。如果真的是個(gè)人有能力不通過(guò)銀行金融杠桿購買(mǎi)住房，那么現行的第二套住房信貸政策變化(無(wú)論是放松還是收縮)對他們沒(méi)有一點(diǎn)意義，因為這些購買(mǎi)住房者根本就不需要通過(guò)銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　還有，別看在北京、上海等一些城市土地拍賣(mài)火熱一片，但實(shí)際上今年1月至5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購置土地的面積同比嚴重負增長(cháng)為28.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對土地購買(mǎi)不看好，只能說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)前景并不如市場(chǎng)上所炒作那樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)有多繁榮。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是繁榮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )看好這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)前景，也就會(huì )進(jìn)入土地市場(chǎng)購買(mǎi)更多的土地。但是，實(shí)際的情況并非如此。有一些一線(xiàn)城市是拍賣(mài)了幾塊土地，但是國內房地產(chǎn)的土地市場(chǎng)仍然沒(méi)有啟動(dòng)，不少地方政府仍然在千方百計地要把其手中的土地拍賣(mài)出去。

　　總之，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)許多現象十分奇怪，完全與經(jīng)濟的常識相背離。特別是在當前這樣的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)非常離譜，不少地方房地產(chǎn)的價(jià)格在近幾個(gè)月突然飚升并屢創(chuàng )新高，這些都是不可思議的。如果一個(gè)市場(chǎng)不反映現實(shí)經(jīng)濟發(fā)生了的變化，如果一個(gè)市場(chǎng)與民眾的基本常識相違背，如果一個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有它的市場(chǎng)內在邏輯性，那么這個(gè)市場(chǎng)肯定處于一個(gè)非常態(tài)之中。對此，一些地方政府、各地產(chǎn)商和相關(guān)部門(mén)要有一個(gè)清醒的認識。

　　(易憲容 作者為中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員、本報專(zhuān)家組成員)